第1篇 物業(yè)管理策劃準備工作程序
物業(yè)公司程序文件
物業(yè)管理策劃、準備工作程序
1目的
通過接管物業(yè)前的策劃工作,為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質服務創(chuàng)造條件。
2范圍
適用于公司待接管的各類物業(yè)。
3職責
3.1總經理指定專人具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作,確保物業(yè)管理策劃階段各項資源的及時提供。
3.2品質管理組負責在前期介入階段從物業(yè)管理運作的角度,對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設性意見,并做好記錄。
3.3品質管理組負責針對待接管物業(yè)特點制訂物業(yè)管理方案。
3.4總經理辦公室負責協(xié)調前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。
4方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃/準備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入
4.2.1前期介入的作用
a.完善物業(yè)的使用功能--向地產公司在新開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段就戶型設計、供電供水、污水處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性意見。
b.改進、完善物業(yè)的具體設計--公司根據收集的工程案例和工作經驗,從日后管理的角度及時向設計單位提出意見,避免出現(xiàn)設計缺陷。
c.便于日后對物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設計、管線敷設和設備安裝,熟悉現(xiàn)場情況,為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。
4.2.2前期介入的方式--按照項目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。
a.早期介入:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。工作內容包括:
a.拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。
b.現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設備的維護、飲食等管理工作。
c.提供項目營銷活動的后勤保障。
d.項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調撥、跟蹤等管理工作。
e.審閱設計圖紙,提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。
b.中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內容包括:
a.專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。
b.加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
c.從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
d.根據《物業(yè)移交驗收標準和要求》,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向發(fā)展商建議完善、修正。
c.后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內容包括:
a.各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。
b.完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。
c.分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。
d.充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。
e.了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況,核實兌現(xiàn)狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時設計替代方案。
4.2.3專業(yè)技術人員將前期介入工作情況記錄在《 前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1品質管理部負責根據物業(yè)規(guī)模大小成立調查小組,制定調查方案,對物業(yè)進行調查。調查內容包括:
a.物業(yè)當地人文環(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費標準、當地政策環(huán)境等。
b.物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。
c.在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務項目需求、服務水平及消費水平等。
4.3.2品質管理部負責在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內容包括:
a.分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。
b.新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等。
c.分析業(yè)主需求,針對業(yè)主群體特征、個性特征等,提供創(chuàng)新服務。
d.詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
e.待接管項目的管理架構圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責。
f.確定、提供服務所需的基礎設施,包括:
a.清潔及綠化設備和工具,如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。
b.安全設備,如對講機、手電筒、電警棍等。
c.設備維護所必要的檢驗、維護設備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。
d.會所服務需要設備,如飲水機、制冰機、空調、電視機、音響等。
e.配套辦公場地及辦公設施設備,如電腦、打印機、傳真機、復印機等。
f.員工后勤設施設備及服務配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。
4.3.3品質管理部負責形成《物業(yè)管理方案報告書》。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1辦公室負責根據物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2辦公室負責編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。
4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會確定新建管理處經理人選,并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。
