第1篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)－測(cè)量分析和改進(jìn)
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊(cè):測(cè)量、分析和改進(jìn)
1總則
為證實(shí)本公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)方面所提供的服務(wù)符合有關(guān)的要求,確保公司質(zhì)量管理體系的符合性和其持續(xù)改進(jìn)的有效性,公司從以下幾個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)。
2監(jiān)視和測(cè)量
2.1顧客滿意
顧客滿意是測(cè)量我們所提供服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度,公司主要通過(guò)兩個(gè)方面對(duì)顧客滿意度進(jìn)行測(cè)評(píng)。
2.1.1一方面,公司通過(guò)與顧客的溝通(本手冊(cè)'7.2.3顧客溝通'),及時(shí)對(duì)我們的服務(wù)進(jìn)行改善和改進(jìn),確保顧客滿意。
2.1.2公司通過(guò)以下方式對(duì)顧客滿意度進(jìn)行測(cè)評(píng),根據(jù)測(cè)評(píng)結(jié)果采取相應(yīng)措施改善惡化提高我們的服務(wù)。
a)確保每年兩次顧客滿意度調(diào)查的實(shí)施;
b)對(duì)顧客重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)行定期調(diào)查;
c)對(duì)重大的投訴或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)進(jìn)行的回訪,包括公司和各部門(mén)自己組織的回訪;
d)顧客懇談,包括公司組織的懇談會(huì)和各部門(mén)組織的懇談交流會(huì);
e)內(nèi)部顧客(員工)的滿意度調(diào)查;
2.1.3以上有關(guān)顧客滿意測(cè)評(píng)的操作及具體的方法方式和相關(guān)要求,包括相應(yīng)的頻次、執(zhí)行人員和所應(yīng)用的工具通過(guò)建立jsnhwy0-01《顧客滿意度測(cè)評(píng)程序》進(jìn)行管理和控制。
2.2內(nèi)部質(zhì)量審核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》對(duì)公司內(nèi)部質(zhì)量審核的操作進(jìn)行管理和控制。通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量審核活動(dòng)的開(kāi)展,驗(yàn)證質(zhì)量體系運(yùn)行的符合性和有效性,為減少及預(yù)防不合格提供客觀證據(jù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)改進(jìn)的目的。
2.2.2根據(jù)公司各部門(mén)具體情況、審核過(guò)程的實(shí)施及以往審核的結(jié)果,策劃和編制審核方案。公司內(nèi)執(zhí)行內(nèi)審任務(wù)的審核員須具備內(nèi)審員資格,審核組成員不得有受審核部門(mén)的員工參加,審核組成員在審核期間直接向管理者代表負(fù)責(zé)。
2.2.3原則上公司各部門(mén)每半年需接受一次內(nèi)部質(zhì)量審核,在一年內(nèi)審核必須覆蓋iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的全部要求及公司體系文件中規(guī)定的全部?jī)?nèi)容。
2.2.4如果一個(gè)部門(mén)在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)生嚴(yán)重不合格服務(wù)(投訴)或發(fā)生重大質(zhì)量事故,由管理者代表判斷是否應(yīng)進(jìn)行一次計(jì)劃外審核,并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。內(nèi)審結(jié)果應(yīng)形成審核報(bào)告,審核的記錄將作為管理評(píng)審的輸入。
2.2.5受審部門(mén)對(duì)審核中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取措施進(jìn)行改善,消除不合格及不合格發(fā)生的原因。原審核人員負(fù)責(zé)對(duì)審核中形成的糾正和預(yù)防措施應(yīng)進(jìn)行評(píng)估和隨后的跟蹤驗(yàn)證。
2.3服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量
根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)的有關(guān)特性,在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程方面通過(guò)在日常工作中的自我檢查和業(yè)務(wù)檢查、階段性的業(yè)務(wù)檢查、突發(fā)性臨時(shí)檢查和針對(duì)某一特定時(shí)期(如節(jié)假日期間)或某一方面進(jìn)行的專項(xiàng)檢查等,對(duì)質(zhì)量體系的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控及測(cè)量。
2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量
2.4.1對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)來(lái)說(shuō),大部分服務(wù)的結(jié)果是隨著服務(wù)的過(guò)程同時(shí)發(fā)出的,在服務(wù)提供的同時(shí),服務(wù)的結(jié)果也已交付,因此仍應(yīng)加強(qiáng)對(duì)服務(wù)過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量。
2.4.2對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)中個(gè)別如物業(yè)的各類維修和工程等這一類可在完成后予以交付的工作,所進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量的方法
和有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)需得到明確,需要時(shí)形成相應(yīng)的指導(dǎo)書(shū)。監(jiān)視和測(cè)量結(jié)果應(yīng)形成記錄并指明服務(wù)結(jié)果的放行人。除非規(guī)定的檢驗(yàn)和測(cè)量已經(jīng)完成或得到顧客的同意,否則不能進(jìn)行交付。有關(guān)記錄的控制按文件jsnhwy4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》。
3不合格服務(wù)的控制
3.1在本公司,此要求適用于那些在物業(yè)管理服務(wù)中可在完成后予以交付的服務(wù)。對(duì)于那些結(jié)果和過(guò)程同時(shí)發(fā)出的服務(wù),不合格的處理按jsnhwy0-04《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》處理。
3.2對(duì)于不合格的服務(wù),制定jsnhwy0-03《不合格服務(wù)處理程序》,及時(shí)采取有效措施消除不合格和防止不合格服務(wù)的交付。不合格處理的職責(zé)和權(quán)限在有關(guān)文件中予以明確的規(guī)定,公司全體人員都有向上級(jí)報(bào)告或指出已發(fā)現(xiàn)的不合格或潛在的不合格的責(zé)任。
4數(shù)據(jù)分析
4.1為保障公司質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性得到適當(dāng)?shù)脑u(píng)估和有效的改進(jìn),在對(duì)有關(guān)的監(jiān)視和測(cè)量結(jié)果作收集和分析時(shí)須結(jié)合顧客滿意度及滿意率的情況、投訴建議和緊急事件及其處理、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展和分承包方的控制等方面的相關(guān)信息和具體數(shù)據(jù)采用適宜的統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行。
4.2有關(guān)監(jiān)視、測(cè)量和分析的具體內(nèi)容與進(jìn)行數(shù)據(jù)分析所應(yīng)用的統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)技術(shù),以及相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的確定,收集的方法、手段和頻率等在相應(yīng)的程序中予以明確的規(guī)定并能保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。
5改進(jìn)
5.1持續(xù)改進(jìn)
公司通過(guò)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的建立、內(nèi)部質(zhì)量審核的開(kāi)展、對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)的分析、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施和管理評(píng)審活動(dòng)持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。
5.2糾正和預(yù)防措施
公司建立jsnhwy0-04《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》,規(guī)定糾正和預(yù)防措施的具體實(shí)施,消除不合格和潛在不合格的原因,防止?jié)撛诓缓细竦陌l(fā)生及不合格的再次發(fā)生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顧客滿意度測(cè)評(píng)程序》
jsnhwy0-02 《內(nèi)部質(zhì)量審核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服務(wù)處理程序》
jsnhwy0-04 《糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序》
第2篇 zx物業(yè)檢測(cè)儀器管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
――檢測(cè)儀器管理程序
1.目的
規(guī)范檢測(cè)儀器儀表的管理,確保其性能和精度良好,從而保證對(duì)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及維修服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控檢測(cè)的準(zhǔn)確性。
2.范圍
適用于公司各部門(mén)。
3.職責(zé)
3.1 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)公司各類檢測(cè)儀器儀表的使用進(jìn)行管理,并負(fù)責(zé)對(duì)其性能和精度進(jìn)行檢測(cè)、校驗(yàn)。
3.2 各部門(mén)設(shè)備主管(主辦)負(fù)責(zé)本部門(mén)檢測(cè)儀器儀表性能的監(jiān)控,并將有關(guān)信息及時(shí)知會(huì)工程技術(shù)部。
4.方法和過(guò)程控制
4.1 本公司用于機(jī)電設(shè)備狀態(tài)及維修服務(wù)質(zhì)量檢測(cè)的儀器包括:萬(wàn)用表、兆歐表、鉗形電流表、煤氣探測(cè)儀、接地電阻測(cè)試儀等檢測(cè)儀器。
4.2工程技術(shù)部須統(tǒng)計(jì)、匯總各部門(mén)檢測(cè)儀器,編制《檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)儀器(設(shè)備)匯總表》
4.3每年三月由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)將工程技術(shù)部的標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)儀器送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。新購(gòu)買(mǎi)的檢測(cè)儀器應(yīng)附有生產(chǎn)廠家出廠檢驗(yàn)合格報(bào)告,在有效期內(nèi),自出廠之日起免檢一年,超出有效期的應(yīng)送工程技術(shù)部檢定。
4.4 以公司通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)的檢測(cè)儀器為標(biāo)準(zhǔn),每年三月由工程技術(shù)部組織對(duì)所有部門(mén)之測(cè)量檢測(cè)儀器進(jìn)行檢測(cè)。對(duì)于一些較特殊的非通用儀器,由工程技術(shù)部按規(guī)定時(shí)間統(tǒng)一送有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。
4.5 對(duì)儀器進(jìn)行檢測(cè)時(shí),用標(biāo)準(zhǔn)表和被測(cè)表對(duì)同一標(biāo)的進(jìn)行測(cè)量,根據(jù)兩表差值的大小來(lái)判斷被測(cè)表是否合格。對(duì)于不同的檔位,若測(cè)量差值均在被測(cè)表精度級(jí)別要求的誤差范圍之內(nèi),可視為合格。
4.6 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)全過(guò)程管理,將受檢合格之檢測(cè)儀器儀表,作好受控標(biāo)識(shí);不合格之檢測(cè)儀器儀表外送專業(yè)機(jī)構(gòu)校修或予以報(bào)廢處理,被測(cè)表調(diào)校修理后應(yīng)重新檢測(cè),合格的仍視為合格,并對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)予以記錄存檔。
4.7對(duì)于工程技術(shù)部不能檢測(cè)的儀表,由工程技術(shù)部統(tǒng)一送專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè);對(duì)于專業(yè)機(jī)構(gòu)無(wú)法檢定的專用儀器,由提供儀器的供貨商按我公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料,經(jīng)工程技術(shù)部確認(rèn)后視為合格。
4.8對(duì)供水管道和消防管道上的主要壓力指示表、遠(yuǎn)傳壓力表由設(shè)備責(zé)任人每日巡查,并對(duì)同一管路上的壓力表的指示值進(jìn)行對(duì)比,若有異常,須立即處理,若表壞,及時(shí)更換。由工程技術(shù)部組織在每年12月份對(duì)各部門(mén)的壓力儀表進(jìn)行檢查校對(duì),不合格儀表修理或報(bào)廢,并作好記錄。
4.9各部門(mén)管理服務(wù)區(qū)域的電表、水表、煤氣表的檢測(cè)、維修、更換由政府相關(guān)的供電、供水、供氣部門(mén)執(zhí)行,如果有發(fā)現(xiàn)異?；蛭ｋU(xiǎn)情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén),督促其及時(shí)處理;緊急情況下,可先切斷電路、水路或關(guān)閉煤氣管道總閥。
4.10對(duì)設(shè)備房?jī)?nèi)的干濕球溫度計(jì)設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每天查看其指示是否正常,表內(nèi)的水囊內(nèi)要保持有水。
5.質(zhì)量記錄表格
**wy7.6-s01-f1 《檢驗(yàn)、測(cè)量、試驗(yàn)儀器(設(shè)備)匯總表》
第3篇 物業(yè)檔案文件管理培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)檔案文件管理培訓(xùn)
1、發(fā)文格式中,函、通告、通知、報(bào)告、請(qǐng)示等文件如何使用
(1)函:與不相隸屬機(jī)關(guān)或本系統(tǒng)單位之間互相商洽和聯(lián)系工作,詢問(wèn)和答復(fù)問(wèn)題等用'函'。
(2)通告:在工作中可能出現(xiàn)或已經(jīng)出現(xiàn)了問(wèn)題,或者是有些工作或其他事項(xiàng)需要外界配合等用'通告'。
(3)通知:是'發(fā)現(xiàn)行政法規(guī)和規(guī)章,轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)機(jī)關(guān)、同級(jí)機(jī)關(guān)和不相隸屬機(jī)關(guān)的公文批轉(zhuǎn)所屬單位,要求屬下單位輸或需要周知和共同執(zhí)行事項(xiàng)時(shí)所使用的下行文種'。常用的有'指示性通知'、'批示性通知'、'周知性通知'、'會(huì)議通知'、'任免通知'。
(4)報(bào)告:向上級(jí)機(jī)關(guān)匯報(bào)工作,反映情況,提出建議,答復(fù)上級(jí)機(jī)關(guān)的詢問(wèn)等用'報(bào)告'。
(5)請(qǐng)示:請(qǐng)求上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)某項(xiàng)重要工作作出指示,答復(fù)和批準(zhǔn)事項(xiàng)時(shí)用'請(qǐng)示'。
2、如何收集物業(yè)管理的重要文件、法規(guī)及信息
(1)可從上級(jí)公司傳閱的文件、資料中收集;
(2)從政府相關(guān)部門(mén)下發(fā)的文件資料中整理收集;
(3)從物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)刊中收集;
(4)征訂有關(guān)物業(yè)管理的專業(yè)信息、刊物及法規(guī)匯編等資料;
(5)經(jīng)常了解物業(yè)管理專業(yè)書(shū)籍的出版情況;
(6)保持與物業(yè)管理各政府業(yè)務(wù)主管部門(mén)的聯(lián)系,從中獲得物業(yè)管理的有關(guān)文件法規(guī);
(7)可從報(bào)刊、雜志等資料中收集。
3、檔案材料的收集和清理的具體要求是什么
(1)嚴(yán)格檔案材料的收、發(fā)制度和借閱制度;
(2)及時(shí)做好催還、清退工作,檔案材料不得個(gè)人保管;
(3)除做好日常材料的收集和清理工作外,每年要集中時(shí)間整理前一年的檔案材料;
(4)檔案工作應(yīng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級(jí)管理。公司辦公室負(fù)責(zé)公司的主體檔案,對(duì)各職能部門(mén)的檔案管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和檢查,各職能部門(mén)分層管理本部門(mén)的檔案工作;
(5)檔案材料的收集和清理要便于公司及各部門(mén)的利用;
(6)必須按檔案分類項(xiàng)目進(jìn)行檔案的整理和歸檔;
a、檔案材料的分類方法主要有:部門(mén)分類法、問(wèn)題分類法、材料性質(zhì)分類法、人物分類法和時(shí)間分類法。各部門(mén)應(yīng)根據(jù)自己的工作性質(zhì)和涉及范圍確定分類方法。
b、檔案分類項(xiàng)目一旦確定,要執(zhí)行到底,不因易人而變更。
c、正式歸檔材料一般指已經(jīng)處理完畢的材料。對(duì)歸類界限不明確的材料,可根據(jù)材料與類目的密切程度進(jìn)行歸類。
(7)檔案材料的卷宗的處理:
a、對(duì)無(wú)主題的材料應(yīng)擬定確切的標(biāo)題;
b、所有歸檔材料均須編號(hào),并按序號(hào)進(jìn)行先后排列;
c、填寫(xiě)材料目錄表,其主要內(nèi)容有:順序號(hào)、發(fā)文部門(mén)、標(biāo)題、文號(hào)和日期;
(8)確定檔案材料的保管年限。一般檔案分為永久保管、長(zhǎng)期保管(15年以上)、中期保管(5-15年)、短期保管(5年以下)等。
(9)檔案材料的保管。檔案材料應(yīng)集中指定地點(diǎn)保存,并按類上架進(jìn)柜,注意防盜、防火、防潮、防蟲(chóng)、防泄密等事件的發(fā)生,要經(jīng)常對(duì)檔案材料進(jìn)行檢查。
4、物業(yè)管理應(yīng)保存的基本材料有哪些
物業(yè)管理公司應(yīng)保存的基本材料有:會(huì)議記錄;上下行文;政府文件;工作計(jì)劃、總結(jié)、報(bào)告;規(guī)章制度;調(diào)查分析;重大事件和投訴;工作檢查、評(píng)比記錄;物業(yè)管理委托合同;物業(yè)管理各項(xiàng)分承包合同、協(xié)議;公司人事材料;治安事件記錄、處理材料;各工程竣工圖紙、驗(yàn)收合格證明材料;技術(shù)圖紙、工程檔案;客戶/業(yè)主檔案;固定資產(chǎn)清單;財(cái)務(wù)憑證、帳冊(cè)、報(bào)表;財(cái)產(chǎn)和物資單據(jù);各類經(jīng)營(yíng)證明、證件等。
第4篇 醫(yī)院前期物業(yè)管理思路及管理模式
醫(yī)院項(xiàng)目前期物業(yè)管理思路及管理模式
一、項(xiàng)目前期管理思路
根據(jù)我們對(duì)**市第二醫(yī)院項(xiàng)目的實(shí)際情況的分析,我們擬訂的**市第二醫(yī)院項(xiàng)目的前期物業(yè)管理思路為:
* 強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;
* 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn);
* 強(qiáng)調(diào)日常服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、與專項(xiàng)服務(wù)的人性化、個(gè)性化;
* 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升;
* 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)技能以提高綜合素質(zhì)。
二、針對(duì)項(xiàng)目擬采取的管理方式
根據(jù)我們對(duì)**市第二醫(yī)院項(xiàng)目的定位分析,我們確立項(xiàng)目的管理模式是:
* 緊密圍繞'質(zhì)量、成本雙否決'的運(yùn)作核心,提供'質(zhì)優(yōu)價(jià)廉'的服務(wù)產(chǎn)品;
* 倡導(dǎo)'以廣大用戶為中心'客戶服務(wù)前項(xiàng)化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價(jià)值鏈;