5支持性文件
**wy7.5.4-s01《物業(yè)移交驗收標準和要求》
6質量記錄和表格
**wy7.1-g01-f1《 前期介入情況周記表n01》
**wy7.1-g
01-f2 《前期介入情況周記表n02》
**wy7.1-g01-f3 《前期介入情況周記表n03》
**wy7.1-g01-f4 《前期介入情況周記表n04》
**wy7.1-g01-f5 《前期介入情況周記表n05》
**wy7.1-g01-f6 《前期介入情況周記表n06》
**wy7.1-g01-f7 《前期介入情況周記表n07》
第2篇 投入使用后物業(yè)管理服務工作計劃
投入使用后的物業(yè)管理服務工作計劃
根據對項目的了解,并參照管理同類項目經驗,我司特擬定出本項目第一年度的部門工作計劃,待日后實際管理過程中,我司將對其進行相應調整與細化。
1)客戶服務中心年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 客戶服務
1.1 投訴受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 報修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 客戶走訪◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 監(jiān)控投訴處理結果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 客戶檔案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 前臺服務
2.1前臺接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 發(fā)放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 郵件分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.4 報刊雜志收發(fā)、分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3 服務質量管理
3.1 與甲方召開月度例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 客戶滿意度調查◆◆◆◆
3.3 滿意度分析整改◆◆◆◆
3.4 部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
3.5 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2)保安部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 門崗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 白天外圍巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 夜間樓內巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 停車場管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 突發(fā)情況處理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 消防巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.7 消防器材檢測◆◆◆◆◆◆
2 其他
2.1 消防演習◆◆每年2次
2.2 保安部日常培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 消防知識培訓◆◆
3)保潔部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 保潔日常工作實施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 消殺滅蟲◆◆◆◆平均每年4次
1.3 石材養(yǎng)護◆◆◆◆每年4次
1.4 外墻清洗◆◆每年2次
1.5 積雪清除◆◆◆冬季
2 其他工作
2.1 監(jiān)督綠化協(xié)作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 完成保潔采購與落實◆◆◆◆◆◆
2.3 保潔工作培訓◆◆◆◆
4)工程部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 采暖制冷系統(tǒng)
1.1 維保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 設備檢修◆◆
1.3 設備巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 管道濾網清潔◆◆
1.5 熱交換站維修養(yǎng)護◆◆
1.6 安全檢查◆◆
2 給排水系統(tǒng)
2.1 水泵、管線巡視維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 雨、污水泵巡查養(yǎng)護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 雨污水管線疏通清淤◆◆每年2次
2.4 清掏化糞池◆◆◆◆平均每年4次
2.5 檢修管道井、閥門◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.6 水箱清理、檢修◆◆每年2次
2.7 水質的化驗◆◆每年2次
3 強弱電系統(tǒng)
3.1 避雷接地測試◆
3.2 消防系統(tǒng)檢修◆◆◆◆
3.3 電視、電話系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.4 照明系統(tǒng)維保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.5 節(jié)日裝飾◆◆◆◆
3.6 配電室設備巡視維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.7 機電設備的巡視維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.8 安防系統(tǒng)維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.9 電梯巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.10 對電梯外包方監(jiān)督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.11 中控室巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.12 中控室維護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.13 弱電設備維護合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 土建結構
4.1 基礎結構養(yǎng)護及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 外飾面及公共區(qū)域內裝飾◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.4 公共區(qū)域內裝飾及粉刷視情況而定
4.5 外圍道路巡視及養(yǎng)護◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.6 建筑物屋面檢查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.7 裝修管理及空房巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5 其它
5.1 實施質量體系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.2 完成經營目標責任書◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.3 室內維修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.4 計量表類,安全用品年檢執(zhí)行國家規(guī)定
5.5 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.5 工程資料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5)會務部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 會議服務日常工作
1.1 會議準備◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 會議接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 會議服務◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 會后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 會議設施檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 會議物品統(tǒng)計◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 內部管理與培訓
2.1部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
2.2 員工培訓◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
6)綜合部年度工作計劃
項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
1 人力資源管理
1.1 員工薪酬核算與發(fā)放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 員工人事工作日常辦理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 人事數據庫的統(tǒng)計整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 員工合同到期的續(xù)簽審批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 員工內部調查問卷的發(fā)放與分析◆◆◆◆
1.6 年終內部優(yōu)秀員工的評選工作◆
1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.8 員工醫(yī)藥費等費用報銷工作◆
1.9 年終獎金的核算與發(fā)放◆
1.10 人工成本預算◆
2 培訓管理
2.1 管理人員的培訓◆◆◆◆
2.2 專業(yè)人員的技能培訓◆◆◆◆
3 財務管理
3.1 財務日常報銷及帳目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 財務月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 行政后勤工作
4.1 辦公室外聯(lián)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 庫房物資◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 采購物資供應◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
第3篇 z物業(yè)監(jiān)控管理員工作職責
物業(yè)監(jiān)控管理員工作職責
1. 按規(guī)定使用,保養(yǎng)監(jiān)控消防、ba系統(tǒng)等設備、設施。
2. 定期協(xié)助工程技術人員對苑區(qū)各類監(jiān)控、消防ba系統(tǒng)等設備,設施進行檢查,記錄設備運轉情況,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報管理部處理。
3. 詳細記錄當值期間的工作情況,保持與當值管理人員的暢通聯(lián)系,每半小時與各巡邏、保安、大堂、管理崗聯(lián)系一次。
4. 忠于職守,工作嚴肅認真,密切注視監(jiān)控,消防等設備工作情況,必須掌握監(jiān)查區(qū)域內的動態(tài)情況,發(fā)現(xiàn)問題按程序或應急方案處理。
5. 嚴禁擅自開機,使用電話辦理私人事務,保持專用電話暢通,嚴禁吸煙,看報紙,脫崗,嚴禁與他人在室內閑聊。
6. 對日常工作中發(fā)現(xiàn)問題應及時報告,不得延誤,并詳細記錄時間、地點、程度、原因和處理結果,將詳細情況書寫書面報告呈管理處。
7. 保持監(jiān)控室內的清潔工作,使工作環(huán)境良好,嚴禁在室內食用任何物品,免招老鼠侵襲,破壞。
8. 注意保密,無關人員嚴禁闖入,如需查看資料,須得到主管的批準。
第4篇 綠景物業(yè)安全管理巡邏崗工作職責
物業(yè)安全管理巡邏崗工作職責
1、按照巡邏路線、巡查點進行巡邏,發(fā)現(xiàn)問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
2、對管理服務區(qū)域單車、摩托車的不規(guī)則擺放進行整理,檢查車廂內存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應及時做出處理和報告。
3、對裝修管理進行監(jiān)控,對空置房進行檢查。監(jiān)督管理服務區(qū)域內公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時通知相關人員進行處理。
4、檢查各路口消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
5、注意公用設施、綠化地等情況,發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時處理并向控制中心報告。
6、制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為,維護公共秩序。發(fā)現(xiàn)可疑人員,必須及時通知控制中心并密切監(jiān)視,如其有違法、犯罪活動要設法制止,并及時報告上級處理。
7、將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《安全員巡查記錄表》上,并由責任人簽字確認。發(fā)現(xiàn)火情,按照《消防滅火操作辦法》執(zhí)行。
8、巡查中如遇到外來參觀人員,應觀察其是否有部門人員陪同,如沒有,應禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報。
9、協(xié)助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作,下午交接班時對安防系統(tǒng)進行檢查測試,認真完成交接班手續(xù)。
第5篇 某物業(yè)管理公司保安工作手冊頒布令
物業(yè)管理公司保安工作手冊頒布令