* 致力于充分發(fā)揮職能部門(mén)作用和個(gè)人的主觀能動(dòng)性,積極采取有效措施,將醫(yī)院的物業(yè)管理服務(wù)做得細(xì)致入微。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對(duì)醫(yī)院的特色及實(shí)際情況,我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。管理物業(yè)規(guī)律與醫(yī)院實(shí)際運(yùn)作狀況相結(jié)合,使每一步管理程序和每個(gè)管理環(huán)節(jié)形成一個(gè)制度化、系統(tǒng)化的有機(jī)整體,使內(nèi)部管理和現(xiàn)場(chǎng)管理有機(jī)地相互協(xié)調(diào)配合起來(lái)。我公司將秉承'服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,品質(zhì)成就未來(lái)'的管理理念,依托我們?cè)谝延许?xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn),完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)甲方在招標(biāo)文件中對(duì)醫(yī)院的服務(wù)范圍、內(nèi)容的規(guī)定因素,我們擬在醫(yī)院采用以'以客戶為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向'的 '客戶服務(wù)前項(xiàng)化'經(jīng)營(yíng)管理模式。
物業(yè)管理中心運(yùn)作原理模型圖
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞'服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、品質(zhì)成就未來(lái)'的經(jīng)營(yíng)理念和我們擬在醫(yī)院采用的'以客戶為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向'的經(jīng)營(yíng)管理模式,如中標(biāo)后我公司將在醫(yī)院項(xiàng)目全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為廣大用戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
我公司將用高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)的保值、增值,同時(shí)為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費(fèi)價(jià)值、為公司員工創(chuàng)造投資和工作價(jià)值、同時(shí)為社會(huì)創(chuàng)造我們的存在價(jià)值。我們把員工滿意、客戶滿意作為我們的追求目標(biāo)。
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第5篇 花園小區(qū)創(chuàng)建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)申請(qǐng)報(bào)告
關(guān)于花園小區(qū)創(chuàng)建“省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的申請(qǐng)報(bào)告
省建設(shè)廳:
首先感謝省建設(shè)廳、aa市房產(chǎn)管理局對(duì)*花園小區(qū)物業(yè)工作的支持,在房管局的正確領(lǐng)導(dǎo)下由aa市某物業(yè)管理公司該小區(qū)物業(yè)管理工作取得了驕人的成績(jī),在我公司精心、科學(xué)和系統(tǒng)的管理和服務(wù)下,*花園小區(qū)先后獲得了“優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“平安小區(qū)”和“花園式小區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào),為aa市物業(yè)管理起到了示范的引領(lǐng)作用。在20**年我們通過(guò)真誠(chéng)的服務(wù)、高效的管理申請(qǐng)加入創(chuàng)建山東省優(yōu)秀住宅小區(qū)的行列來(lái),現(xiàn)將小區(qū)情況和物業(yè)工作匯報(bào)如下:
1、*花園小區(qū)基本情況
aa市*花園住宅小區(qū)由jn市某置業(yè)公司有限責(zé)任公司建設(shè),某置業(yè)公司本著“倡導(dǎo)現(xiàn)代文明,傳播居住文化”的開(kāi)發(fā)理念,以高舒適度、高功能配置、高性能標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量保證這“四高”的要求來(lái)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)aa市“*花園”小區(qū)。公司力將“*花園”住宅小區(qū)打造成aa市標(biāo)志性高品味居住小區(qū)。
同圓*花園地處aa市東部,東鄰龍山分局、西接新城辦事處廣場(chǎng)。小區(qū)占地5.5萬(wàn)平方米,規(guī)劃建設(shè)商住樓18棟,總建筑面積8萬(wàn)余平方米。小區(qū)緊臨aa市最大的市政綠化廣場(chǎng),周邊綠化配套為本地最高標(biāo)準(zhǔn),環(huán)境優(yōu)美,空氣清新,是市區(qū)最適合居住的地段。戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)客廳和主臥朝陽(yáng),并采用大陽(yáng)臺(tái)、落地窗、外飄窗、空中花園等現(xiàn)代居住建筑設(shè)計(jì)手法,使人與自然能夠更自由的交流。
整個(gè)小區(qū)采用環(huán)抱分布、南北朝向、整體圍合的立體景觀布局。小區(qū)主要景點(diǎn)有瀑布涌泉、綠樹(shù)芳香、小橋流水、曲徑回廊,把中國(guó)古典園林中的“移步換景”、“情景交融”的景觀精髓進(jìn)行發(fā)揮,強(qiáng)調(diào)人與自然和諧的生活環(huán)境,創(chuàng)造宜人、和諧、自然的現(xiàn)代化的生活小區(qū)。
2、本小區(qū)物業(yè)公司簡(jiǎn)介
aa市某物業(yè)管理有限公司是國(guó)家物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。20**年8月18日被中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)吸收為會(huì)員單位,8月23日取得了中國(guó)國(guó)際誠(chéng)信體系會(huì)員證書(shū),8月25日正式通過(guò)iso9001:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。
公司不斷吸收國(guó)內(nèi)先進(jìn)技術(shù)和管理服務(wù)理念,經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展,在實(shí)踐中已形成了一套完整的高品質(zhì)服務(wù)體系。良好的管理理念與以人為本的企業(yè)文化,吸引了眾多專業(yè)人才的加盟,公司目前擁有員工277人,專業(yè)高級(jí)職稱人員37人,特殊工種人員17人,制定了多種物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),最大限度地滿足各種業(yè)主工作和生活的需求。公司對(duì)員工“實(shí)行半軍事化”的管理體系,始終秉承“客戶的需求滿足就是我們的最終目的”的服務(wù)理念,始終堅(jiān)持“以人為本,業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨,竭誠(chéng)為開(kāi)發(fā)商和各界業(yè)主提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
目前,我公司直接管理和顧問(wèn)管理的主要項(xiàng)目有:aa市第一高中教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生公寓、學(xué)生食堂及校園園區(qū),面積9萬(wàn)余平方米;一中教書(shū)公寓,面接6萬(wàn)余平方;商場(chǎng)和酒店組成的新華大廈,面積約2萬(wàn)平方米;aa市國(guó)土資源局信息中心大樓1.2632萬(wàn)平方米;國(guó)泰現(xiàn)代城小區(qū)包括聯(lián)排別墅,面積6.2萬(wàn)平方米;*花園小區(qū),面積約8萬(wàn)平方米等,涵蓋住宅小區(qū)、別墅、商場(chǎng)、學(xué)校及政府單位多種物業(yè)單位,為我公司的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
我們深信,憑借良好的外部形象,超強(qiáng)的服務(wù)意識(shí),科學(xué)、先進(jìn)使用的管理體系,不斷創(chuàng)新的工作精神,加之總結(jié)出的成功經(jīng)驗(yàn)和模式,勢(shì)必能夠?yàn)楦鞣綐I(yè)主提供高質(zhì)量、高品位、高效率、全方位的物業(yè)管理精品服務(wù),從而形成擁有良好口碑的品牌物業(yè)公司。
3、小區(qū)物業(yè)工作情況
我公司自*花園建設(shè)之初就對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了前期物業(yè)管理,今天社區(qū)的運(yùn)行管理和*花園物業(yè)服務(wù)工作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)“差異化服務(wù),人性化關(guān)懷”。從而提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益,促使物業(yè)的保值和增值,構(gòu)筑起一個(gè)有利業(yè)主與物業(yè)公司良好溝通、業(yè)主與業(yè)主親情相處、大家與社區(qū)文化融洽的的工作和生活環(huán)境。
3.1 基礎(chǔ)物業(yè)管理工作
小區(qū)物業(yè)交付使用前,我公司派專業(yè)技術(shù)人員對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建議,減少了好看不好用、浪費(fèi)不實(shí)用的設(shè)計(jì)和施工的不足,提高了小區(qū)及各種設(shè)備設(shè)施的實(shí)用和舒適性。對(duì)每套房屋、小區(qū)共用部位、公共設(shè)施認(rèn)真查驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)、資料齊全,這一做法既維護(hù)了業(yè)主利益,保證了物業(yè)建造質(zhì)量,物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司還成立了接管驗(yàn)收小組,為后期高品質(zhì)的物業(yè)管理做好了全方位的鋪墊。
在小區(qū)正式實(shí)施接管、服務(wù)前,我公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)狀況制定了物業(yè)服務(wù)方案,與開(kāi)發(fā)公司簽定了《*花園前期物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主交房時(shí),逐戶與業(yè)主簽定了《前期物業(yè)服務(wù)合同》,向業(yè)主發(fā)放《臨時(shí)管理規(guī)約》和《住戶手冊(cè)》。
3.2 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
根據(jù)《*花園物業(yè)管理方案》,對(duì)房屋共用部位警醒日常管理和維修養(yǎng)護(hù),做好檢修、保養(yǎng)紀(jì)錄,對(duì)超過(guò)保修期的大中修問(wèn)題,及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃。小區(qū)無(wú)亂搭亂建現(xiàn)象,空調(diào)安裝規(guī)范整齊。按照*花園《臨時(shí)管理規(guī)約》要求,制定了完善的房屋裝修管理規(guī)定,并與住戶簽訂《*花園裝修管理協(xié)議書(shū)》,物業(yè)管理員和保安員輪流檢查,確保按要求、按時(shí)間的施工,取得良好的效果。
3.3 共用設(shè)備設(shè)施管理
小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備使用運(yùn)行情況關(guān)系著業(yè)主日常生活秩序,為此編制了《公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》,并及時(shí)做好維修、保養(yǎng)和檢查記錄。對(duì)公用設(shè)施設(shè)備定期檢查,巡查中以防、養(yǎng)為主,發(fā)現(xiàn)小問(wèn)題的當(dāng)場(chǎng)解決,屬于大、中修或者需要更新改造的,及時(shí)編制維修改建方案和維修資金使用計(jì)劃。
小區(qū)道路平整,設(shè)置了必須的各種交通標(biāo)志,嚴(yán)格限制車速和鳴笛。為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造安靜、安全的環(huán)境。對(duì)危及人身安全的設(shè)備設(shè)施掛設(shè)明顯的標(biāo)志和必要地防范設(shè)施,并制定各種應(yīng)急預(yù)案。小區(qū)車輛實(shí)行入庫(kù)及規(guī)劃固定車位停放,車輛停放規(guī)范,無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。
3.3.1 道路完好率及使用率95%。嚴(yán)格執(zhí)行道路管理養(yǎng)護(hù)制度,合理使用道路,及時(shí)整修損壞的路面。
3.3.2 化糞池、雨水井、污水井、完好率的98%。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,立即處理進(jìn)行疏通,化糞池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
3.3.3 排水管、明暗溝完好率97%。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即設(shè)計(jì)施工方案,處理并進(jìn)行疏通,每半年進(jìn)行一次全面檢修。
3.3.4 照明燈及疏散燈完好率99%。每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修,每月全面檢查檢修一次。
3.4 保安、消防、車輛管理
小區(qū)實(shí)現(xiàn)封閉式管理,各樓均安裝樓宇對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控和可視系統(tǒng),設(shè)有大門(mén)崗、巡邏崗、檢查崗,保安員均配有對(duì)講機(jī),還配有保安用電子巡更,同時(shí)從管理處內(nèi)部轉(zhuǎn)好制度建設(shè),建立健全安保規(guī)章制度,使保安員有章可循。小區(qū)主出入口為智能道閘系統(tǒng),一車一卡,外來(lái)車輛換證進(jìn)出,并詳細(xì)登記進(jìn)出緣由和去向,保證了
車輛的有序和安全。巡邏崗每半小時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面巡邏一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)用對(duì)講機(jī)通知相關(guān)人員處理。
消防安全責(zé)任重大,這是我公司對(duì)物業(yè)管理的切身體會(huì)。“全員皆兵,預(yù)防為主”是我們開(kāi)展消防管理工作的方式和原則?！叭珕T皆兵”是指管理處的每個(gè)員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護(hù)員,他們平時(shí)在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時(shí)則迅速進(jìn)入火情狀態(tài)下的對(duì)應(yīng)崗位,履行該崗位職責(zé)。“預(yù)防為主”是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9001程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護(hù)程序”等等,在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款:
3.4.1 宣傳教育。開(kāi)展消防安全教育,樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”工作方針的前提,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識(shí)。
3.4.2 加強(qiáng)監(jiān)督。加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9001質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材,將事故消滅在萌芽狀態(tài)。
3.4.3 模擬演習(xí)。我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí),訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力,提高住戶的消防意識(shí),增強(qiáng)自救能力。
3.5 保潔綠化管理
為充分展現(xiàn)小區(qū)潔凈、清幽的環(huán)境,體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使小區(qū)真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國(guó)優(yōu)、省優(yōu)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),在保潔綠化工作上狠抓落實(shí),責(zé)任到人,實(shí)行“三級(jí)檢查,連帶責(zé)任”的管理方式:
3.5.1 衛(wèi)生管理機(jī)制。全員保潔:在小區(qū)管理處,上至經(jīng)理,下至操作人員,全員樹(shù)立保潔意識(shí),人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理,還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。
3.5.2專業(yè)養(yǎng)護(hù)、責(zé)任分明,以'四有'促進(jìn)管理。有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組,全面管理;有專業(yè)隊(duì)伍,保潔隊(duì)和綠化隊(duì),層層落實(shí);有明確的獎(jiǎng)勵(lì)措施,若有扣分因素,相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金;有嚴(yán)格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。
3.5.3服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。樓梯、公用過(guò)道:每日清掃2次以上,生活垃圾日產(chǎn)日清,保持潔凈;路面:實(shí)行16小時(shí)全天候保潔,無(wú)雜物,無(wú)垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上門(mén)收集3次,周圍環(huán)境潔凈;喬木:每周巡查二次,及時(shí)修剪枯枝,病蟲(chóng)枝,名貴樹(shù)種懸掛標(biāo)識(shí)牌;灌木:每周巡查二次,及時(shí)修剪,保持旺盛長(zhǎng)勢(shì),注意滅蟲(chóng)害;花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長(zhǎng);草坪:及時(shí)修剪,夏季不長(zhǎng)于15厘米,春季不長(zhǎng)于10厘米。雜草每周巡查拔除。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關(guān)鍵對(duì)有特別形狀的綠籬、花球重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。徹底達(dá)到無(wú)'五亂'的效果,即無(wú)亂張貼;無(wú)亂涂寫(xiě);無(wú)亂排水;無(wú)亂堆放;無(wú)亂豎廣告牌。
3.5.4監(jiān)管措施。衛(wèi)生、綠化離不開(kāi)監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組的組織下,對(duì)樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理,制定各項(xiàng)考核制度和標(biāo)準(zhǔn),定時(shí)抽查與隨機(jī)相結(jié)合,每季度進(jìn)行評(píng)比檢查,對(duì)未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。
3.6 社區(qū)文化建設(shè)
社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要措施。隨著時(shí)代的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù),人們希望生活在一個(gè)體現(xiàn)文化色彩、關(guān)注個(gè)性發(fā)展、富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化恰能創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求。
我們?cè)谏鐓^(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐中,積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),在小區(qū)物業(yè)處的倡導(dǎo)下先后舉辦了:*花園業(yè)主“泉城一日游”、*花園仲秋聯(lián)誼會(huì)、小區(qū)籃球賽、親子教育講座等多起大家樂(lè)活動(dòng),通過(guò)小區(qū)活動(dòng)既豐富了業(yè)主的生活,也增進(jìn)了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)處的感情,是小區(qū)也感覺(jué)*花園小區(qū)好像是溫馨、和諧、充滿親情的大家庭。
我公司認(rèn)為“創(chuàng)優(yōu)”,不僅是簡(jiǎn)單得達(dá)標(biāo),而是企業(yè)的一種自我挑戰(zhàn)、一個(gè)更高的追求,更是一個(gè)有助于公司發(fā)展的契機(jī)。通過(guò)本次“創(chuàng)優(yōu)”,我們將在管理機(jī)制上和服務(wù)水平上找差距、找不足、求創(chuàng)新,增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí),優(yōu)化管理模式,爭(zhēng)創(chuàng)知名品牌物業(yè)管理企業(yè)。
第6篇 物業(yè)質(zhì)量管理體系