本保安工作手冊是依據gb/t 19001-2000 idt iso9001:2000《質量管理體系-要求》、公司qm-zhb-001《質量手冊》、pr《程序文件匯編》,結合本公司物業(yè)管理實際經驗組織編寫而成,經審定符合浙江zz物業(yè)管理有限公司保安工作的實際情況,是指導公司保安工作的綱領性文件和準則,是新老保安培訓的依據,也是各管理處保安工作開展的依據。各保安人員必須認真學習,嚴格貫徹執(zhí)行,以保證本公司質量管理體系持續(xù)、有效運行和向業(yè)主提供滿意的服務,同時也是本公司向每位業(yè)主展示保安服務水平和提供有效服務的承諾。
現(xiàn)予以批準發(fā)布,自二o**年十二月一日起實施。
總經理:
20**年12月1日
第6篇 酒店物業(yè)安全管理工作程序
1.0 目的
為有效開展安全防范工作,消除安全隱患,貫徹'安全第一,預防為主'的方針,確保人身、財產和設備安全。
2.0 范圍
適用于**酒店物業(yè)管理有限公司各項目的安全管理。
3.0 職責
3.1 分管領導負責相關單位安全管理工作的具體領導。
3.2 公司禮賓部負責安全工作的監(jiān)督和指導。
3.2 各項目負責人為物業(yè)管轄區(qū)域安全管理工作第一責任人。負責管理范圍內安全管理領導小組的組建,任命小組成員,并承擔相應的安全責任。
3.3 禮賓主管為管理范圍內治安、消防、車輛安全管理的直接責任人,負責組織制定和落實各類安全防范方案、應急預案。
3.4 工程部負責人負責設備安全的管理,定期檢查,制定維護保養(yǎng)計劃并組織實施。
3.5 項目其他部門負責人負責本部門安全管理工作。
3.6 品質督導部負責完善相關安全管理制度,對各項目安全管理工作進行檢查、監(jiān)督。
4.0 工作內容
4.1安全管理組織
4.1.1 分管領導為所管區(qū)域安全管理工作主要責任人,是區(qū)域安全工作的總指揮,對所分管項目的安全管理工作負全面領導責任。負為責審定各項目安全管理制度,與各項目經理簽訂《安全管理責任書》。
4.1.2 禮賓部經理是公司專設的安全組長,為公司安全工作的直接責任人,負責各項目安全工作的指導,協(xié)助項目經理開展安全管理工作。
4.1.3 項目經理為項目安全工作第一責任人,為安全管理副組長,全面負責所管項目的安全防范。
4.1.4其他人員由項目經理直接指定,組建管理范圍內安全應急工作小組。
4.2 安全管理內容
4.2.1 治安管理
4.2.1.1項目禮賓部為各項目治安管理的直接責任部門,負責管理范圍內治安監(jiān)控、秩序維護、巡邏,治安突發(fā)事件的處理,協(xié)助、配合公安部門、居委會等做好本社區(qū)的治安工作。
4.2.1.2治安管理具體按各崗操作細則執(zhí)行。
4.2.2 消防管理
4.2.2.1消防工作實行'預防為主,防消結合'的方針,落實'誰主管,誰負責'的原則,建立公司、項目、班組三級防火責任制。
4.2.2.2 由項目禮賓部負責消防安全的管理工作,組織進行消防安全大檢查,及時督促整改,消除安全隱患。
4.2.2.3項目禮賓部設消防專員,負責園區(qū)消防安全工作,進行消防安全宣傳,編制消防預案,定期組織進行消防演練。
4.2.2.4工程維修部負責消防設備的維修保養(yǎng),協(xié)助項目禮賓部做好消防安全工作。
4.2.2.5消防管理工作具體按《消防安全管理辦法》執(zhí)行。
4.2.3車輛管理
4.2.3.1項目禮賓部負責園區(qū)車輛停放和交通安全的管理,引導園區(qū)車輛有序停放,保證車輛和行人的安全。
4.2.3.2項目禮賓部對園區(qū)車輛進行登記,按規(guī)定收取服務費用。
4.2.3.3車輛管理具體按《停車場管理辦法》執(zhí)行。
4.2.4設備安全管理
4.2.4.1由工程維修部負責園區(qū)設備設施的安全管理工作,工程維修部經理為設備安全管理第一責任人。
4.2.4.2加強對有毒、有害、易燃、易爆等危險物品和特種設備的管理,確保所使用的設備設施符合國家的安全標準規(guī)范。
4.2.4.3各系統(tǒng)工程師定期組織培訓,提高員工的安全意識,防微杜漸。
4.2.4.4系統(tǒng)工程師編制設備維護保養(yǎng)計劃,按計劃組織實施,確保設備的正常運行。
4.2.4.5對設備設施的管理具體按《設備設施管理程序》執(zhí)行。
4.3 建筑物安全管理
建筑物安全管理按《房屋建筑本體維護管理程序》執(zhí)行。
4.4 安全操作管理
4.4.1 工程維修部所有技術人員都必須持證上崗,對設備進行操作時須做好安全防范措施,嚴格遵守相關操作規(guī)程。
4.4.2 保安人員熟練使用消防器材,操作消防設備。
4.4.3 綠化、保潔機具要指定專人負責管理,定期進行維修保養(yǎng)。操作人員須經培訓合格后方可使用、操作機具。
4.4.4 其它設施、機具的操作要嚴格按照使用說明書和注意事項進行。
4.5 工程施工安全管理
4.5.1 各項目應在工程施工前編制方案,進行施工組織,做好安全防范措施,工程質量符合相關技術規(guī)范、標準。
4.5.2 對外委工程項目,各項目須做好工程安全監(jiān)管工作,消除安全隱患。
4.6 安全標識管理
4.6.1 各服務中心應對公共區(qū)域安全防范的重點部位設置警示標識、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場所要設置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語簡明且醒目的警示標識,告示注意事項,明確禁止行為。同時,對以下部位強化防范措施:
4.6.1.1游泳池、水景、親水平臺:應標明水深,照明及線路應有防漏電裝置;
4.6.1.2 兒童娛樂設施、健身設備:應在醒目位置設置使用說明標示牌,注明使用方法、注意事項等,部分須注明生產企業(yè)名稱,提供質保承諾和維修電話;
4.6.1.3假山、雕塑:應標明禁止攀爬等行為;
4.6.1.4樓宇玻璃大門:應有醒目的防撞條等防護措施及警示標識;
4.6.1.5電梯:應設有安全使用和故障注意事項的標識,維修養(yǎng)護時應設置圍護措施;
4.6.1.6電表箱、消防箱:應保持箱體、插銷、表具和器材完好,設置警示標識;
4.6.1.7水箱、水池:應加蓋或加門并上鎖;
4.6.1.8窨井、水污水處理池:應保持蓋板完好,維修養(yǎng)護時應設置圍護和警示標識;
4.6.1.9垃圾堆放:應規(guī)定生活和建筑垃圾分類堆放,建筑垃圾實行袋裝化;
4.6.1.10挖溝排管:應標明施工期、設置圍護和警示標識;
4.6.1.11腳手架:應確保穩(wěn)固、警示標識明確、行人出入口有防護、底擋笆牢靠。
4.6.1.12 提醒居民對雨篷、花架、曬衣架、空調室外機架等部位及陽臺扶手擺放花盆、吊掛雜物等行為,防止高空墜物。
4.6.2 對安全標識的管理可參照《標識管理程序》執(zhí)行。
5.0 相關文件
5.1 **wy/qp/6.3-01 《房屋建筑本體維護管理程序》
5.2 **wy/qp/7.5.1-gc-01 《設備設施管理程序》
5.3 **wy/wi/7.5.1-aq-07 《停車場管理辦法》
5.4 **wy/wi/7.5.1-aq-11 《消防安全管理辦法》
5.5 **wy/wi/7.5.3- 《標識管理程序》
6.0記錄表格
6.1 **wy/qp/7.5.1-aq-02-f1 《安全管理責任書》
第7篇 興泰小區(qū)物業(yè)安全部工作例會管理規(guī)定
小區(qū)物業(yè)安全部工作例會管理規(guī)定
1.目的
為了規(guī)范zz花城服務中心安全部的內部管理,提高信息的透明度,及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,保證各類會議的正常、高效進行,特制定服務中心工作例會制度。
2.范圍:
適用于zz花城服務中心。
3.職責
3.1由安全主管負責主持安全部月度工作例會,傳達公司及服務中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標準,收集反饋意見。
3.3由安全督察負責主持安全部周工作例會,安全主管監(jiān)管并準時參加,傳達公司及服務中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標準,收集反饋意見。
3.4安全督察負責臨時會議的協(xié)調和通知,監(jiān)督并考核會議參加人員的出勤情況
4.方法和過程控制
4.1安全部月度工作例會
4.1.1每月初召開一次,地點為服務中心培訓室,特殊情況另行通知。
4.1.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、不當班安全員(記錄會議紀要)。
4.1.3安全主管講評上月安全工作、傳達公司有關精神,確定本月工作重點和工作計劃,協(xié)調解決部門間工作配合問題,明確責任人;4.1.4各班組匯報上月工作完成情況,就班組處存在的問題進行商討、解決。
4.2安全部周工作例會
4.2.1每周一19:00-21:00召開一次,地點為服務中心會議室,特殊情況另行通知。
4.2.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、安全骨干。
4.2.3安全主管傳達公司有關精神,確定本周工作重點和工作計劃,協(xié)調解決班組間工作配合問題,明確責任人;各班組匯報上周工作完成情況,就班組處存在的問題進行商討、解決。
4.2.4時間、地點由部門主管選定,保證每周至少召開一次,指定記錄人編寫會議紀要。
4.3班組周例會
4.3.1各班組每周至少召開一次例會,地點為服務中心培訓室。
4.3.2參加人員為:片區(qū)安全主辦、安全督察、中隊長、所在班安全班長及安全員。
4.3.3 由安全班長傳達公司有關精神,講評上周工作確定本周工作重點和工作計劃,協(xié)調解決班組間工作配合問題,明確責任人;聽取班員的意見或建議。
4.4會議紀律
4.4.1準時到會,不得無故缺席;如有特殊情況,提前十五分鐘向會議組織者請假,否則按缺席處理;會議期間手機、尋呼機關機或打到振動檔;中途不得無故離開。
4.4.2會議遲到五分鐘以內者,罰款拾元;遲到五分鐘以上者,罰款伍拾元;無故缺席者,罰款壹佰元,一月內累計2次無故缺席,按曠工半天處理;累計2次或以上遲到者按照所在比例扣分。由安全督察開具《獎懲通知單》,并在當月工資中予以扣除。
4.4.3統(tǒng)一著工裝,嚴禁穿拖鞋、短衣短褲及未按規(guī)定著裝的員工進入會議現(xiàn)場。
5.質量記錄表格
《獎懲通知單》
《培訓(會議)簽到表》
第8篇 物業(yè)管理前期介入工作內容-4
物業(yè)管理前期介入的工作內容(4)
第四節(jié) 驗收階段介入
接管驗收定義:
物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時,以物業(yè)房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。
成立驗收小組制定驗收計劃:
1.由物業(yè)總經理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個月成立物業(yè)接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業(yè)的教育或培訓。
2.物業(yè)接管小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報總經理審批,物業(yè)接管計劃應包括以下內容:
a) 物業(yè)接管驗收項目清單;
b) 小組人員分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程驗收等)。
3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現(xiàn)場十五天完成驗收。
圖紙資料的驗收
1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:
a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);
b)施工承包合同復印件;
c)機電設備使用說明書;
d)電梯使用許可證;
e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項目);
f)供水、供電的指標批文;
g)供氣系統(tǒng)驗收證明(含指標批文);
h)智能化系統(tǒng)驗收證明;
i)消防系統(tǒng)驗收證明;
j)接地電陰檢測記錄;
k)防雷引下線焊接記錄;
l)地下管網竣工圖;
m)設備供貨合同復印件;
n)其他資料。
物業(yè)的驗收
1.房屋及分戶(層)設施的驗收
a) 房屋墻、地、門、窗裝修情況;
b) 供水、供電情況;
c) 水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規(guī)定);
d) 智能化設備情況;
e) 其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。
2驗收要求
a) 房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。
b) 質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。
3.公共設施驗收
a) 給排水系統(tǒng);
b) 供電系統(tǒng);
c) 燃氣系統(tǒng);
d) 空調系統(tǒng);
e) 消防系統(tǒng);
f) 通訊系統(tǒng);
g) 安防系統(tǒng);
h) 電梯系統(tǒng);
i) 園林綠化系統(tǒng);
j) 道路、照明系統(tǒng);
k) 管理配套系統(tǒng)(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。
4.驗收要求:
a) 公共設施完善,符合小區(qū)的規(guī)劃的記載;
b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設施系統(tǒng)的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。
c) 對燃氣系統(tǒng),接管小組應索取有關專業(yè)公司驗收合格證明。
d) 對安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應索取有關專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗收合格證明。
e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗驗收合格證明。
f) 系統(tǒng)的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規(guī)定。
g) 園林綠化系統(tǒng)應符合綠化設計方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。
驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。
5.物業(yè)接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業(yè)的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。
6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。
7.驗收責任人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的執(zhí)行情況進行監(jiān)控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規(guī)定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續(xù)完善。