zz物業(yè)質(zhì)量管理體系1 總要求zz物業(yè)按iso9001: 《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)建立本質(zhì)量管理體系,并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行實(shí)施、保持和持續(xù)改進(jìn)。本質(zhì)量管理體系包括四部分內(nèi)容:1) 管理職責(zé)管理職責(zé)主要針對(duì)zz物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層。zz物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層按照iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求,采取各種措施,包括宣傳教育、培訓(xùn)學(xué)習(xí)、實(shí)操考核等,提高zz物業(yè)全體員工的法律意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí),在全體員工中牢固樹(shù)立'質(zhì)量第
一、業(yè)戶至上'的理念,培養(yǎng)'精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效'的工作作風(fēng);制定符合zz物業(yè)實(shí)際的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),明確各部門(mén)的管理職責(zé)和權(quán)限;任命一名管理者代表,負(fù)責(zé)策劃、建立和實(shí)施本質(zhì)量管理體系,建立健全zz物業(yè)內(nèi)部溝通機(jī)制,定期主持管理評(píng)審會(huì)議,了解、掌握質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況,進(jìn)行評(píng)價(jià)并持續(xù)改進(jìn),以確保本體系的適宜性、充分性和有效性。2) 資源管理zz物業(yè)負(fù)責(zé)確定和提供本質(zhì)量管理體系運(yùn)行所需的人力、物力、設(shè)備(設(shè)施)及其它資源;各部門(mén)和物業(yè)項(xiàng)目(管理處)負(fù)責(zé)其管理區(qū)域內(nèi)資源的協(xié)調(diào)、溝通、公共服務(wù)設(shè)施及工作設(shè)備的維護(hù),共同創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。3) 服務(wù)實(shí)現(xiàn)zz物業(yè)的產(chǎn)品即物業(yè)管理服務(wù),這是質(zhì)量管理體系的核心部分。按iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求,在充分研究業(yè)戶要求的基礎(chǔ)上,zz物業(yè)根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主要求和自身發(fā)展需要,對(duì)向業(yè)戶提供服務(wù)的活動(dòng)進(jìn)行了精心的策劃。這些活動(dòng)包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費(fèi)、接待、咨詢、報(bào)修、巡查、商業(yè)服務(wù),電梯正常運(yùn)行、水、電供應(yīng)及其相關(guān)設(shè)備(設(shè)施)的維護(hù)。各項(xiàng)服務(wù)都有嚴(yán)格的操作流程和工作規(guī)范,擬定了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)辦法,對(duì)服務(wù)提供過(guò)程實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)督,確保提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)。涉及服務(wù)活動(dòng)的區(qū)域、人員均有明確的標(biāo)識(shí),對(duì)顧客的財(cái)產(chǎn)予以切實(shí)保護(hù)。對(duì)外包的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)全部識(shí)別并加以控制。4) 檢查、分析和改進(jìn)zz物業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目(管理處)及其各部門(mén)及時(shí)檢查管理服務(wù)的各項(xiàng)活動(dòng)和活動(dòng)的結(jié)果,并采取糾正、預(yù)防措施,持續(xù)改進(jìn)。檢查一般有以下途徑:顧客反饋、內(nèi)部審核、領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督、服務(wù)質(zhì)量考評(píng)。對(duì)檢查的結(jié)果及時(shí)進(jìn)行分析,不符合要求時(shí),及時(shí)進(jìn)行糾正,必要時(shí)采取相應(yīng)的糾正或預(yù)防措施,或召開(kāi)管理評(píng)審會(huì),對(duì)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件和相關(guān)的質(zhì)量記錄表格構(gòu)成統(tǒng)一的、文件化的質(zhì)量管理體系。外包或分包項(xiàng)目管理過(guò)程的控制在本手冊(cè)
7.4 中做出說(shuō)明。2 文件要求
2.1 總則本質(zhì)量管理體系文件表現(xiàn)為紙型文本和電子文本兩種形式,包括以下幾個(gè)部分:質(zhì)量手冊(cè)(包含質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo))、程序文件、作業(yè)文件和服務(wù)提供過(guò)程中的記錄表格。
2.2 質(zhì)量手冊(cè)本組織的《質(zhì)量手冊(cè)》:1) 規(guī)定了質(zhì)量管理體系覆蓋的范圍:① 機(jī)構(gòu):zz物業(yè)最高管理層、公司總部、品質(zhì)管理部、公司總部、物業(yè)項(xiàng)目(管理處)及其下屬行政管理部、客戶服務(wù)部、工程維護(hù)部、保安部、環(huán)境衛(wèi)生部、經(jīng)營(yíng)部。② 服務(wù):包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費(fèi)、接待、咨詢、報(bào)修、巡查、商業(yè)服務(wù),電梯正常運(yùn)行、水、電供應(yīng)及其相關(guān)設(shè)備(設(shè)施)的維護(hù)等。③ 本質(zhì)量管理體系采用了《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001: )標(biāo)準(zhǔn)(除
7.3 外)所有要求。2) 與其它體系文件的關(guān)系:本手冊(cè)包括'質(zhì)量方針'和'質(zhì)量目標(biāo)',引用了程序文件的內(nèi)容要點(diǎn),具體程序文件和作業(yè)文件作為細(xì)則獨(dú)立于質(zhì)量手冊(cè)之外。3) 質(zhì)量管理體系各條款的相互作用在本手冊(cè)各章節(jié)作表述。
2.3 文件控制為了對(duì)質(zhì)量管理體系所要求的文件加以控制,zz物業(yè)編制了《文件控制程序》,以下內(nèi)容在《文件控制程序》中作了詳細(xì)的表述。1) 需要控制的文件有質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件,與zz物業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的外來(lái)文件,包括法律、法規(guī)、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、條例等相關(guān)文件。2) 文件發(fā)布前必須經(jīng)不同層次領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn),以確保文件充分適宜;文件在管理評(píng)審活動(dòng)中進(jìn)行評(píng)審,修改更新后,需再次批準(zhǔn)。3) 文件印刷清晰,編輯要易于查閱,便于發(fā)放與更新。要求文件做好標(biāo)識(shí),便于識(shí)別,如文件名稱、編號(hào)、版本號(hào)、分發(fā)號(hào)、發(fā)布日期、實(shí)施日期、編寫(xiě)者、審批人、修改次數(shù)等。4) 與質(zhì)量管理體系有關(guān)的法律、法規(guī)文件的適用性,要識(shí)別清楚并控制分發(fā)。5) 按要求將文件發(fā)放到各崗位的使用者手中,使用者應(yīng)對(duì)文件妥善保管,不得涂改;文件作廢時(shí),應(yīng)將該文件做出適當(dāng)處理,需要保留參考時(shí),要對(duì)該文件做出'作廢留用'的標(biāo)識(shí),防止作廢文件被使用;無(wú)價(jià)值文件要予以定期銷毀。文件控制歸口管理部門(mén)是品質(zhì)管理部。文件使用過(guò)程的管理由各使用部門(mén)負(fù)責(zé)。電子版本文件的控制與紙型文本相似,具體規(guī)定詳見(jiàn)《文件控制程序》。
2.4 記錄的控制記錄是質(zhì)量管理體系文件的組成部分。空白質(zhì)量記錄表格屬'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字內(nèi)容的記錄屬'質(zhì)量記錄',按《記錄控制程序》管理。記錄是質(zhì)量管理體系運(yùn)行和物業(yè)管理服務(wù)是否符合要求的重要證據(jù),組織建立并保存記錄,證明物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程是受到嚴(yán)格控制的,體系運(yùn)行是有效的,并為質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)提供追溯依據(jù)。記錄要按名稱、編號(hào)分類進(jìn)行管理,便于保管和查閱;記錄表格在使用過(guò)程中需要更改時(shí),名稱和編號(hào)不能改,但表內(nèi)欄目可變動(dòng),便于操作。記錄填寫(xiě)要規(guī)范,做到字跡清晰、內(nèi)容真實(shí)、簽名完整、不漏項(xiàng)。記錄按保存期限規(guī)定妥善保存,存放的地方要適當(dāng),確保記錄不會(huì)丟失和損壞;對(duì)無(wú)價(jià)值的記錄要進(jìn)行銷毀,對(duì)超過(guò)保存期限但仍有使用價(jià)值的記錄,要做出說(shuō)明并保存。為確保記錄得到有效控制,對(duì)記錄的標(biāo)識(shí)、填寫(xiě)、歸檔保存、檢索、借閱、保存期限和處置等方面在《記錄控制程序》中已做出了規(guī)定。一般記錄保存三年,由品質(zhì)管理部按《記錄控制程序》執(zhí)行。對(duì)需長(zhǎng)期保存或延長(zhǎng)保存期限的記錄應(yīng)在文件中做出規(guī)定或由管理評(píng)審決定。
第7篇 注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題
一、單項(xiàng)選擇題:
1.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)該分別達(dá)到( )。
a.98%, 100%
b.98%, 100%
c.98%, 98%
d.100%, 98%
2.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。
a.甲級(jí)寫(xiě)字樓
b.乙級(jí)寫(xiě)字樓
c.丙級(jí)寫(xiě)字樓
d.丁級(jí)寫(xiě)字樓
3.商場(chǎng)要合理布局,精心策劃
b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單一
c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜
d.客流量大
4.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。
a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃燒
b.硬化地面,減少塵土
c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動(dòng)車尾氣
d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放
5.學(xué)生公寓的住宿管理,( )不符合規(guī)定。
a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。
b.要求學(xué)生按時(shí)就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請(qǐng)假。
c.學(xué)生不準(zhǔn)擅自調(diào)整寢室,如有需要,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行調(diào)整。
d.對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來(lái)訪人員驗(yàn)證登記,推銷商品者登記進(jìn)入公寓。
6.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。
a.以防為主,防治結(jié)合
b.一治為主,防治結(jié)合
c.以防為主,一治為輔
d.一治為主,以防為輔
7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。
a.形成
b.產(chǎn)生
c.利用
d.處理
8.水體污染防治的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的( )。
a.排放
b.凈化
c.處理
d.利用
9.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。
a.4-5
b.4-6
c.4-7
d.5-7
10.物業(yè)管理招標(biāo),是指( )或其法定代表的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì),在為其物業(yè)選擇管理者時(shí),通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi),由多家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投,從中選擇最佳對(duì)象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。
a.物業(yè)使用人
b.物業(yè)所有權(quán)人
c.物業(yè)占有人
d.物業(yè)權(quán)利人
11.標(biāo)價(jià)評(píng)審主要評(píng)審內(nèi)容不包括( )。
a.標(biāo)價(jià)是否最低
b.投標(biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)是否接近
c.標(biāo)價(jià)的構(gòu)成是否合理可靠,
d.標(biāo)價(jià)是否能滿足管理服務(wù)需要
12.( )不屬于房屋租賃關(guān)系終止的情況。
a.房屋租賃期限屆滿
b.房屋拆遷
c.房屋承租人死亡
d.房屋出售
13.一種由火災(zāi)探測(cè)器、自動(dòng)報(bào)警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成
,固定在建筑物內(nèi)的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點(diǎn)部位的上方位置設(shè)置。這種裝置為( )。
a.消防栓
b.消防水槍
c.火災(zāi)探測(cè)器
d.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)
14.消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé),專職管理員( )檢查消防設(shè)施的使用狀況,保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。
a.每天
b.每周
c.每半月
d.每月
15.根據(jù)停車場(chǎng)的規(guī)劃,進(jìn)出停車場(chǎng)管理要嚴(yán)格。車輛進(jìn)入停車場(chǎng)要驗(yàn)證發(fā)牌、登記。駛離停車場(chǎng)時(shí)要( )。
a.驗(yàn)證
b.收牌
c.收牌登記
d.驗(yàn)證、收牌
16.( )是質(zhì)量手冊(cè)的基礎(chǔ),是質(zhì)量手冊(cè)的支持性文件。
a.工作手冊(cè)
b.質(zhì)量手冊(cè)
c.程序文件
d.工作規(guī)程文件
17.物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議,即( )的契約。
a.以房屋為租賃標(biāo)的物
b.以房屋為交換對(duì)象
c.以房屋使用權(quán)為交換對(duì)象。
18.物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象,主要是( )。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商,其費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
a.開(kāi)發(fā)商
b.業(yè)主
c.建筑商
d.銷售商
19.衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)( )米。
a.4
b.5
c.6
d.8
20.浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧?qiáng)排式,且其排氣管不得超出外墻( )厘米。
a.5
b.10
c.15
d.20
21.裝修材料須封裝不漏,按物業(yè)管理公司指定地點(diǎn)堆放;裝修材料要及時(shí)搬入室內(nèi),不得堆放在( )。
a.戶內(nèi)或陽(yáng)臺(tái)
b.戶門(mén)外或公共場(chǎng)所
c.廚房或衛(wèi)生間
d.戶門(mén)外或陽(yáng)臺(tái)
22.物業(yè)檔案是指關(guān)于物業(yè)項(xiàng)目所有的包括過(guò)去和現(xiàn)在的一切活動(dòng)中所形成的,具有參考價(jià)值,應(yīng)當(dāng)歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。
a.施工記錄
b.歷史記錄
c.登記記錄
d.審核記錄
23.嚴(yán)重?fù)p壞房存有部分( )構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開(kāi)裂、變形或強(qiáng)度不足的現(xiàn)象。
a.結(jié)構(gòu)
b.承重
c.主體
d.輔助
24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。
a.2
b.3
c.4
d.8
25.設(shè)施設(shè)備維修中修工程更換率為( )左右。
a.10%~20%
b.10%~30%
c.20%~30%
d.30%
26.由于物業(yè)類型與規(guī)模的不同,( )住宅項(xiàng)目本身需要的配套服務(wù)內(nèi)容要求要多得多,所以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求就會(huì)更高。
; a.小戶型
b.大戶型
c.經(jīng)濟(jì)適用房
d.廉租房
27.根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住區(qū)( )也稱配套公建。
a.市政公用設(shè)施
b.行政管理
c.其他八類設(shè)施
d.公共服務(wù)設(shè)施
28.( )是指由物業(yè)管理企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主在住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓等物業(yè)中的生活、工作相配套的一系列商業(yè)、教育、衛(wèi)生、娛樂(lè)、金融等經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的總和。
a.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作
b.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目策劃
c.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)
d.公共服務(wù)
29.全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)條件規(guī)定,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積為( )萬(wàn)平方米以上。
a.8
b.10
c.2
d.5
30.質(zhì)量手冊(cè)共分( )章。
a.6
b.7
c.8
d.9
31.在質(zhì)量體系文件的層次中屬于b層次是( )。
a.質(zhì)量手冊(cè)
b.程序文件
c.工作規(guī)程
d.質(zhì)量記錄
32.會(huì)議接待用熱水瓶應(yīng)表面清潔光亮,無(wú)水跡,水溫控制在( )度以上。
a.60
b.70
c.80
d.90
33.物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在( )小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),( )小時(shí)內(nèi)修理。
a.1 12
b.1 24
c.2 12
d.2 24
34.物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為( )個(gè)月。
a.1
b.2
c.3
d.6
35.客戶報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目,客戶要求盡快前去維修的,應(yīng)安排維修人員在接單后( )分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。
a.10
b.15
c.20
d.30
36.編制預(yù)案,必須與( )充分溝通,達(dá)成共識(shí),以免預(yù)案無(wú)法落實(shí)。
a.主管部門(mén)
b.主管領(lǐng)導(dǎo)
c.管轄區(qū)業(yè)主
d.將來(lái)的實(shí)際操作者
37.重要投訴,接待后()小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管經(jīng)理進(jìn)行處置程序。
a.1
b.2
c.3
d.5
38.輕微投訴,不超過(guò)()天內(nèi)或在客戶要求的期限內(nèi)解決。
a.1
b.2
c.3
d.5
39.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是( )。
a.商業(yè)垃圾
b.醫(yī)療垃圾
c.裝修垃圾
d.業(yè)主和使用人生活垃圾
; 40.投訴的處理時(shí)效。輕微投訴一般在2日內(nèi)處理完畢,超時(shí)需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn);重要投訴一般在3日內(nèi)處置完畢,超時(shí)需經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);重大投訴應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)給投訴的客戶明確答復(fù),解決時(shí)間不宜超過(guò)10日。