8.驗收責任人在自己簽發(fā)的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。
9.接管小組組長根據物業(yè)接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。
物業(yè)預驗收
1.對于在建大型物業(yè),由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小
組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。
2.對物業(yè)進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區(qū)規(guī)劃、工
程建設進度、物業(yè)交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業(yè)主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。
物業(yè)的正式驗收接管
1.物業(yè)接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均
完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業(yè)整體移交驗收表》,物業(yè)即正式接管。
2.對新建保修期內的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》應一式三份,由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。
3.對保修期滿的物業(yè),《物業(yè)整體移交驗收表》一式兩份,由物業(yè)管理公司和開發(fā)商雙方簽章各執(zhí)一份。
4.物業(yè)正式驗收接管后,物業(yè)交付給業(yè)主前,開發(fā)商基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建,接管小組
組長(或管理處主任)均需要求開發(fā)商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。
入伙前信息處理流程圖
第9篇 物業(yè)管理白蟻防治工作規(guī)范
物業(yè)管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業(yè)公司在接管進駐管轄區(qū)開展管理工作前,應摸清情況,做到知己知彼,心中有數。 要詳細地了解該轄區(qū)范圍內的情況,包括物業(yè)管理區(qū)域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區(qū)白蟻疫情,房屋建筑的結構,建造時有無進行白蟻預 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時有沒有進行白蟻預防處理等等。根據詳細了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區(qū)的具體管理方案中去。估算出實施 這些措施所需的資金預算,根據資金預算同甲方商談并獲得共識,為今后順利開展工作打下良好的基礎。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識的普及與宣傳。白蟻危害活動十分隱蔽,通常很少能被人們發(fā)現(xiàn),所以 直到今天仍有許多人對它及其危害一無所知。為了使廣大居民都對白蟻其危害有所認識和了解,樹立并不斷增強對白蟻危害的防范意識,物業(yè)公司進駐管轄區(qū)開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動活潑的內容,宣傳和普及白蟻及其防治知識。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節(jié)里,更應該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過宣傳和普及知識,讓廣大群眾能識別白蟻,能進行簡單的自查,以及發(fā)現(xiàn)白蟻后如何與防治專業(yè)機構取得聯(lián)系和幫助等。
②居室裝修白蟻預防的宣傳與管理。從我國改革開放以來,人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會根據自己的經濟承受能力,在入住前對自己的居室進行不同裝修。由于人們對白蟻危害缺乏應有的認識,在考慮自己生活的舒適時,往往忽略了對白蟻危害 的預防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對裝飾結構和飾件進行白蟻預防處理。同時還要對進入轄區(qū)內的裝飾材料加強檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進入轄 區(qū)范圍。此外,還應對居室裝修所產生的廢棄物進行有序的管理,不準隨意棄置。
③室外環(huán)境的整體預防和治理。轄區(qū)的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設施的白蟻危害防治也列入到轄區(qū)的整體防治規(guī)劃中去。這就需要有一個全面的、各種措施相結合的綜合性防治方案。比如綠化美化場地地基的白蟻預防處理, 樹木定植穴的白蟻預防處理,在白蟻分飛繁殖季節(jié),設置誘蟲燈誘捕白蟻的長翅成蟲等等。
④嚴格執(zhí)行國家有關法令,把好防治關。為了確保白蟻防治的施工質量,目前我國白蟻 防治工作已經有了一系列的管理法規(guī),比如白蟻防治從業(yè)機構必須具有合格的資質,并持有上級主管行政管理機構核發(fā)的相應資質證書,才能按照資質證書上規(guī)定的等級,從事相應的 防治業(yè)務;白蟻防治從業(yè)人員則必須具備有關部門核發(fā)的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業(yè)管理公司進行白蟻防治工作時,應熟悉這些法規(guī),在管理中不折不扣地按 照這些法規(guī)的規(guī)定行事,確保群眾的利益。
第10篇 物業(yè)公司工作環(huán)境管理程序
物業(yè)公司程序文件:工作環(huán)境管理程序
1.目的
提供安全、整潔的工作環(huán)境,確保員工身心健康,提高工作效率與工作質量。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責
3.1房產后勤管理部負責公司本部辦公環(huán)境的管理及各部門辦公環(huán)境的監(jiān)督與指導。
3.2各部門經理為本部門工作環(huán)境管理的第一負責人。
3.3部門各類人員的現(xiàn)場工作環(huán)境由相應管理人員負責管理,確保工作環(huán)境適宜、安全、整潔。
3.4公司全體員工必須維護個人的工作、內務環(huán)境。
4.方法和過程控制
4.1辦公環(huán)境
4.1.1辦公用品應擺放整齊、有序;垃圾、廢紙應按規(guī)定放入廢紙簍內,不得隨地拋棄。離開辦公區(qū)域或外出辦事,應整理好自己的桌面,并將椅子歸位。
4.1.2辦公區(qū)內一般禁止吸煙、就餐,各部門應針對本部門情況明確吸煙、就餐的指定場所。
4.1.3辦公區(qū)域內交談須輕聲細語,不準大聲喧嘩、聊天。未經允許不得在辦公區(qū)域進行娛樂性活動或接待私人訪客。
4.1.4愛護辦公設施,下班前關閉電腦設備、切斷電源,整理好資料并鎖好資料柜、辦公臺,擺正坐椅。
4.1.5對來訪人員做好引導工作,嚴禁各類推銷人員、衣冠不整者進入辦公區(qū)域。對于進入辦公區(qū)域參觀、檢查或施工的人員,必須指定專人陪同直至離開。
4.1.6嚴禁帶易燃、易爆、有毒等危險物品進入辦公區(qū)域。