a.2 3 2 10
b.2 3 3 10
c.2 3 2 5
d.2 2 2 10
二.多項(xiàng)選擇題(每小題2分,共20分)
1.建立商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的作用是( )。
a.引起消費(fèi)者注意
b.可以使顧客克服記憶困難
c.改善企業(yè)形象
d.是商場(chǎng)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程
2.工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是( )。
a.投資大,投資回收期長(zhǎng)
b.非流動(dòng)性
c.工業(yè)設(shè)備的功能不容易過(guò)時(shí)
d.對(duì)周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染
3.垃圾的處理方法有( )。
a.堆放法
b.填埋法
c.焚化法
d.無(wú)害化處理
4.住宅小區(qū)綠化的基本任務(wù)是( )。
a.開(kāi)展綠化創(chuàng)收工作
b.推廣綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)
c.為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境
d.促進(jìn)居民的身心健康
5.物業(yè)專項(xiàng)分包的應(yīng)具備( )前提條件。
a.物業(yè)管理總包單位有相當(dāng)?shù)墓芾砗蛥f(xié)調(diào)能力
b.社會(huì)化、專業(yè)化達(dá)到一定程度,社會(huì)上有一批專業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)公司
c.業(yè)主委員會(huì)成立,專業(yè)分包得到業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可
d.中低物業(yè)檔次
6.道路交通管理的內(nèi)容包括( )。
a.建立機(jī)動(dòng)車通行證制度
b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁
c.限制車速
d.根據(jù)轄區(qū)內(nèi)道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)灣
7.物業(yè)租賃的租金管理包括( )工作。
a.做好租金的評(píng)定工作
b.建立租金底賬
c.按時(shí)收取租金
d.堅(jiān)持?？顚Ｓ?/p>
8.立項(xiàng)決策階段的早期介入項(xiàng)目的市場(chǎng)定位內(nèi)容主要( )。
a.明確用途功能
b.確立消費(fèi)檔次
c.篩選目標(biāo)客戶
d.推出主打房型
e.選擇入市時(shí)機(jī)
f.消費(fèi)水平需求
9.物業(yè)檔案整理工作要求做到( )。
a.分類科學(xué),組卷合理,排列有序
b.保管期限準(zhǔn)確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表(異動(dòng)記錄)填制準(zhǔn)確
c.字跡工整,圖樣清晰
d.載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良,便于保管和利用
10.房屋按常用結(jié)構(gòu)分成( )。
a.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
b.混合結(jié)構(gòu)
c.磚木結(jié)構(gòu)
d.其他結(jié)構(gòu)
11.物業(yè)管理企業(yè)的房屋小修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目信息,主要是通過(guò)( )渠道收集取得的。
a.走訪查房
b.電話
c.隨時(shí)報(bào)修
d.電子郵件
12.小修
工程的考核指標(biāo)主要有( )。
a.定額指標(biāo)
b.服務(wù)指標(biāo)
c.安全指標(biāo)
d.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)
13.物業(yè)管理企業(yè)在選擇綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)遵守( )原則。
a.日常生活類項(xiàng)目?jī)?yōu)先
b.易損易耗品項(xiàng)目?jī)?yōu)先
c.物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先
d.中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先
14.客戶服務(wù)中心是物業(yè)管理企業(yè)接待客戶咨詢、報(bào)修和投訴并進(jìn)行跟蹤、回訪的一個(gè)部門(mén),具有( )等職能。
a.協(xié)調(diào)
b.溝通
c.公關(guān)
d.服務(wù)
15.重大投訴包括( )。
a.公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù)沒(méi)有實(shí)施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差錯(cuò),經(jīng)客戶提出而得不到解決的投訴。
b.由于公司責(zé)任給客戶成重大經(jīng)濟(jì)損失或人身傷害的。
c.有效投訴在一個(gè)月內(nèi)得不到合理解決的投訴。
d.因公司的管理服務(wù)工作不位、有過(guò)失而引起的投訴。
三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯(cuò)誤的“×”填入括號(hào)中。)
1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規(guī)范中所規(guī)定的喬灌木與建筑和各種管道網(wǎng)的最小距離,只注意不要影響房屋的通風(fēng)和采光。(×)
2.招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價(jià)都過(guò)高和無(wú)法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求,投標(biāo)作廢。(√)
3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃?xì)怏w火災(zāi)和帶電設(shè)備等電氣火災(zāi),使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒(méi)有冷卻作用,滅火后,易發(fā)生燃燒物復(fù)燃的情況。所以,滅火后還應(yīng)采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)
4.各種引發(fā)突發(fā)事件的安全隱患有著共同的特點(diǎn),所以編制突發(fā)事件處理預(yù)案可以統(tǒng)一編制,采取相同措施。(×)
5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)
6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補(bǔ)償形式。(√ )
7.不得改變廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的使用功能,請(qǐng)勿將生活污水排入雨水管道。(√ )
8.計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)完成后,再安排報(bào)修任務(wù)。(×)
9.房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護(hù)保養(yǎng)。(×)
10.修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。(√ )
四.簡(jiǎn)答題(每小題5分,共10分)
1.綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的策劃書(shū)的主要內(nèi)容有哪些
2.對(duì)裝修施工人員管理內(nèi)容有哪些
五.案例分析題(每小題5分,共10分)
1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個(gè)住6樓,一個(gè)住5樓。去年10月21日上午9時(shí)許,物業(yè)管理公司開(kāi)始給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí),陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開(kāi),就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開(kāi)。下午陳某及妻子離開(kāi)了家,15時(shí)許,住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發(fā)現(xiàn)其家無(wú)人,后找到物業(yè)管理公司將總閥門(mén)關(guān)閉。但這時(shí),劉某新裝修的房屋地板塊、門(mén)框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查,是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清,劉某將物業(yè)管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)劉某的“損失”鑒定結(jié)論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請(qǐng)談?wù)勀愕目捶ā?/p>
第8篇 某物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)
物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)
一、會(huì)計(jì)科目制定
一九九八年四月十一日,國(guó)家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的條例。因此,在制定一級(jí)會(huì)計(jì)科目時(shí),必須遵照國(guó)家規(guī)定,但子細(xì)目卻可按實(shí)際的需要增減?，F(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會(huì)計(jì)科目樣本以供參考。
二、成本核算
每一獨(dú)立的物業(yè),按其功能不同,可分為不同的'部分',如:住宅(或公寓)、辦公樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、會(huì)所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同'部分'分別獨(dú)立核算,則在建賬時(shí)應(yīng)給予充分考慮。大部分的《財(cái)務(wù)軟件》已備有輔助核算功能,財(cái)務(wù)管理部應(yīng)盡量加以利用。
建賬后,日常操作的重點(diǎn)是清楚識(shí)別及界定各項(xiàng)費(fèi)用及收入的歸屬,按其所歸屬的'部分'準(zhǔn)確核算。正確的'部分'分類能準(zhǔn)確反映各'部分'的經(jīng)營(yíng)損益情況,對(duì)了解各'部分'的財(cái)務(wù)狀況,改進(jìn)管理極其重要。對(duì)于無(wú)法明確識(shí)別及界定其歸屬的費(fèi)用,則稱之為'公攤費(fèi)用'或'待攤費(fèi)用',對(duì)于這些'待攤費(fèi)用'應(yīng)在各會(huì)計(jì)期間歸集后,合理分?jǐn)傊粮?部分'。分?jǐn)偟姆椒ㄓ卸喾N,如:面積、管理份額、該項(xiàng)費(fèi)用總額、人員工資總額等,發(fā)生的費(fèi)用類型不同,選用的分?jǐn)傓k法也有所不同,但最基本的原則是合理性。必要時(shí),分?jǐn)傓k法的選用應(yīng)征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn),取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認(rèn)可。
三、應(yīng)收賬管理
對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō),應(yīng)收賬管理是其財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)之一,工作較為繁重。財(cái)務(wù)管理部須計(jì)算每一個(gè)業(yè)戶應(yīng)繳納的各種費(fèi)用,如水、電費(fèi)等,亦要定期清理、核對(duì)和報(bào)告各項(xiàng)費(fèi)用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書(shū)、催款通知書(shū)、對(duì)賬通知書(shū),定期進(jìn)行銀行委托付款的劃款工作等。
進(jìn)行應(yīng)收賬款管理,需先行收集以下數(shù)據(jù):
1.各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.該物業(yè)所有單位的編號(hào)及面積。
3.每一個(gè)單位的管理費(fèi)起計(jì)日期。
4.各單位每月應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用(如管理費(fèi))的金額。
5.業(yè)戶/用戶/使用人的數(shù)據(jù),如姓名、聯(lián)絡(luò)地址、電話、所擁有的單位編號(hào)。
6.空置單位的界定標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。
7.滯納金有關(guān)規(guī)定,如起計(jì)日期、利率等。
8.由管理處代收水電費(fèi)時(shí),水電費(fèi)的抄表日期、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
四、注意事項(xiàng)
1.收樓時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)
(1)用戶付款的方法
用戶在支付每月費(fèi)用時(shí),可采用多種方法,如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票,或采用委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬付款。財(cái)務(wù)人員應(yīng)在用戶收樓時(shí),準(zhǔn)備一份詳細(xì)的付款方法說(shuō)明書(shū),并連同委托銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬授權(quán)書(shū)交予用戶。付款方法說(shuō)明書(shū)上應(yīng)列明:
①管理處的地址及辦公時(shí)間。
②以支票付款時(shí),支票抬頭的名稱。
③辦理銀行轉(zhuǎn)賬的手續(xù)及各項(xiàng)須知。
(2)業(yè)主收樓時(shí)繳交的各項(xiàng)費(fèi)用及押金的賬務(wù)處理
通常業(yè)主在收樓前或收樓時(shí)已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求,預(yù)付了數(shù)月管理費(fèi)及各種押金、初裝費(fèi)等。其中部分款項(xiàng),如預(yù)付管理費(fèi)、管理費(fèi)按金等應(yīng)由管理處收取,電話、煤氣初裝費(fèi)等應(yīng)由發(fā)展商收取。當(dāng)財(cái)務(wù)管理部由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)部取得有關(guān)收費(fèi)資料,并收到已出售單元的數(shù)據(jù)時(shí),應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)管理部溝通,明確各項(xiàng)收費(fèi)的歸屬及時(shí)入賬及時(shí)對(duì)賬。
(3)預(yù)收管理費(fèi)的處理
對(duì)于用戶于收樓時(shí)預(yù)繳的管理費(fèi),應(yīng)自交納管理費(fèi)起計(jì)日起按月結(jié)轉(zhuǎn)收入。財(cái)務(wù)管理部應(yīng)對(duì)管理費(fèi)的起計(jì)日期的確定標(biāo)準(zhǔn)及特殊情況下的批準(zhǔn)程序有明確的了解,并以此標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),確定統(tǒng)一的起計(jì)當(dāng)月的管理費(fèi)計(jì)算方法。以免計(jì)算方法不統(tǒng)一引致的應(yīng)收賬混亂,以及與業(yè)主間的糾紛。
2.每月應(yīng)注意的事項(xiàng)
(1)繳款通知書(shū)
①發(fā)出日期及截止日期
物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi),主要是來(lái)自管理費(fèi)收入。為確保有充裕的流動(dòng)資金,財(cái)務(wù)管理部必須在每月一號(hào)(或按公約規(guī)定的日期)前發(fā)出繳款通知,使業(yè)戶能按時(shí)付款。由于打印通知書(shū)需時(shí)間,為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通知書(shū),必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付款,公司發(fā)出的通知書(shū)上將不會(huì)反映該項(xiàng)付款。為避免誤會(huì),所有通知書(shū)須注明發(fā)出日期和截止日期,并明確告知用戶在該日期后支付的款項(xiàng)沒(méi)有包含滯納金在內(nèi)。
②水、電費(fèi)
如各單位的水、電費(fèi)是由管理處負(fù)責(zé)收取,管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數(shù),然后按照每度的收費(fèi)及最低消費(fèi)計(jì)算應(yīng)收款項(xiàng),并將各單位應(yīng)付的水電費(fèi)用和管理費(fèi)在每月付款通知書(shū)中分項(xiàng),要求各單位在繳付管理費(fèi)時(shí)一并繳付。
因抄讀各儀表需時(shí),財(cái)務(wù)管理部應(yīng)與有關(guān)部門(mén)訂定一個(gè)固定抄讀日期,并把結(jié)果在付款通知書(shū)截止日前交予財(cái)務(wù)管理部。
③繳費(fèi)通知書(shū)的管理
繳款通知書(shū)最少要有兩聯(lián),一聯(lián)給客戶,另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外,還有其它機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收款,便需要多一聯(lián),供對(duì)方存檔作為收費(fèi)依據(jù)。
(2)催款通知書(shū)
業(yè)主公約通常對(duì)業(yè)戶繳納管理費(fèi)等的義務(wù)有詳細(xì)規(guī)定,管理處應(yīng)制定可操作的催款流程。對(duì)未按期付款單位,便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書(shū),直至采取截停水、電供應(yīng)及發(fā)出律師信,進(jìn)行法律訴訟。財(cái)務(wù)管理部有責(zé)任定期將各單位的各項(xiàng)收費(fèi)情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)理,待其決定采取適當(dāng)措施。
第9篇 物業(yè)集團(tuán)工程技術(shù)資料管理程序
jj物業(yè)集團(tuán)有限公司程序文件文件工程技術(shù)資料管理程序
1.0目的通過(guò)對(duì)所轄物業(yè)的工程技術(shù)資料進(jìn)行規(guī)范管理,以便于相關(guān)部門(mén)查閱和使用,更好地為設(shè)備設(shè)施管理、維護(hù)服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于物業(yè)集團(tuán)工程技術(shù)資料的管理。
3. 0職責(zé)3.1各物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)物業(yè)接管后所有工程合同、圖紙、預(yù)結(jié)算書(shū)、設(shè)備技術(shù)資料等工程技術(shù)資料的收集、整理、分類、編號(hào)、編目、歸檔。
3. 2各物業(yè)公司(管理處)明確相關(guān)部門(mén)專人負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的匯總登記、保管及借閱,保證資料的完好、齊全,及時(shí)更新。
3. 3業(yè)務(wù)總部對(duì)工程技術(shù)資料的收集、存檔等管理進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)。
對(duì)各單位的工程技術(shù)資料進(jìn)行存檔備查。
3. 4全面質(zhì)量管理辦公室定期對(duì)資料的管理進(jìn)行檢查。
4.0工作內(nèi)容
4.1資料接收
4.1.1各物業(yè)公司(管理處)從開(kāi)發(fā)商、分包方處等接收工程圖紙、技術(shù)資料及其目錄。
4.1.2各物業(yè)公司(管理處)收集、整理在施工過(guò)程中形成的工程技術(shù)資料,建立相關(guān)《工程資料清單》。
4.1.3物業(yè)接管驗(yàn)收資料、圖紙及其目錄的移交,須經(jīng)接管項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。
4.1.4設(shè)備設(shè)施須填寫(xiě)單機(jī)《設(shè)備卡》,匯總后建立《設(shè)備臺(tái)帳》并報(bào)業(yè)務(wù)總部備案。
4.1.5設(shè)備設(shè)施添置、更新及大修后,相關(guān)檔案資料須及時(shí)更新,設(shè)備報(bào)廢后相關(guān)資料要及時(shí)封存,并報(bào)業(yè)務(wù)總部備案。
4.2審查各物業(yè)公司(管理處)對(duì)所轄工程技術(shù)資料的份數(shù)、完整性認(rèn)真審查,確認(rèn)無(wú)誤后整理、存檔,將相關(guān)資料一份連同《工程資料清單》提交業(yè)務(wù)總部備存并做好交接手續(xù)。
4.3借用
4.3.1 業(yè)務(wù)總部、各物業(yè)公司(管理處)相關(guān)部門(mén)將工程資料匯總歸檔后,建立《資料借用登記表》,由專人負(fù)責(zé)資料的借用及歸還驗(yàn)收、登記。
4.3.2 本部門(mén)人員借用工程資料,須做好登記。
非本部門(mén)人員借閱經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人同意后方可,并在做好借用和歸還登記。
4.3.3 外單位人員借用工程技術(shù)資料時(shí),須提出申請(qǐng)經(jīng)單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后借閱,并做好借閱登記,限期歸還。
4.4保管
4.4.1物業(yè)集團(tuán)工程技術(shù)資料、圖紙由各物業(yè)公司(管理處)、業(yè)務(wù)總部統(tǒng)一歸檔、存放、保管,確保資料完整齊全。
4.4.2各物業(yè)公司(管理處)明確具體部門(mén)負(fù)責(zé)工程技術(shù)資料的管理。
4.4.3相關(guān)部門(mén)應(yīng)確保場(chǎng)地、辦公設(shè)施及人員的配備,做好防潮、防火、防蟲(chóng)等措施,保證資料的安全、完好。
5.0相關(guān)文件無(wú)6.0記錄表格
6.1《工程資料清單》(qr-
4.2.3 -04-01)
6.2《資料借用登記表》(qr-
4.2.3 -04-02)
6.3《設(shè)備臺(tái)帳》(qr-
6.3-01-01)
6.4《設(shè)備卡》(qr-
6.3-01-02)
第10篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目的
商業(yè)中心物業(yè)管理目的
一、保持和提高物業(yè)的完好程度,通過(guò)加強(qiáng)對(duì)kh商業(yè)中心的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)業(yè)主或使用人的管理和服務(wù),防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。
二、創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境,統(tǒng)籌安排該寫(xiě)字樓的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理,對(duì)業(yè)主或使用人依法約束管理,共同維護(hù)寫(xiě)字樓環(huán)境。
三、維護(hù)該寫(xiě)字樓投資者和使用者的權(quán)益,該寫(xiě)字樓是用來(lái)辦公,成就人生事業(yè),體現(xiàn)人生價(jià)值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價(jià)值的象征,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和或使用者的行為管理,維護(hù)投資者與使用者的整體利益,從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。
四、加強(qiáng)對(duì)該寫(xiě)字樓實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的一體化管理,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會(huì)聲譽(yù)。
五、以優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象,有效促進(jìn)物業(yè)的租售、經(jīng)營(yíng),以高附加值回饋給投資企業(yè),使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。
第11篇 物業(yè)管理實(shí)務(wù)之復(fù)習(xí)試題
考試題型說(shuō)明(總分?jǐn)?shù)100分,考試時(shí)間150分鐘):
1、單項(xiàng)選擇20題,每題1分,共計(jì)20分;
2、多項(xiàng)選擇5題,每題2分,共計(jì)10分;
3、判斷改錯(cuò)5題,每題2分,共計(jì)10分;
4、名詞解釋5題,每題3分,共計(jì)15分;
5、簡(jiǎn)答5題,每題5分,共計(jì)25分;
6、論述2題,每題10分,共計(jì)20分。每題(考試時(shí)間表150分鐘
第一部分 單項(xiàng)選擇題
1、 下列表述中,哪一種屬于從物業(yè)的使用功能對(duì)物業(yè)進(jìn)行的分類()。
a、高層物業(yè)b、聯(lián)排別墅 c、居住類物業(yè) d、多層住宅
2、敞開(kāi)式商場(chǎng)多位于()。
a、市中心繁華地段b、鄉(xiāng)鎮(zhèn)高速公路邊
c、城市次中心區(qū)d、工業(yè)廠區(qū)附近
3、按建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)劃分不同星級(jí)的物業(yè)主要是()。
a、工業(yè)類物業(yè)b、辦公類物業(yè)
c、賓館類物業(yè)d、居住類物業(yè)
4、高級(jí)綜合大廈最顯著的特點(diǎn)是()。
a、集多功能于一體 b、建筑高度高
c、智能化水平高 d、建筑面積大
5、下列表述中,哪一項(xiàng)不屬于停車場(chǎng)的特點(diǎn)()。
a、指示標(biāo)志多 b、空間單一
c、光度、通透性要求高 d、建筑風(fēng)格多樣
6、外觀上追求個(gè)性鮮明,突出時(shí)代民族特色,反映的是現(xiàn)代物業(yè)的()特點(diǎn)。
a、建筑等級(jí)高 b、風(fēng)格多樣
c、科技含量高 d、管理要求高
1、 國(guó)際高層建筑會(huì)議規(guī)定第二類高層建筑的層數(shù)是()。
a、9-16層b、17-25層 c、18-27層d、26-40層
2、 我國(guó)規(guī)定,高層建筑的總高度應(yīng)超過(guò)()。
a、22米 b、25米 c、24米 d、28米
10、在高層樓宇的供電系統(tǒng)中,負(fù)責(zé)給配電的是()。
a、備用發(fā)電機(jī)組 b、樓層配電箱
c、配電干線 d、配電房
11、下列屬于空調(diào)水系統(tǒng)的是( )。
a、冷卻塔b、新風(fēng)處理設(shè)備 c、風(fēng)管d、風(fēng)柜
12、下列屬于樓宇給水設(shè)備的是()。
a、雨水井 b、底下儲(chǔ)水池 c、污水井 d、化糞池
13、作好大廈治安保衛(wèi)工作的根本是()
a、建立安全保衛(wèi)制度 b、健全技術(shù)防范措施
c、培養(yǎng)高素質(zhì)的治安人員 d、建立嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度
14、在高層樓宇的管理模式中,封閉式管理多用于()
a、一般寫(xiě)字樓 b、高檔高層住宅樓宇
c、普通辦公樓宇 d、各類物業(yè)都可以
15、高層樓宇的消防管理應(yīng)立足于( )
a、自防自救b、建筑防火 c、專職消防d、領(lǐng)導(dǎo)重視
16、門(mén)禁管理系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)是()
a、電子巡更系統(tǒng)b、電子防盜系統(tǒng)
c、可視對(duì)講系統(tǒng)d、電子門(mén)鎖系統(tǒng)
17、高層樓宇的中央空調(diào)系統(tǒng)要()控制。
a、集中b、分散c、分部分項(xiàng)d、分層分區(qū)
18、寫(xiě)字樓的安全保衛(wèi)工作要求每天的值班巡邏時(shí)間為()
a、24小時(shí) b、20小時(shí) c、16小時(shí) d、12小時(shí)
19、寫(xiě)字樓消防設(shè)備完好率應(yīng)達(dá)到()
a、90%b、96% c、98% d、100%
20、下列消防設(shè)備中屬于濕式消防系統(tǒng)的是()。
a、聯(lián)動(dòng)總控制屏 b、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) c、自動(dòng)噴淋系統(tǒng) d、正壓送風(fēng)裝置
21、按建筑面積劃分的大型寫(xiě)字樓,其建筑面積一般在()
a、1萬(wàn)平方米以上b、2-3萬(wàn)平方米
c、1-3萬(wàn)平方米d、3萬(wàn)平方米以上
22、寫(xiě)字樓運(yùn)作的核心是()
a、高出租率b、良好的治安c、整潔的環(huán)境 d、設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)作
23、寫(xiě)字樓管理中,::客人對(duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以()為出發(fā)點(diǎn)的。
a、服務(wù)的內(nèi)容b、服務(wù)的態(tài)度c、服務(wù)的手段 d、服務(wù)的周到與快捷
24、主要承租戶的租期一般在( )以上
a、8年 b、10年c、12年 d、15年
25、在商場(chǎng)物業(yè)中,臨時(shí)專業(yè)產(chǎn)權(quán)型同分散產(chǎn)權(quán)型物業(yè)的區(qū)別是( )
a、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型一次性收取價(jià)款 b、分散產(chǎn)權(quán)型一次性收取價(jià)款
c、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型產(chǎn)權(quán)不分散 d、沒(méi)有區(qū)別
26、對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型公共商業(yè)樓宇的管理,一般宜采用()的形式
a、承租合同 b、管理公約c、業(yè)主自治d、管理大會(huì)
27、在公共商業(yè)樓宇的租賃經(jīng)營(yíng)中,基本承租戶的營(yíng)業(yè)面積一般在()以上。
a、30% b、40% c、50%d、60%
28、一般來(lái)說(shuō),一個(gè)居住小區(qū)中,其人口規(guī)模在()
a、30000~50000人b、7000-15000人
c、10000-13000人d、1000-3000人
29、物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的管理主要采用()
a、法律手段 b、技術(shù)手段c、經(jīng)濟(jì)手段d、行政手段
30、小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)和本源是()
a、
設(shè)備管理 b、治安管理c、房屋管理d、多種經(jīng)營(yíng)
31、小區(qū)道路管理中的重點(diǎn)是()
a、確定車輛通行規(guī)則b、保證車輛通行安全
c、車輛停放有序d、道路的養(yǎng)護(hù)保養(yǎng)
32、根據(jù)《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定,小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況應(yīng)多久公布一次()
a、三個(gè)月b、半年 c、一年 d、二年
33、綜合大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提是()
a、治安良好b、保持高出租率 c、配套齊全d、各種設(shè)備的正常運(yùn)作
34、會(huì)所多種經(jīng)營(yíng)的協(xié)同效應(yīng)是其各項(xiàng)目之間多達(dá)成的()
a、配合性b、連鎖性c、統(tǒng)一性d、整體性
35、會(huì)所的外觀設(shè)計(jì)要與()相符。
a、內(nèi)部設(shè)計(jì)b、環(huán)境設(shè)計(jì) c、市場(chǎng)定位d、員工偏好
36、停車場(chǎng)出租后,()
a、不能再轉(zhuǎn)租b、可以自由轉(zhuǎn)租
c、經(jīng)出租人同意可轉(zhuǎn)租d、經(jīng)使用人同意可轉(zhuǎn)租
37、有多個(gè)進(jìn)出口通道的大型停車場(chǎng)適用于()系統(tǒng)
a、單車道進(jìn)出 b、中央管理 c、無(wú)人管理d、雙車道進(jìn)出
38、實(shí)現(xiàn)其他自動(dòng)化功能的基礎(chǔ)是()功能
a、通信b、辦公c、建筑 d、網(wǎng)絡(luò)
39、新的pmis更加符合()的要求
a、iso9001b、iso9002c、iso9003d、iso9000
40、保安員深夜巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)客戶門(mén)未上鎖,應(yīng)()
a、馬上將門(mén)鎖上 b、等待同伴再查看
c、進(jìn)門(mén)查看再上鎖 d、監(jiān)視并通知監(jiān)控中心
41、物業(yè)管理公司主管屬于()員工
a、操作層b、管理層 c、決策層 d、技術(shù)層
42、下列內(nèi)容中,屬于要對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的專業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)的是()
a、服務(wù)的社會(huì)擁有量b、新產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)
c、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力d、社會(huì)文化層次
43、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)應(yīng)始終把( )放在第一位
a、服務(wù) b、盈利c、質(zhì)量d、競(jìng)爭(zhēng)
44、高層樓宇的室內(nèi)冷氣供應(yīng)通常采用()
a、雙溫空調(diào)裝置 b、恒溫空調(diào)機(jī)
c、單冷空調(diào)機(jī) d、中央空調(diào)機(jī)
45、住宅小區(qū)的行業(yè)管理主要運(yùn)用()。
a、技術(shù)手段 b、
經(jīng)濟(jì)手段c、法律手段d、行政手段
46、會(huì)所服務(wù)收費(fèi)應(yīng)( )
a、內(nèi)外一致 b、以支定收c、靈活變通d、以收定支
47、會(huì)所創(chuàng)新的一個(gè)基本戰(zhàn)略是( )
a、提高市場(chǎng)占有率b、進(jìn)行項(xiàng)目推廣
c、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目d、提高服務(wù)質(zhì)量
48、智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁是()
a、自動(dòng)擋車閘 b、對(duì)講系統(tǒng) c、出入口控制機(jī) d、自動(dòng)出入卡
49、現(xiàn)代化賓館的空調(diào)和照明系統(tǒng)的能耗約占大廈總能耗的()
a、1/3 b、2/3c、1/2 d、2/5
50、下列內(nèi)容中屬于決策層管理技巧的()
a、合理分權(quán) b、善于控制 c、注重協(xié)調(diào)d、強(qiáng)調(diào)溝通
第二部分 多項(xiàng)選擇題
1、下列表述屬于居住類物業(yè)特點(diǎn)的是()。
a、集多功能于一體b、集中成片開(kāi)發(fā)
c、房型分割靈活d、生活方便舒適
2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由以下()組成
a、攝像頭 b、電視監(jiān)視器c、錄像機(jī) d、連線
3、下列屬于社區(qū)安全防范系統(tǒng)的是( )
a、電子巡更 b、電視監(jiān)控c、防盜報(bào)警系統(tǒng) d、通信系統(tǒng)
4、寫(xiě)字樓管理中,對(duì)于設(shè)備的一般維修方法有( )
a、強(qiáng)制維修法b、定期維修法c、診斷維修法d、全面維修
5、在公共商業(yè)樓宇的管理中,其管理委員會(huì)一般由( )組成。
a、工商部門(mén) b、居委會(huì) c、管理公司d、經(jīng)營(yíng)者代表
6、從理論上分析,完整的cis系統(tǒng)由以下三個(gè)子系統(tǒng)組成( )
a、形象識(shí)別系統(tǒng)b、理念識(shí)別系統(tǒng) c、行為識(shí)別系統(tǒng)d、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)
7、智能化住宅小區(qū)主要運(yùn)用了( )技術(shù)。
a、材料 b、計(jì)算機(jī) c、通信d、能源
8、會(huì)所物品費(fèi)用可按()等項(xiàng)的百分比計(jì)算。
a、房地產(chǎn)成本 b、企業(yè)利潤(rùn) c、裝飾費(fèi)用d、設(shè)備設(shè)施成本
9、下列哪些屬于消閑項(xiàng)目的特點(diǎn)()
a、運(yùn)動(dòng)激烈 b、趣味性強(qiáng)c、強(qiáng)調(diào)精神上的滿足d、文化氣息濃
10、自動(dòng)擋車閘一般具有()功能
a、砸車保護(hù)b、熄火保護(hù)c、時(shí)間保護(hù)d、發(fā)熱保護(hù)
11、在物業(yè)管理中,當(dāng)住用戶違反管理規(guī)定時(shí),管理人員應(yīng)( )
a、強(qiáng)行制止 b、平等相待 c、得理讓人 d、以理服人
12、物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)應(yīng)(
)
a、統(tǒng)一法人 b、統(tǒng)一對(duì)外 c、統(tǒng)一盈虧d、統(tǒng)一納稅
13、適合于針對(duì)業(yè)主和租戶的管理方法是( )
a、模范行為影響法b、操縱影響法c、權(quán)威法 d、協(xié)助法
14、會(huì)所項(xiàng)目按功能特點(diǎn)分為( )
a、康體項(xiàng)目 b、消閑項(xiàng)目 c、娛樂(lè)項(xiàng)目 d經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目
15、綜合大廈選址的基本要求是()
a、商業(yè)氣氛濃厚b、周邊環(huán)境幽靜 c、人流量小 d、公共交通方便
第三部分判斷改錯(cuò)題(改正劃線部分)
1、 純出租的辦公樓宇有的房型不固定,可以根據(jù)需要分割或組合()
2、 現(xiàn)代高層樓宇的各部分功能是相互獨(dú)立的()
3、 單純型寫(xiě)字樓基本上只有辦公一種功能()
4、 高級(jí)綜合大廈的使用維護(hù)更為復(fù)雜( )
5、 辦公樓內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備()
6、 公共商業(yè)樓宇所有人主要通過(guò)商業(yè)店鋪的出售而贏利()
7、 新型小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能主要體現(xiàn)在住宅作為商品的經(jīng)營(yíng)性()
8、 '全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)'須每年復(fù)驗(yàn)一次()
9、 綜合大廈已成為現(xiàn)代城市高層建筑的主流()
10、綜合大廈多建于城市中心區(qū)()
11、在高級(jí)綜合大廈中,存貨倉(cāng)庫(kù)中所有貨品應(yīng)放置于距噴淋頭下1米以外的地方()
12、綜合大樓清潔保養(yǎng)的重點(diǎn)是外墻及其室內(nèi)()
第四部分名詞解釋
1、 高層樓宇的封閉式管理
2、 寫(xiě)字樓
3、 商場(chǎng)物業(yè)
4、 公共商業(yè)樓宇
5、 小區(qū)的委托性服務(wù)
6、 小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)
7、 會(huì)所的多方位經(jīng)營(yíng)
8、 智能物業(yè)
9、 操縱影響法
10、簡(jiǎn)單式停車管理
11、管理技巧
第五部分簡(jiǎn)答題
1、 高層樓宇的管理主要涉及哪些內(nèi)容
2、 高層樓宇的消防工作應(yīng)著重作好哪些工作
3、 高層樓宇的封閉式管理與一般性管理區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面
4、 一般來(lái)說(shuō)寫(xiě)字樓具有哪些特點(diǎn)
5、 消防管理是寫(xiě)字樓管理中的重點(diǎn)內(nèi)容,如何加強(qiáng)消防管理工作
6、 對(duì)于商業(yè)形象的包裝,在公共商業(yè)樓宇中物業(yè)公司承擔(dān)的并不多,那么物業(yè)公司一般負(fù)責(zé)其那些管理內(nèi)容
7、 公共商業(yè)樓宇的管理者在選擇承租商時(shí)需要考慮哪些因素
8、 住宅小區(qū)消防管理主要有哪些內(nèi)容
9、 簡(jiǎn)述住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)
10、高級(jí)綜合大廈中,其辦公功能部分的安全防范工作有哪些要求
11、設(shè)立會(huì)所的意義何在
12、停車場(chǎng)管理主要有哪些內(nèi)容
13、物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目有哪些類型
14、會(huì)所籌建費(fèi)用主要包括哪些項(xiàng)目
15、智能化住宅小區(qū)有哪些共同特征
第六部分論述題
1、 試述現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展的方向
2、 施行物業(yè)管理以來(lái),我國(guó)的住宅小區(qū)管理取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,但還存在一定的問(wèn)題,試論述這些問(wèn)題
3、 精神文明建設(shè)歷來(lái)是我黨十分重視的工作,在住宅小區(qū)中如何抓好文明建設(shè)
4、 某住宅小區(qū),其建筑面積為5萬(wàn)平方米,目前為市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。請(qǐng)問(wèn)其是否可以申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)原因何在
5、 試述綜合大廈樓宇維護(hù)管理的主要內(nèi)容
6、 當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被損時(shí),車管員應(yīng)如何處理
7、 與傳統(tǒng)物業(yè)相比,智能物業(yè)具有哪些優(yōu)點(diǎn)
第12篇 萬(wàn)達(dá)物業(yè)質(zhì)量管理手冊(cè)目錄
wd物業(yè)質(zhì)量管理手冊(cè)目錄
1 前言……………………………………………………………………………………1
1.1 發(fā)布令………………………………………………………………………………4
1.2 手冊(cè)目錄……………………………………………………………………………5
1.3 術(shù)語(yǔ)和定義…………………………………………………………………………7
2 服務(wù)理念、方針和目標(biāo)………………………………………………………………9
3 管理組織………………………………………………………………………………11
3.1 管理公司……………………………………………………………………………12
3.2 項(xiàng)目所在公司………………………………………………………………………14
3.3 物業(yè)分公司…………………………………………………………………………15
4 管理體系………………………………………………………………………………21
4.1 方案管理……………………………………………………………………………24
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查指引…………………………………………………………29
顧客需求調(diào)查指引………………………………………………………………32
物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)…………………………………………………………35
4.2 目標(biāo)管理 …………………………………………………………………………37
年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)……………………………………………………………41