4.1.7公司各部門應指定專人負責對辦公區(qū)域每月進行一次安全防范檢查,并做好相關質量記錄(或并在工作信息記錄本上進行記錄),消除隱患,確保安全。
4.2現(xiàn)場工作環(huán)境
4.2.1安全管理現(xiàn)場工作環(huán)境
4.2.1.1長時間在小區(qū)/大廈室外值班的車場管理崗和巡邏崗,應配置必要的防曬、防雨、防寒、防暴力設施或服飾。如太陽傘/帽、棉大衣、電警棍、電筒等。
4.2.1.2對于巡邏范圍廣、路線長的小區(qū)巡邏崗應配置自行車以代步行。
4.2.2清潔綠化管理現(xiàn)場工作環(huán)境
4.2.2.1綠化工室外作業(yè)應穿長袖服,并根據天氣情況選擇佩帶太陽帽或雨衣。
4.2.2.2消殺人員作業(yè)時應佩帶防毒口罩、手套,消殺藥品應設專人專柜上鎖管理。
4.2.2.3泳池救生員現(xiàn)場應配置必要的救生、急救設施,防止意外發(fā)生。
4.2.2.4其他清潔人員如使用腐蝕性、刺激性氣味的清潔用品時應佩帶口罩或橡膠手套等防護用品。
4.2.3維修管理操作現(xiàn)場工作環(huán)境
4.2.3.1對強電設備機房應配置絕緣手套、絕緣鞋和高壓驗電筆。帶電作業(yè)時,必須有人監(jiān)護。
4.2.3.2維修操作間保持通風良好,配置一定數量的滅火器材。
4.2.3.3乙炔和氧氣瓶擺放間距應在10米以上。
4.2.4后勤管理操作現(xiàn)場工作環(huán)境倉庫應保持良好通風,溫濕度符合安全要求,配置一定數量的滅火器材。
4.3工作環(huán)境及各類標識的設置應符合公司ci手冊要求。
4.4工作環(huán)境與內務檢查
4.4.1工作環(huán)境與內務檢查按檢查的責任部門分為'a級檢查'和'b級檢查'。
4.4.2 a級檢查
一般情況下與內部質量審核相結合,房產后勤管理部進行不定期的隨機性抽查。
4.4.3 b級檢查
4.4.3.1為各部門每月自行組織的工作環(huán)境與內務檢查,房產后勤管理部監(jiān)督。
4.4.3.2各部門檢查人員必須如實填寫《工作環(huán)境與內務管理情況檢查記錄表》,并由受檢人員確認,檢查人員跟蹤問題整改效果。
4.4.3.3各部門經理須對b級檢查的結果進行部門內部通報,并監(jiān)督糾正措施的實施情況。
5.質量記錄表格
**wy6.4-z01-f1 《工作環(huán)境與內務檢查情況記錄表》
第11篇 某物業(yè)區(qū)域裝修管理服務工作標準
物業(yè)區(qū)域裝修管理服務工作標準
1、存檔裝修公司的資質證書、裝修許可證及設計圖紙,并對裝修單位提供的設計圖紙進行審核,對于不合理的設計方案要求修改并要求提供修改方案。
2、要求業(yè)主及工長在做衛(wèi)生間及廚房防水時,要按照施工相關標準施工。
3、水電改造要求保留線路改造竣工圖,以便以后維修使用。
4、與業(yè)主及裝修公司簽定裝修噪音協(xié)議書,要求施工單位不得在周六、日及節(jié)假日噪音施工或超時施工。
5、提示業(yè)主及裝修公司嚴禁破壞結構及公共設施設備等行為。
6、提示業(yè)主燃器管道及弱電管線移位必須找廠家或有資質的專業(yè)人員,不得私自改動。
7、填寫溫馨提示,寫明裝修時間及聯(lián)系電話。
8、對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理。
9、裝修入場驗收提示裝修公司及業(yè)主:水、電、氣、土建、門窗、弱電等設備設施基本使用方法。
10、裝修現(xiàn)場有無滅火器,可燃材料堆放是否整齊,電器使用等安全隱患檢查,嚴禁在裝修現(xiàn)場使用明火,吸煙等違規(guī)行為。
11、裝修現(xiàn)場有無違規(guī)施工,對私拆亂改行為嚴厲制止并及時上報。
12、制止在戶外門窗安裝防盜窗。
13、督促裝修垃圾放到制定位置及裝修噪音控制。
14、裝修許可證及施工人員出入證檢查。
15、空調安裝位置指定,保證建筑外觀的協(xié)調統(tǒng)一。
16、協(xié)調因裝修活動造成相鄰住宅的受損。
17、制止裝修垃圾、油漆等雜物倒入下水管道。
18、制止在公共場所加工作業(yè)。
19、檢查特種作業(yè)(電焊工、電工)有無向物業(yè)申請及相關有效證件。
20、裝修過程中對業(yè)主的題問作解答。
21、裝修完工驗收。
第12篇 物業(yè)保安服務工作質量管理工作說明書
物業(yè)保安服務工作質量管理操作說明書
1.0上班前準備工作
1.1上班之前站好列隊;
1.2統(tǒng)一整理儀容儀表;
1.3著裝要整潔、統(tǒng)一,不得卷袖、卷褲腳及將褲腳藏于襪內;
1.4佩戴好工作證、臂章、肩章、精神帶;
1.5皮鞋保持光亮干凈;
1.6頭發(fā)及手指甲不可過長,需保持干凈;
1.7挎包、水壺背在同一邊;
1.8鎖匙放入褲袋內;
1.9安排崗位,必須答'到',然后按照順序排列接班;
1.10向右轉前進;保持隊列步伐整齊統(tǒng)一。
1.11由領班講解及分析當班應注意的事項及傳達規(guī)定;
2.0交接班工作
2.1交接班時應相互敬禮兩次,上下班各一次;
2.2交班之班員,對所有的遺留問題進行登記并交代清楚;
2.3接班之班員,應檢查移交物品是否相符及完好無損;
2.4接班之班員未到時,不得下崗;
2.5交接完畢后,入列跟隊下班;
2.6當班的班員需對遺留問題進行跟進及處理結果;
2.7當班之班員,車輛經過崗位必須敬禮。
3.0值班之管理工作
3.1對各崗位所管轄區(qū)域的樓宇、環(huán)境衛(wèi)生、消防及公共設施進行全方位的檢查;
3.2巡邏時如發(fā)現(xiàn)有紙屑、果皮、膠袋、煙頭應主動拾起放入垃圾桶內。
3.3留意各單位之業(yè)主是否養(yǎng)有家禽、家畜及寵物。如:雞、鴨、貓、狗、豬、昆蟲等,發(fā)現(xiàn)有此情況,須向業(yè)主解釋說明有關之規(guī)定,并勸其拿出小區(qū);
3.4看管好綠化帶、燈具等公共設施設備;
3.5對高空投擲物品的行為加以制止,屢教不改者報管理處。
3.6留意小區(qū)內可疑及閑雜人員,對游閑及帶工具的人員,都必須盤查或趕走;
3.7對裝修工人赤膊在小區(qū)內施工作業(yè)或亂坐公共地方的加以制止;
3.8對在小區(qū)內亂翻圍墻出入的人員加以制止;
3.9禁止任何人在小區(qū)內公共地方大小便;
3.10檢查未入住之單位門窗是否關好;
3.11已入住之單位提醒業(yè)主注意關好門窗;
3.12對小孩在小區(qū)內玩火種的現(xiàn)象加以制止。如:燈籠、臘燭,業(yè)主在公共地方燒紙錢,要求注意防火或對其進行制止。
3.13晚班的需檢查照明情況,如:樓梯燈、路燈、園林燈、水池內彩燈是否完好無損,燒壞的需報維修部處理;
3.14業(yè)主(住戶)在其該單位晝夜打麻將、深夜聚會或唱卡拉ok,應要求業(yè)主(住戶)把門、窗關好,以減低吵雜聲,避免業(yè)主投訴及影響他人休息;
3.15如有緊急事件,需通知領班、保安主管及當值管理員及時處理,重大事件需知會管理處經理。
3.16登記在當值期間的大小事項,重要情況要寫文件報告上呈。
3.17車輛經過崗位必須敬禮。
4.0路口崗位之管理職責
4.1對出入之車輛須敬禮,以示禮貌;
4.2本公司職員下班時間,不準進入小區(qū)(特殊情況除外);
4.3被公司解雇、辭職之人員不準進入小區(qū);
4.4禁止裝修工人之單車及裝修工人23:00后入小區(qū);
4.5綠化、清潔之員工不準穿拖鞋入小區(qū)作業(yè);
4.6仔細檢查進出小區(qū)車輛及人員之證件,車號需與辦理證件上的號碼相符,若不符應查明原因后方可放行,杜絕無卡證車輛進入小區(qū);
4.7認真執(zhí)行打卡及收費制度,嚴防貪污收假幣行為;
4.8公、檢、法及市政參觀車,供水、供電搶修電信等車輛,需登記有效證件并通知物業(yè)部,同意后放行;
4.9訪客到訪,查詢清楚后,報物業(yè)部致電給業(yè)主同意后,做好詳細登記方可放行,未同意則不可放行;
4.10大型車輛及貨車出小區(qū)時,必須檢查車箱內有無裝物品,若有物品時,須持有物業(yè)部開出的放行條,核對無誤方能放行,否則拒絕放行;