整體(分期)物業(yè)管理責(zé)任書(shū)…………………………………………………47
管理處物業(yè)管理責(zé)任書(shū)…………………………………………………………52
wdwy-fr-mm4201 目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表………………………………………56
4.3 計(jì)劃管理……………………………………………………………………………57
wdwy-fr-mm4301 月份工作計(jì)劃及考核表………………………………………62
5 行政人事管理…………………………………………………………………………63
5.1 人力資源……………………………………………………………………………64
wd物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范…………………………………………………………71
物業(yè)員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)定…………………………………………………………77
wdwy-fr-mm5101 職務(wù)說(shuō)明書(shū)……………………………………………………81
wdwy-fr-mm5102 面試評(píng)估表……………………………………………………83
wdwy-fr-mm5103 新員工錄用批準(zhǔn)匯簽單………………………………………84
wdwy-fr-mm5104 新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書(shū)…………………………………………85
wdwy-fr-mm5105 就職擔(dān)保書(shū)……………………………………………………86
wdwy-fr-mm5106 員工自然情況登記表…………………………………………87
wdwy-fr-mm5107 員工轉(zhuǎn)正考核表………………………………………………88
wdwy-fr-mm5108 員工轉(zhuǎn)正審批表………………………………………………89
wdwy-fr-mm5109 員工離職申報(bào)表………………………………………………90
wdwy-fr-mm5110 離職工作交接表………………………………………………91
wdwy-fr-mm5111 離職面談清單…………………………………………………92
wdwy-fr-mm5112 員工獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)表………………………………………………93
wdwy-fr-mm5113 員工處罰單……………………………………………………94
5.2 培訓(xùn)…………………………………………………………………………………95
wdwy-fr-mm5201 培訓(xùn)計(jì)劃表……………………………………………………101
wdwy-fr-mm5202 員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表…………………………………………102
wdwy-fr-mm5203 外出培訓(xùn)審批表………………………………………………103
wdwy-fr-mm5204 培訓(xùn)效果及意見(jiàn)征詢表………………………………………104
5.3 行政管理……………………………………………………………………………105
文件編號(hào)及標(biāo)識(shí)規(guī)定……………………………………………………………119
wdwy-fr-mm5301 會(huì)議(培訓(xùn))簽到表……………………………………………125
wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批閱記錄表………………………………………126
wdwy-fr-mm5303 文件批閱單……………………………………………………127
wdwy-fr-mm5304 發(fā)文擬辦單……………………………………………………128
wdwy-fr-mm5305 受控文件清單…………………………………………………129
wdwy-fr-mm5306 受控文件發(fā)放登記表…………………………………………130
wdwy-fr-mm5307 外來(lái)文件清單…………………………………………………131
wdwy-fr-mm5308(對(duì)顧客)公開(kāi)文件清單………………………………………132
wdwy-fr-mm5309 工作記錄一覽表………………………………………………133
wdwy-fr-mm5310 工作記錄歸檔移交單…………………………………………134
wdwy-fr-mm5311 資料目錄………………………………………………………135
wdwy-fr-mm5312 過(guò)期工作記錄處置審批表……………………………………136
wdwy-fr-mm5313 印章使用登記本………………………………………………137
6 成本管理系統(tǒng)…………………………………………………………………………138
6.1 成本控制………………………………………………139
開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算指引………………………………………………………………144
日常運(yùn)作成本測(cè)算指引…………………………………………………………146
工程常用工具與備品清單………………………………………………………157
wdwy-fr-mm6101 物業(yè)成本超支報(bào)警表…………………………………………160
wdwy-fr-mm6102 物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整申請(qǐng)表……………………………………161
6.2 采購(gòu)及分包…………………………………………………………………………162
wdwy-fr-mm6201 供方合格評(píng)定審批表…………………………………………172
wdwy-fr-mm6202 合格供方名錄…………………………………………………174
wdwy-fr-mm6203 供方服務(wù)監(jiān)督評(píng)估表…………………………………………175
wdwy-fr-mm6204 招標(biāo)工作計(jì)劃…………………………………………………176
wdwy-fr-mm6205 招標(biāo)文件審批表………………………………………………177
wdwy-fr-mm6206 評(píng)標(biāo)定標(biāo)審批表………………………………………………178
wdwy-fr-mm6207 物資采購(gòu)計(jì)劃…………………………………………………179
wdwy-fr-mm6208 零星(應(yīng)急)物料采購(gòu)申請(qǐng)單…………………………………180
6.3 合同管理……………………………………………………………………………181
wdwy-fr-mm6301 (前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表…………………………………185
wdwy-fr-mm6302 經(jīng)濟(jì)合同審批表………………………………………………186
wdwy-fr-mm6303 經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)帳…………………
………………………………187
7 項(xiàng)目承接、策劃和準(zhǔn)備………………………………………………………………188
7.1 物業(yè)項(xiàng)目承接………………………………………………………………………189
7.2 物業(yè)分公司及管理處組建…………………………………………………………194
7.3 項(xiàng)目前期介入………………………………………………………………………198
前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)………………………………………………… 201
營(yíng)銷配合管理規(guī)定……………………………………………………………… 212
7.4 物業(yè)驗(yàn)收與接管……………………………………………………………………216
物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 222
物業(yè)驗(yàn)收與移交資料清單……………………………………………………… 229
物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單………………………………………………………… 238
物業(yè)接管驗(yàn)收問(wèn)題處理單……………………………………………………… 239
7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240
入伙通知書(shū)……………………………………………………………………… 247
入伙須知………………………………………………………………………… 248
wdwy-fr-mm7501 出庫(kù)單…………………………………………………………250
wdwy-fr-mm7502 入伙流程簽認(rèn)單………………………………………………251
wdwy-fr-mm7503 業(yè)戶情況登記表………………………………………………252
wdwy-fr-mm7504 區(qū)域防火責(zé)任書(shū)………………………………………………253
wdwy-fr-mm7505 入伙收樓確認(rèn)單………………………………………………254
wdwy-fr-mm7506 整改項(xiàng)目報(bào)告…………………………………………………255
wdwy-fr-mm7507 業(yè)戶入伙統(tǒng)計(jì)表………………………………………………256
7.6 物業(yè)保修……………………………………………………………………………257
wdwy-fr-mm7601 物業(yè)保修卡……………………………………………………259
wdwy-fr-mm7602 工程維修作業(yè)單………………………………………………260
7.7 裝修管理……………………………………………………………………………261
wdwy-fr-mm7701 業(yè)戶裝修施工申報(bào)審批表……………………………………265
wdwy-fr-mm7702 裝修施工人員登記表…………………………………………267
wdwy-fr-mm7703 施工許可證……………………………………………………268
wdwy-fr-mm7704 動(dòng)火許可證……………………………………………………269
wdwy-fr-mm7705 裝修巡查記錄表………………………………………………270
wdwy-fr-mm7706 違規(guī)裝修整改通知書(shū)…………………………………………271
8 日常物業(yè)服務(wù)…………………………………………………………………………272
8.1 顧客溝通……………………………………………………………………………274
wdwy-fr-mm8101 顧客信息登記表………………………………………………278
8.2 顧客特定服務(wù)………………………………………………………………………279
8.3 小區(qū)公共服務(wù)………………………………………………………………………283
8.4 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)………………………………………………………………………291
8.5 應(yīng)急管理……………………………………………………………………………299
8.6 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)標(biāo)識(shí)…………………………………………………………………303
9 監(jiān)督與改進(jìn)……………………………………………………………………………307
9.1 不合格控制及糾正、預(yù)防措施……………………………………………………308
wdwy-fr-mm9101 不合格評(píng)審報(bào)告………………………………………………315
wdwy-fr-mm9102 糾正及預(yù)防措施報(bào)告…………………………………………316
9.2 物業(yè)服務(wù)檢查………………………………………………………………………317
物業(yè)服務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 324
wdwy-fr-mm9201 物業(yè)服務(wù)檢查記錄表…………………………………………332
wdwy-fr-mm9202 月檢計(jì)劃測(cè)試表………………………………………………333
wdwy-fr-mm9203 物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)表………………………………………………334
9.3 投訴處理……………………………………………………………………………335
投訴分析指引…………………………………………………………………… 338
wdwy-fr-mm9301 投訴信息登記表………………………………………………341
wdwy-fr-mm9302 投訴處理回訪單………………………………………………342
9.4 顧客滿意測(cè)量………………………………………………………………………343
wdwy-fr-mm9401 業(yè)主滿意度調(diào)查問(wèn)卷示范文本………………………………347
9.5 體系內(nèi)部審核………………………………………………………………………359
wdwy-fr-mm9501 管理體系內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃…………………………………364
wdwy-fr-mm9502 審核現(xiàn)場(chǎng)檢查表………………………………………………365
wdwy-fr-mm9503 首次/末次會(huì)議簽到表……………………………………… 366
wdwy-fr-mm9504 內(nèi)審不合格報(bào)告………………………………………………367
wdwy-fr-mm9505 體系審核總結(jié)報(bào)告……………………………………………368
9.6 管理評(píng)審……………………………………………………………………………370
wdwy-fr-mm9601 管理評(píng)審計(jì)劃…………………………………………………373
wdwy-fr-mm9602 管理評(píng)審報(bào)告…………………………………………………374
9.7 監(jiān)督審核……………………………………………………………………………375 附件:
第13篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十四章客戶管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十四章客戶管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.以下哪種不屬于溝通的方法()。
a傾聽(tīng)和交談
b寫(xiě)作和閱讀
c非語(yǔ)言表達(dá)(表情、姿態(tài))
d書(shū)面交流
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)溝通方法和溝通形式的理解以及是否能正確區(qū)分這兩個(gè)概念。溝通的方法包括:傾聽(tīng)、交談、寫(xiě)作、閱讀和非語(yǔ)言表達(dá)(表情、姿態(tài))。溝通的形式有:語(yǔ)言交流、書(shū)面交流和其他形式交流(如網(wǎng)絡(luò)等)。因此,書(shū)面交流屬于溝通的形式而不屬于溝通的方法。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第211頁(yè)。
2.以下哪種不屬于溝通的形式()。
a語(yǔ)言交流
b寫(xiě)作和閱讀
c書(shū)面交流
d 網(wǎng)絡(luò)交流
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)溝通形式和溝通方法的理解以及是否能正確區(qū)分這兩個(gè)概念。溝通的形式有:語(yǔ)言交流、書(shū)面交流和其他形式交流(如網(wǎng)絡(luò)等)。溝通的方法包括:傾聽(tīng)、交談、寫(xiě)作、閱讀和非語(yǔ)言表達(dá)(表情、姿態(tài))。因此,寫(xiě)作和閱讀屬于溝通的方法而不屬于溝通的形式。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第211頁(yè)。
3.以下哪種不是與客戶溝通的管理()。
a建立定期客戶溝通制度
b建立追蹤分析和會(huì)審制度
c解決問(wèn)題,客戶所提出的問(wèn)題或投訴要引起重視,盡快解決
d引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和手段,加強(qiáng)客戶管理
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)溝通方法與溝通的管理的理解。溝通的管理包括:建立定期客戶溝通制度、建立追蹤分析和會(huì)審制度、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和手段,加強(qiáng)客戶管理。而選項(xiàng)c是溝通的方法中的內(nèi)容。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第212~213頁(yè)。
4.在溝通的管理中,一個(gè)很重要的工作是建立定期客戶溝通制度。以下哪一項(xiàng)內(nèi)容不是建立定期客戶溝通制度中的內(nèi)容()。
a檢討物業(yè)管理工作和客戶溝通存在的問(wèn)題
b定期走訪客戶,與客戶進(jìn)行溝通,全面了解和掌握客戶需求
c與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等的溝通是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作
d定期召開(kāi)業(yè)主座談會(huì),實(shí)施客戶滿意度調(diào)查
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)溝通在的管理的理解。選項(xiàng)a“檢討物業(yè)管理工作和客戶溝通存在的問(wèn)題”是建立追蹤分析和會(huì)審制度中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第213頁(yè)。
5.關(guān)于客戶滿意,以下說(shuō)法不正確的是()。
a客戶滿意是指客戶感覺(jué)狀態(tài)的水平
b客戶滿意來(lái)源于服務(wù)的績(jī)效與客戶期望所進(jìn)行的比較
c績(jī)效不及期望會(huì)造成客戶不滿;績(jī)效超過(guò)期望則客戶十分滿意或喜悅
d客戶的實(shí)際感受全是真實(shí)的
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶滿意概念的理解。客戶的實(shí)際感受不一定全是真實(shí)的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第218頁(yè)。
6.客戶滿意調(diào)查過(guò)程的成敗首先取決于該調(diào)查的策劃。以下不是物業(yè)客戶滿意度調(diào)查策劃時(shí)考慮的問(wèn)題是()。
a調(diào)研的目標(biāo)是什么
b調(diào)查的結(jié)果將對(duì)哪些部門(mén)產(chǎn)生影響
c被調(diào)查的客戶是否已交納物業(yè)管理費(fèi)
d如何交流本次調(diào)查的數(shù)據(jù)
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶滿意度問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施步驟中“客戶滿意度調(diào)查的策劃”的掌握程度。c選項(xiàng)的內(nèi)容不含在“客戶滿意度調(diào)查的策劃”的內(nèi)容中。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第220頁(yè)。
7.物業(yè)管理企業(yè)和管理服務(wù)人員為了使溝通達(dá)到良好效果,要作許多準(zhǔn)備工作,以下與政府相關(guān)部門(mén)溝通的準(zhǔn)備工作是()。
a要以合同準(zhǔn)備為核心,明確各方職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù)
b擺正位置,對(duì)對(duì)方提出的建議和應(yīng)經(jīng)過(guò)了解、調(diào)查和分析
c充分熟悉和掌握物業(yè)的基本情況
d熟悉物業(yè)管理基本的法律法規(guī),并能將其運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶溝通的準(zhǔn)備工作的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)溝通工作含:與政府相關(guān)部門(mén)的溝通、與建設(shè)單位和市政公用事業(yè)單位以及與專業(yè)公司的溝通。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第212頁(yè)。
8.下列不屬于與業(yè)主(或物業(yè)使用人)的溝通范疇的是()。
a投訴受理與處理反饋
b物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的宣傳
c物業(yè)服務(wù)需求以及其他需求的受理
d與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通與交流
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理客戶溝通內(nèi)容的掌握程度。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第211~212頁(yè)。
9.不屬于物業(yè)管理投訴處理要求的是()。
a詳細(xì)記錄、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)
b“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、誰(shuí)回復(fù)”
c必須滿足業(yè)主要求
d盡快處理、時(shí)時(shí)跟進(jìn)
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理投訴處理要求的掌握程度。故故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第216頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容一般包括以下哪幾個(gè)方面()。
a與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問(wèn)題的溝通交流
b與政府行政、業(yè)務(wù)主管部門(mén)、轄區(qū)街道居委會(huì)等在法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務(wù)方面的溝通交流
c與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流
d客戶所提的要求,無(wú)論能否滿足,應(yīng)將結(jié)果及時(shí)反饋客戶
e與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流以及與業(yè)主或物業(yè)使用人的溝通交流
【答案
】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理客戶溝通內(nèi)容的掌握程度。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第21 1~212頁(yè)。
d選項(xiàng)的內(nèi)容是客戶溝通注意事項(xiàng)中第6條的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第213―214頁(yè)。
2.以下哪種是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的溝通準(zhǔn)備工作的要求()。
a熟悉物業(yè)管理基本的法律法規(guī),并能將其運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐
b熟悉和掌握物業(yè)、和業(yè)主及物業(yè)使用人的基本情況,熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施、場(chǎng)地的功能、特點(diǎn)和要求
c對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn),使其把握溝通服務(wù)的基本形式、方法和要求
d擺正位置,對(duì)對(duì)方提出的建議和應(yīng)經(jīng)過(guò)了解、調(diào)查和分析
e以合同準(zhǔn)備為核心,明確各方職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù)
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理客戶溝通的準(zhǔn)備是否掌握。d選項(xiàng)是與政府相關(guān)部門(mén)溝通的準(zhǔn)備,e選項(xiàng)是與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、和專業(yè)公司溝通的準(zhǔn)備。故本題選a、b、c。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第212頁(yè)。
3.在物業(yè)管理與服務(wù)運(yùn)行的過(guò)程中,引起物業(yè)管理投訴的原因很多,主要有()。
a物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面
b房屋質(zhì)量方面
c社區(qū)文化活動(dòng)組織方面
d突發(fā)事件處理和毗鄰關(guān)系處理方面
e市政設(shè)施配套方面
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶投訴處理內(nèi)容的掌握程度。b選項(xiàng)和e選項(xiàng)的內(nèi)容是物業(yè)管理的實(shí)踐中經(jīng)常遇到的投訴,由于很多客戶搞不清楚誰(shuí)是這兩項(xiàng)投訴主體,或是找物業(yè)公司投訴更方便,而經(jīng)常把不該投訴的物業(yè)公司的問(wèn)題投訴到物業(yè)公司的問(wèn)題,注意不要混淆。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第215頁(yè)。
4.在溝通的管理中,一個(gè)很重要的工作是建立跟蹤分析和會(huì)審制度。以下哪幾項(xiàng)內(nèi)容是建立跟蹤分析和會(huì)審制度中的內(nèi)容()。
a在與客戶溝通的過(guò)程中,要形成完整的溝通記錄
b每次溝通完成后,按照客戶不同類型分門(mén)別類地建立客戶檔案
c定期走訪客戶,與客戶進(jìn)行溝通,全面了解和掌握客戶需求
d檢討物業(yè)管理工作和客戶溝通存在的問(wèn)題
e實(shí)施跟蹤分析和會(huì)審制度,評(píng)估客戶溝通工作的效果
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理客戶溝通管理是否掌握。c選項(xiàng)是溝通的管理中“建立定期客戶溝通制度”中的內(nèi)容。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第213頁(yè)。
5.物業(yè)管理服務(wù)中投訴的途徑一般包括()。
a信函郵寄、投送意見(jiàn)箱
b個(gè)人親臨、委托他人
c請(qǐng)媒體刊登
d通過(guò)網(wǎng)絡(luò)投訴
e電話投訴
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶投訴處理內(nèi)容和方式的掌握程度。c選項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理的實(shí)踐中也會(huì)遇到,但已是投訴嚴(yán)重升級(jí),不包括在投訴的一般途徑中。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第215頁(yè)。
6.物業(yè)管理投訴的接待與處理是物業(yè)管理服務(wù)中很重要的工作,要正確理解客戶投訴的意義()。
a通過(guò)物業(yè)管理投訴不僅可以糾正在物業(yè)管理與服務(wù)運(yùn)行中出現(xiàn)的失誤與不足,而且能夠維護(hù)和提高物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)和形象
b正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉(zhuǎn)換為一種消除失誤、改善管理與服務(wù)、加深與業(yè)主溝通的機(jī)遇
c業(yè)主的投訴可反映出物業(yè)管理與服務(wù)中存在的缺陷,也可折射出業(yè)主對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)的需求和期望;將投訴項(xiàng)目歸類存檔,運(yùn)用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行顧客滿意度的測(cè)評(píng),可提高管理與服務(wù)
d如果對(duì)待業(yè)主的投訴置之不理、敷衍了事,非但不能解決問(wèn)題,還可能將問(wèn)題擴(kuò)大化,甚至?xí)绊懫髽I(yè)的品牌聲譽(yù)
e投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、誰(shuí)回復(fù)”
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)處理好客戶投訴意義的理解。e選項(xiàng)是“物業(yè)管理投訴處理要求”中的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第215~216頁(yè)。
7.物業(yè)管理投訴處理方法,不但包含詳細(xì)記錄,確認(rèn)投訴,還應(yīng)包含()。
a真誠(chéng)對(duì)待,冷靜處理
b取得協(xié)議,監(jiān)督解決
c及時(shí)處理,注意質(zhì)量
d總結(jié)經(jīng)驗(yàn),改善服務(wù)
e耐心傾聽(tīng),不與爭(zhēng)辯
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理投訴處理方法的掌握程度。b選項(xiàng)的內(nèi)容不在其中,故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第215頁(yè)。
8.測(cè)量客戶滿意的方法包括()。
a建立受理系統(tǒng)
b客戶滿意度調(diào)研
c失去客戶分析
d競(jìng)爭(zhēng)者分析
e建立“首問(wèn)責(zé)任制”
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶滿意測(cè)量方法的掌握程度。e選項(xiàng)的內(nèi)容是物業(yè)管理實(shí)踐中常用的一種管理方法,而不是測(cè)量方法。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第219頁(yè)。
9.物業(yè)管理投訴處理程序包括()。
a回訪
b總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改善服務(wù)
c調(diào)查分析原因
d及時(shí)處理注意質(zhì)量
e判定投訴性質(zhì)
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理投訴處理程序的掌握。b選項(xiàng)和d選項(xiàng)的內(nèi)容是物業(yè)管理投訴處理方法中的內(nèi)容。故本題選a、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第216~217頁(yè)。
10.為保證客戶滿意度調(diào)查的效果,在實(shí)施前需要準(zhǔn)備的主要工作包括()。
a找出提高答卷率的方法
b調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶
c應(yīng)該由誰(shuí)執(zhí)行本過(guò)程
d決定答謝方式
e分析
結(jié)果
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶滿意度問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施步驟的深入理解程度。在實(shí)施步驟的第6項(xiàng)內(nèi)容中,闡明調(diào)查前要作幾項(xiàng)具體準(zhǔn)備工作。e選項(xiàng)是實(shí)施步驟的第7項(xiàng)內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第221~222頁(yè)。
11.與建設(shè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要做到()。
a以合同準(zhǔn)備為核心
b明確各方職責(zé)權(quán)利義務(wù)
c物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置
d建立跟蹤分析和會(huì)審制度
e熟悉物業(yè)管理基本的法律法規(guī),并能將其運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶溝通的準(zhǔn)備的理解程度。c選項(xiàng)是與政府相關(guān)部門(mén)溝通的準(zhǔn)備,d選項(xiàng)是溝通管理中的內(nèi)容,e選項(xiàng)是與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)溝通的準(zhǔn)備。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第212。213頁(yè)。
12.與業(yè)主的溝通交流的內(nèi)容包括()。
a物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的宣傳
b建立定期客戶溝通制度
c物業(yè)投訴的受理
d物業(yè)投訴處理的反饋
e物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的解釋
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶溝通內(nèi)容理解。b選項(xiàng)是溝通管理中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第211~213頁(yè)。
13.客戶滿意度調(diào)查的基本原則是()。
a倘若客戶的滿意度下降,則必須決定采取哪些必要的措施促使業(yè)主滿意度上升
b如果客戶感到滿意,說(shuō)明工作符合客戶要求,繼續(xù)做即可
c如果客戶感到滿意,同樣有必要了解企業(yè)在哪些方面做到了盡如人意
d倘若客戶的滿意度下降,和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較,看看是否我們確定的客戶滿意度指標(biāo)太高了
e因?yàn)榭蛻舻母惺懿灰欢ㄈ钦鎸?shí)的,客戶滿意度調(diào)查的結(jié)果并不重要
【答案】a c
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶滿意度調(diào)查重要性、原則的理解。答案中只有a、c是正確的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第219頁(yè)。
三、案例題
1.你是某物業(yè)管理公司客服部經(jīng)理,你公司接管的一個(gè)項(xiàng)目已人住3年,物業(yè)費(fèi)收繳率一直在80%附近徘徊。為了解客戶的滿意度和找出服務(wù)上的差距,公司要求你作一次該項(xiàng)目的客戶滿意度調(diào)
查。請(qǐng)寫(xiě)出客戶滿意度問(wèn)卷調(diào)查的實(shí)施步驟。
【答案】客戶滿意度調(diào)查的策劃――利用客戶數(shù)據(jù)庫(kù)――了解客戶期望――草擬問(wèn)卷――審核問(wèn)卷――調(diào)查――分析結(jié)果――報(bào)告反饋與實(shí)施戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃――客戶滿意過(guò)程再評(píng)估
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶滿意度問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施步驟的掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第220頁(yè)“客戶滿意度問(wèn)卷調(diào)查實(shí)施步驟”。
2.你是某物業(yè)公司的員工,職位是客戶服務(wù)經(jīng)理,服務(wù)于某小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒(méi)繳納管理費(fèi)了。物業(yè)公司上門(mén)催討時(shí),陶小姐以前不久自家水管(非公共管道)滲漏,物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。請(qǐng)問(wèn)陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么請(qǐng)你給出處理這個(gè)問(wèn)題的步驟和具體解決的方法。
【答案】陶小姐的主張沒(méi)有法律依據(jù)。
(1)物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)公司為業(yè)主提供《物業(yè)服務(wù)合同》中的義務(wù)所收取的服務(wù)費(fèi),物業(yè)公司的服務(wù)是針對(duì)整個(gè)物業(yè)的公共部位和公共設(shè)施,提供包括公共設(shè)施的維修維護(hù)、公共衛(wèi)生、公共安全與秩序、公共綠化等服務(wù)項(xiàng)目。而業(yè)主家里管道滲漏,除非有特別約定,一般不屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍。若在保修期內(nèi),業(yè)主應(yīng)向開(kāi)發(fā)商提出,若超過(guò)保修期,則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。故業(yè)主陶小姐以此拒交物業(yè)管理費(fèi)無(wú)法律依據(jù)。
若物業(yè)公司接到業(yè)主的保修,并承諾提供此特約服務(wù),物業(yè)公司與業(yè)主之間就成立了維修合同,若物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)修繕,則應(yīng)承擔(dān)此維修合同的違約責(zé)任。但維修合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)合同,業(yè)主陶小姐雖可就漏水未及時(shí)修復(fù)給其造成的損失(本案陶小姐并沒(méi)有提出具體損失)要求抵消部分物業(yè)管理費(fèi),但仍不能以維修合同未得到及時(shí)履行作為其不履行《物業(yè)服務(wù)合同》義務(wù)的合法理由。
物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括公共部位及設(shè)施維修維護(hù)、保潔、保安、綠化等許多部分,即便是陶小姐家中的公共管道滲漏,也只能扣除相對(duì)應(yīng)的部分物業(yè)費(fèi),陶小姐就其享受的其他服務(wù)仍需支付費(fèi)用。因此,無(wú)論從何種角度,陶小姐拒交物業(yè)管理費(fèi)的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>
(2)耐心向業(yè)主說(shuō)明其交費(fèi)義務(wù)不受水管滲漏影響的緣由;繼續(xù)催繳物業(yè)費(fèi),并保存催繳證據(jù);若在保修期內(nèi),及時(shí)協(xié)助業(yè)主告知開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的承擔(dān)維保責(zé)任的施工單位;若接受業(yè)主的特別委托,答應(yīng)修理漏水水管,則應(yīng)及時(shí)提供服務(wù),否則即構(gòu)成對(duì)《維修合同》的違約,業(yè)主有權(quán)要求索賠,并在合理賠償數(shù)額內(nèi)主張與物業(yè)管理費(fèi)相抵消。
3.a物業(yè)公司負(fù)責(zé)b寫(xiě)字樓的物業(yè)管理工作。一天,租用十層的廣告公司行政主管王小姐來(lái)找a公司的物業(yè)部趙主管,協(xié)商在b寫(xiě)字樓大廳及入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語(yǔ),因公司有一重要客戶要來(lái)公司參觀。趙主管本著“客戶至上”的服務(wù)精神,答應(yīng)了客戶的要求。請(qǐng)問(wèn)趙主管的做法有無(wú)不妥你有什么建議
【答案】首先,要看該公司有無(wú)這方面的規(guī)定和平時(shí)是否對(duì)管理人員進(jìn)行過(guò)這方面的培訓(xùn)。
趙主管的做法存在一點(diǎn)問(wèn)題,因?yàn)閷?xiě)字樓大廳為公共部位,其所有權(quán)與使用權(quán)歸屬于全體業(yè)主,任何單位或個(gè)人在未得到全體業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))的同意時(shí),均不可對(duì)此部位進(jìn)行任何的處置,本案中趙主管雖主要目的是為業(yè)主進(jìn)行更好的服務(wù),但是客觀上已經(jīng)對(duì)其他業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵害。所以其行為有所不妥。
為避免此類事情的發(fā)生,建議物業(yè)公司在《業(yè)主公約》、《服務(wù)協(xié)議》中約定物業(yè)公司可以對(duì)部分公共部門(mén)進(jìn)行善意、臨時(shí)性、非營(yíng)利性的處置而無(wú)須先征得全體業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))的同意。
4.你是某物業(yè)公司客服部經(jīng)理,請(qǐng)說(shuō)明與客戶溝通的注意事項(xiàng)有哪些。
【答案】(1)良好的溝通環(huán)境可使雙方在輕松愉快的環(huán)境中進(jìn)行溝通和交流。
(2)物業(yè)管理人員在與客戶溝通交流時(shí),應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇、神情專注,沒(méi)有特別情況不去做其他與溝通交流無(wú)關(guān)的事。
(3)溝通中物業(yè)管理人員要與客戶保持適度距離,不應(yīng)有多余的肢體動(dòng)作或不恰當(dāng)行為。
(4)在與業(yè)主正式溝通中,可以寒暄等方式為開(kāi)場(chǎng)白,緩和氣氛,使雙方更好地交流。
(5)物業(yè)服務(wù)的溝通應(yīng)根據(jù)溝通的對(duì)象、目的、內(nèi)容和地點(diǎn)的不同采取
相應(yīng)的溝通方法。
(6)客戶溝通的事由、過(guò)程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔。
【解析】本題考查的是考生對(duì)客戶溝通注意事項(xiàng)的掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第213―214頁(yè)。
5.你是某物業(yè)公司客服部經(jīng)理,經(jīng)常會(huì)處理客戶投訴,請(qǐng)寫(xiě)出物業(yè)管理投訴的處理程序。
【答案】記錄投訴內(nèi)容――判定投訴性質(zhì)――調(diào)查分析投訴原因――確定處理責(zé)任人――提出解決投訴的方案――答復(fù)業(yè)主――回訪――總結(jié)評(píng)價(jià)
第14篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)綠化管理項(xiàng)自檢說(shuō)明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)綠化管理項(xiàng)自檢說(shuō)明
博盈**廣場(chǎng)總建筑面積為21200平方米,占地面積達(dá)18480平方米,設(shè)計(jì)整體綠化面積達(dá)11000平方米,綠化率達(dá)55%,綠化設(shè)計(jì)布局簡(jiǎn)捷、明快,親近大自然,充分體現(xiàn)生態(tài)的自然美。走進(jìn)廣場(chǎng),成片的綠色草坪引人注目,讓人盡情享受地面上濃濃綠意的樂(lè)趣,體現(xiàn)“綠色環(huán)?！睘槔砟畹闹悄芑虅?wù)寫(xiě)字樓廣場(chǎng)的現(xiàn)代氣息。
廣場(chǎng)綠化采取灌木、喬木、草坪相搭配方法,種植30余種優(yōu)良花木,廣泛分布在內(nèi)外花壇、走道、綠化中央廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓各區(qū)域,各種植物在園區(qū)路燈、地?zé)舻牡挠痴障陆幌噍x映,各種鮮花四季常開(kāi)。
廣場(chǎng)綠化管理工作由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)綠化管理人員實(shí)施專業(yè)化養(yǎng)護(hù),由中山公園常年技術(shù)顧問(wèn)指導(dǎo),確?；?、綠化帶、草坪生長(zhǎng)旺盛,景色宜人。與此同時(shí),我們還制定了一整套綠化管理規(guī)章制度,明確規(guī)定了綠化衛(wèi)生工作的標(biāo)準(zhǔn)、工作日志、檢查及各租戶應(yīng)遵守的規(guī)則,設(shè)立了愛(ài)護(hù)花木告示牌、警示牌及定期進(jìn)行消殺病蟲(chóng)害工作,保證了花草樹(shù)木茁壯成長(zhǎng),免受人為的踐踏和破壞,使廣場(chǎng)內(nèi)整潔、美觀、綠意盎然。
第15篇 學(xué)校物業(yè)管理處員工守則
學(xué)校項(xiàng)目物業(yè)管理處員工守則
(一)工作態(tài)度
1.禮儀-是員工對(duì)顧客和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容,使用敬語(yǔ),'請(qǐng)'字當(dāng)頭,'謝'字不離口,接電話時(shí)先說(shuō)'您好'。
2.喜悅-最適當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨?微笑'是友誼的大使,是連接顧客橋梁,它會(huì)使員工樂(lè)業(yè)并給人以親切和輕松愉快的感覺(jué)。
3.效率-提供高效率的服務(wù),完成高效率的工作,急顧客所急,為顧客排憂解難,藉以贏得滿意及公司的聲譽(yù)。
4.責(zé)任-無(wú)論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作,都應(yīng)盡職盡責(zé),一切務(wù)求得到及時(shí)圓滿的效果,給人以效率快和良好服務(wù)的印象。
5.協(xié)作-是公司管理的重要因素之一。各部門(mén)之間、員工之間應(yīng)互相配合,真誠(chéng)協(xié)作,不得互相扯皮,應(yīng)同心協(xié)力解決疑難,維護(hù)公司的聲譽(yù)。
6.忠實(shí)-忠誠(chéng)老實(shí)是員工必須具有的品德,有事必報(bào),有錯(cuò)必改,不得提供假情況,不得文過(guò)飾非,陽(yáng)奉陰違。
(二)儀態(tài)
1.所有必須以立姿的員工,其正確姿勢(shì)應(yīng)是:雙腳以兩肩同寬自然垂直分開(kāi)(體重均落在雙腳上,肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹)。
2.所有以座姿工作的員工,必須座姿端正,不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤(pán)腿,不得拖鞋。
3.工作時(shí)間,身體不得東歪西倒,前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜。
(三)儀表
1.身體、面部、手部必須清潔,提倡每天洗澡,換洗內(nèi)衣物。
2.每天要刷牙漱口,提倡飯后刷牙漱口,上班前不吃異味食物。
3.頭發(fā)要常洗、整齊。男員工不準(zhǔn)蓄長(zhǎng)發(fā)、燙發(fā),頭發(fā)不得有頭屑。
4.女員工上班要化妝,但不得濃妝艷抹,男員工不得化妝。
5.不得佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲,女員工不得涂色在指甲上。
6.必須佩帶工號(hào)牌或名牌,統(tǒng)一佩在左胸處,不得任其歪歪扭扭,注意修整,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正
(四)表情
1.微笑,是員工最起碼應(yīng)有的表情。
2.面對(duì)賓客住戶應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)、友好,必要時(shí)還要有同情的表情,做到精神振奮,情緒飽滿,不卑不亢。
3.和賓客交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方,頻頻點(diǎn)頭稱是。
4.雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔,不得敲桌子、鼓擊或玩弄其他物品。
5.行走迅速,但不得跑步,不得二人搭脖、挽手而行,與客人相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中間穿行。與賓客同時(shí)進(jìn)出門(mén)(如電梯門(mén)),應(yīng)讓賓客先行。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起,不得橫沖直撞,粗俗無(wú)禮。
6.不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說(shuō)話、喊叫、亂丟亂碰物品,發(fā)出不必要聲響。咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說(shuō)對(duì)不起。
7.不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。不得將任何物件夾于腋下。
8.上班期間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志。
9.不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。
10.要注意自我控制,隨時(shí)注意自己的言行舉動(dòng)。
11.客人和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注,用心傾聽(tīng),不得東張西望,心不在焉。
12.在為客人服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情,不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。
13.員工在服務(wù)、工作、打電話和與客人交談時(shí),如有客人走近,應(yīng)立即示意以表示已注意他(她)的來(lái)臨。不得無(wú)所表示,等客人先開(kāi)口。
(五)接聽(tīng)電話
1.所有來(lái)電,務(wù)必在三響之內(nèi)接答。
2.接電話先問(wèn)好、報(bào)單位,說(shuō)'請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙',不得倒亂次序。
3.通話時(shí),聽(tīng)筒一頭應(yīng)放在耳朵上,話筒一頭置于唇下約五公分處,中途若需與他人交談,應(yīng)用另一只手捂著聽(tīng)筒。
4.必要時(shí)要作好記錄,通話要點(diǎn)要問(wèn)清,然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。
5.對(duì)方掛斷之后,方為通話完畢,不得先于對(duì)方掛線及用力擲聽(tīng)筒。
6.在崗位上,不得打私人電話、傳私電話,家人有急事來(lái)電,應(yīng)從速簡(jiǎn)潔結(jié)束通話,他人接聽(tīng),只代為記錄。
7.對(duì)話要求按本守則'言談'一節(jié)規(guī)定辦。
(六)言談
1.聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切,不要裝腔作勢(shì),聲量不要過(guò)高,亦不要過(guò)低,以免客人聽(tīng)不太清楚。
2.不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言。
3.三人以上對(duì)話,要用相互都懂的語(yǔ)言。
4.不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話,不講過(guò)分的玩笑。
5.說(shuō)話要注意藝術(shù),多用敬語(yǔ),注意'請(qǐng)'、'謝'字不離口。
6.不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
7.要注意稱呼客人姓氏,未知姓氏之前,要稱呼'先生'或'女士'。
8.指第三者時(shí)不能講'他',應(yīng)稱'那位先生'或'那位女士'。
9.無(wú)論從客人手上接過(guò)任何物品,都要講謝謝。
10.客人講'謝謝'時(shí),要答'不用謝',不得毫無(wú)反應(yīng)。
11.客人來(lái)時(shí)要問(wèn)好,注意講'歡迎您的光臨',客人走時(shí),注意講'祝您愉快',或'歡迎下次再光臨'。
12.任何時(shí)候不準(zhǔn)講'喂'或說(shuō)'不知道'。
13.暫時(shí)離開(kāi)面對(duì)的客人,一律講'請(qǐng)稍候',如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng),回來(lái)后要講'對(duì)不起,讓您久等'。不得一言不發(fā)就開(kāi)始服務(wù)。
14.當(dāng)為客人完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)是否還有其他事需要幫助。
(七)工作服
1.工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。
2.非因工作需要,不得在小區(qū)以外穿著工作服。
3.扭扣要全部扣好,穿西裝服時(shí),不論男、女第一顆扭扣須扣上,襯衣的第二顆扭扣須扣上,不得敞開(kāi)外衣、卷起褲腳、衣袖,領(lǐng)帶必須結(jié)正。
4.工作服外衣衣袖、領(lǐng)口和襯衣領(lǐng)口,不得顯露個(gè)人衣物及個(gè)人物品,如紀(jì)念章、筆、紙張等,工作服衣袋不得多裝物品,顯得鼓起。
5.只準(zhǔn)按規(guī)定著鞋上班,皮革不準(zhǔn)釘金屬掌,禁止著涼鞋,女員工只準(zhǔn)著肉色襪,其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準(zhǔn),襪頭不得露出裙腳,襪子不得有破洞。
(八)保密
未經(jīng)批準(zhǔn),員工不得向外界傳播或提供有關(guān)公司之任何資料,公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無(wú)關(guān)人員,如有查詢,可請(qǐng)查詢者到總經(jīng)理辦公室接洽。
第16篇 物業(yè)管理手冊(cè)之目標(biāo)管理
物業(yè)管理手冊(cè):目標(biāo)管理
1總則
1.1為有效促進(jìn)各地物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平和經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效的不斷提升,確保管理公司整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須建立和完善各物業(yè)管理目標(biāo)管理責(zé)任制,明確各個(gè)項(xiàng)目所在公司和各地物業(yè)分公司的物業(yè)管理目標(biāo)和責(zé)任。
1.2管理公司批準(zhǔn)的物業(yè)管理方案中確定的指標(biāo)作為對(duì)項(xiàng)目所在公司在某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中物業(yè)管理目標(biāo)的考核指標(biāo),并按照《經(jīng)營(yíng)管理制度》第6.1節(jié)的規(guī)定簽訂到《開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》中。
1.3各個(gè)項(xiàng)目所在公司應(yīng)和所屬物業(yè)分公司簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織擬訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),并與項(xiàng)目所在公司簽訂本公司的目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。
2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)與各部門(mén)(管理處)簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施和考核。
2.3項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),經(jīng)管理公司批準(zhǔn)后與物業(yè)分公司正式簽訂目標(biāo)管理責(zé)任,并監(jiān)督實(shí)施和考核兌現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目公司的物業(yè)管理目標(biāo)考核通過(guò)其和管理公司簽訂的《開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)》中的物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)審核各物業(yè)管理責(zé)任書(shū),并最終確認(rèn)物業(yè)管理目標(biāo)考核結(jié)論。
2.5管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)管理責(zé)任書(shū)。
3經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的制定
3.1在物業(yè)管理方案經(jīng)過(guò)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)通過(guò)后,根據(jù)物業(yè)管理方案確定的各種目標(biāo),項(xiàng)目所在公司與所屬物業(yè)分公司首先簽署《整體物業(yè)管理責(zé)任書(shū)》,分期開(kāi)發(fā)的簽訂《分期物業(yè)管理責(zé)任書(shū)》。
3.2每年1月30前項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司簽署本年度的《年度物業(yè)管理責(zé)任
書(shū)》。《年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)》是作為一個(gè)會(huì)計(jì)年度當(dāng)中對(duì)一個(gè)物業(yè)管理公司管理
的所有的物業(yè)項(xiàng)目的各類物業(yè)管理目標(biāo)進(jìn)行考核的責(zé)任書(shū).
3.2.1《年度物業(yè)管理責(zé)任書(shū)》目標(biāo)設(shè)定包括多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或多個(gè)在不同開(kāi)發(fā)期的項(xiàng)目在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)的指標(biāo).是物業(yè)公司當(dāng)年度考核的依據(jù),并且對(duì)各個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)設(shè)置考核權(quán)重.
3.2.2年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)必須在上一年度年底(12月15日前)報(bào)管理公司物業(yè)管理部審查,經(jīng)過(guò)管理公司經(jīng)營(yíng)委員會(huì)審批后,項(xiàng)目所在公司作為甲方、物業(yè)分公司作為乙方簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。
3.2.3在項(xiàng)目所在公司已撤消,物業(yè)分公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的情況下,管理公司物業(yè)管理部作為甲方、物業(yè)分公司作為為乙方簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。
3.3經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)包括:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(詳細(xì)測(cè)算)、質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)、管理指標(biāo)等。
4經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的分解實(shí)施
4.1物業(yè)管理責(zé)任書(shū)簽訂后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織本公司中層以上管理人員制訂針對(duì)性的管理方案,明確具體措施、責(zé)任和時(shí)間進(jìn)度,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確各管理處和職能部門(mén)的努力目標(biāo)。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)參照管理公司發(fā)布的責(zé)任書(shū)范本,在公司物業(yè)管理責(zé)任書(shū)正式簽訂后一個(gè)月內(nèi)與各管理處和職能部門(mén)負(fù)責(zé)人簽訂部門(mén)年度目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),并報(bào)項(xiàng)目所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.3對(duì)新成立的物業(yè)分公司,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)保證在各部門(mén)負(fù)責(zé)人到位后一個(gè)月內(nèi)完成該部門(mén)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)的正式簽訂,并報(bào)項(xiàng)目所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)備案。
4.4物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)保證各部門(mén)目標(biāo)有效支持公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),且承諾的獎(jiǎng)罰額度與公司整體水平相當(dāng),在本公司的控制權(quán)限范圍之內(nèi)。
4.5管理公司鼓勵(lì)各物業(yè)分公司進(jìn)一步將部門(mén)目標(biāo)分解到具體班組和崗位,以切實(shí)保證部門(mén)目標(biāo)的完成。在明確各崗位(班組)目標(biāo)后,目標(biāo)的完成情況應(yīng)作為個(gè)人績(jī)效考核的主要依據(jù),具體按本手冊(cè)第5.1節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。
5經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的監(jiān)控與調(diào)整
5.1物業(yè)管理責(zé)任書(shū)在執(zhí)行過(guò)程中,各級(jí)公司(部門(mén))應(yīng)對(duì)目標(biāo)的完成情況進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控、評(píng)估和交流,及時(shí)糾正影響目標(biāo)完成的因素。
5.1.1物業(yè)分公司總經(jīng)理對(duì)各部門(mén)(管理處)目標(biāo)完成情況每半年評(píng)估一次;
5.1.2項(xiàng)目所在公司對(duì)物業(yè)分公司目標(biāo)的完成情況每半年評(píng)估一次。
5.2各級(jí)公司對(duì)目標(biāo)完成情況的跟蹤評(píng)估應(yīng)形成書(shū)面的評(píng)估報(bào)告,并與被評(píng)估公司(部門(mén))進(jìn)行交流,對(duì)偏離目標(biāo)規(guī)定的情況應(yīng)制訂相應(yīng)的改進(jìn)措施,明確時(shí)間要求。
5.3項(xiàng)目所在公司的評(píng)估報(bào)告應(yīng)報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案,管理公司物業(yè)管理部結(jié)合項(xiàng)目所在公司評(píng)估報(bào)告、物業(yè)分公司季度報(bào)告進(jìn)行綜合分析,需要時(shí)提出針對(duì)性指導(dǎo)建議或強(qiáng)制性改進(jìn)措施要求。
5.4在目標(biāo)實(shí)施過(guò)程中,當(dāng)資源、環(huán)境、政策等因素發(fā)生重大變化,或公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)策略進(jìn)行重大調(diào)整時(shí),可對(duì)各級(jí)目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,調(diào)整的審批權(quán)限如下:
5.4.1涉及物業(yè)分公司目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)的目標(biāo)調(diào)整,項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部審核,管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn);
5.4.2物業(yè)分公司內(nèi)各部門(mén)(管理處)的目標(biāo)調(diào)整,不影響公司整體目標(biāo)的,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,并報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
5.5所有目標(biāo)調(diào)整均必須由申請(qǐng)公司(部門(mén))填寫(xiě)《目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表》,完成相應(yīng)的審批手續(xù)后方可生效。
6經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的考核
6.1目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)執(zhí)行期末(下年度1月15日前),項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織完成對(duì)物業(yè)分公司的考核年度目標(biāo)考核,結(jié)合季度評(píng)估報(bào)告、物業(yè)分公司的年度總結(jié)報(bào)告,形成物業(yè)分公司年度目標(biāo)考核報(bào)告,呈報(bào)管理公司物業(yè)管理部審核。
6.2物業(yè)分公司的年度目標(biāo)考核結(jié)論由管理公司物業(yè)管理部最終批復(fù),項(xiàng)目所在公司依據(jù)管理公司物業(yè)管理部審定結(jié)論兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰。
6.3物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司內(nèi)各部門(mén)(管理處)的年度目標(biāo)考核,結(jié)合月度評(píng)估情況,形成各部門(mén)(管理處)的年度目標(biāo)考核報(bào)告,并根據(jù)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)的約定實(shí)
施獎(jiǎng)罰。
6.4物業(yè)分公司在進(jìn)行年度管理評(píng)審時(shí),應(yīng)將目標(biāo)考核報(bào)告作為輸入資料之一,對(duì)目標(biāo)管理工作進(jìn)行全面的分析總結(jié)。
7相關(guān)文件與記錄
7.1wdwy-wi-mm4201年度物業(yè)管理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)
7.2wdwy-wi-mm4202整體(分期)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)(范本)
7.3wdwy-wi-mm4203管理處目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)(范本)
7.4wdwy-fr-mm4201目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表