4.11嚴禁車輛違章或逆向行駛;
4.12若有車主違章行駛,需向司機禮貌解釋并給予警告;
4.13道閘不可中途停止(停電除外);
4.14確保道路暢通無阻,嚴防塞車現(xiàn)象:
4.15保持崗亭及道路衛(wèi)生干凈;
4.16對進出車輛打卡時間不得超過30秒;
4.17登記來訪客人的有效證件不得超過60秒;
4.18業(yè)主憑住戶證出入小區(qū)。
5.0當值及巡視應注意事項
5.1樣板房之管理
5.1.1無售樓處小姐帶或未經物業(yè)部同意的所有人員,將不準進入樣板房參觀;
5.1.2參觀人士,必須要求脫鞋進入;
5.1.3嚴禁攜帶相機、攝影機等進入樣板房;
5.1.4登記進出時間、人數、帶領人,帶物品出入門時需要檢查并作好記錄;
5.1.5夜間需檢查門、窗、空調機、室內燈是否關好。
5.1.6當值員不準進入樣板房(特殊情況除外);
5.2裝修單位之管理
5.2.1工人是否持有效工作證進出;
5.2.2是否配備有滅火器材施工;
5.2.3檢查是否符合管理規(guī)定或是否辦理裝修許可證,如未辦理或過期的的證件需要求其補辦有關手續(xù);
5.2.4對高空作業(yè)違章操作或違反有關安全規(guī)則之因素應加以制止,如:未系安全帶安裝空調機、清洗外墻、窗戶等;
5.2.5嚴禁使用電動工具或其他較大的吵雜聲作業(yè)時間:
12:00-14:0020:00-8:00
5.2.6裝修單位門口衛(wèi)生是否保持干凈;
5.2.7禁止陽臺、后花園、車庫內堆放有礙觀瞻垃圾雜物等;
5.2.8禁止在后花園,用明火及電爐等煮飯及亂倒剩菜剩飯;
5.2.9禁止裝修工人在室內吸煙或亂丟煙頭,預防火警隱患;
5.2.10搬運家具材料時,是否損壞公共地方。如:天花板、墻壁、燈座、燈泡;
5.2.11禁止將裝修材料或垃圾堆放于樓梯間或公共地方;
5.2.12如有拆墻、裝空調或外墻油漆等影響安全及外觀的項目,需報物業(yè)部查實;
5.2.13嚴禁裝修單位亂搭亂建現(xiàn)象。
5.3公寓樓、別墅之管理
5.3.1對在公寓樓或別墅有以下行為的需加以制止:
5.3.2在門口、公共地方擺放鞋架、香爐、神位其它等(別墅可以擺放,但須報物業(yè)部核定標準);
5.3.3凡發(fā)現(xiàn)貼對聯(lián)及門福等情況須通知物業(yè)部人員。
5.3.4在門口停放摩托車和單車;
5.3.5在前后陽臺之鐵欄桿曬有衣物或堆放垃圾;
5.3.6在門窗上貼有太陽紙,如黃紙、紅紙等;
5.3.7在窗戶玻璃上貼字畫、海報、玩具等;
5.3.8私自更換不同顏色之玻璃;
5.3.9其他影響樓宇觀瞻外觀之舉措。如:私自安裝天線,防盜網等;
5.3.10在公共地方燒紙錢、祭祖等。
5.4車輛之管理
5.4.1有無壓著草皮;
5.4.2有無撞壞車庫門;
5.4.3有無撞壞澆花水龍頭;
5.4.4有無撞壞煙灰桶及垃圾桶等其它公共設施等;
5.4.5車輛相碰時,需征求車主意見作出處理;
5.4.6車門、燈是否已關好;
5.4.7是否按照規(guī)定車位停泊;
5.4.8是否按照規(guī)定路線、違章行駛。
5.5售樓處之管理
5.5.1公司職員及客戶出入,必須要有禮貌、以樹立良好形象。
5.5.2指揮好前來參觀人員之車輛停放于車位上,并負責看管,保證安全;
5.5.3加強防衛(wèi)工作,保障辦公大樓高層職員及客戶人生財產之安全;
5.5.1禁止衣冠不整,且來歷不明的人員進入大樓;
5.5.5禁止攜帶違禁物品(如兇器、毒品、易燃易爆等)進入大樓;
5.5.6公司職員若因公超時,需登記好姓名、出入時間、攜帶物品等;
5.5.7看管好公司財產(如電視機、電腦、專業(yè)機器等);
5.5.8不準隨意挪用公司之物品,若因公需要,報高層職員同意并做好登記;
5.5.9辦公大樓職員下班后,必須檢查門窗是否已關好;
第13篇 物業(yè)公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
對麗江花園物業(yè)管理公司質量管理體系所要求的文件進行控制,確保在使用處獲得適用文件的有關版本。
2.0 適用范圍
適用于麗江花園物業(yè)管理公司與質量管理體系要求有關的文件的控制。
3.0 職責
3.1麗江花園物業(yè)管理公司與管理體系有關的文件由行政部歸口管理。
3.2技術部負責與維護有關的和網絡系統(tǒng)有關的技術性文件和資料的受控發(fā)放。
3.3配套服務部負責與服務有關的文件受控發(fā)放。
3.4各有關部門負責本部門文件管理。
4.0 定義
4.1文件的分類
按文件的來源分為:
4.1.1 內部文件:麗江花園物業(yè)管理公司內部形成的管理文件,包括質量管理體系文件和對內、對外的管理公文。
質量管理體系文件還可分成:
a)質量手冊,第一層次文件,代碼為(a);
b)程序文件,第二層次文件,代碼為(b);
c) 作業(yè)指導書、操作規(guī)程(規(guī)定),第三層次文件,代碼為(c);
d)質量記錄(為特殊類型文件),代碼為(d)。
4.1.2 外來文件:
a) 國家、行業(yè)、企業(yè)的技術標準、規(guī)范、規(guī)程等;
b) 主管部門的公文;
c) 顧客提供的基礎資料等;
d) 計算機應用軟件。
4.1.3 成果文件:麗江花園物業(yè)管理公司內部形成的與維護和服務有關的技術性文件,包括質量計劃、綱要、成果報告、圖紙圖片等。
4.2按受控狀態(tài)分為:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清單》的文件,這些文件的批準、發(fā)布、更改、報廢、回收等必須按本程序規(guī)定的要求進行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清單》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的編號與標識
5.1.1 質量管理體系文件按《文件編號規(guī)定》進行編號和標識。
5.1.2 管理性公文按《文件編號規(guī)定》進行編號和標識。
5.1.3 與維護和服務有關的文件按《文件編號規(guī)定》進行編號和標識。
5.1.4 外來文件沿用原文的編號,加蓋“外來文件”章。
5.2文件編寫
5.2.1 質量管理體系文件由各使用部門編寫,行政部匯總。
5.2.2 管理性公文由行政部組織編寫。
5.3文件的審批
5.3.1 質量手冊由管理者代表審核,總經理批準。
5.3.2 程序文件由行政部審核,管理者代表批準。
5.3.3 作業(yè)指導書文件由行政部組織相關部門審定,由管理者代表批準。
5.3.4 與維護和服務有關的成果性文件由技術部和配套服務部經理審批。
5.3.5 管理性公文由相關部門起草,主管領導審核,總經理批準。
5.4文件的發(fā)布與發(fā)放
5.4.1 文件一經批準,即可進行發(fā)布和發(fā)放。發(fā)布可以采用會議(即發(fā)布會)和非會議兩種形式。
5.4.2 質量管理體系文件、標準、規(guī)范、規(guī)程由行政部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.3 技術類文件由技術部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.4 服務類文件由配套服務部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.5 文件的發(fā)放應確定文件發(fā)放范圍,確保與質量管理體系運行有關的場所,在使用處可獲得適用文件的有關版本。
5.4.6 各發(fā)放文件部門作好《文件發(fā)放、回收登記表》的記錄工作。
5.4.7 各單位相關部門的文件管理人員在收到和領取文件后,應及時分發(fā)到位。文件收取人在《文件發(fā)放、回收登記表》上簽收。
5.4.8麗江花園物業(yè)管理公司所有對外發(fā)布的文件均由行政部審定發(fā)放,重要文件需總經理批準后發(fā)放。
5.5文件的更改
5.5.1 質量管理體系文件需要更改時,應由提出文件修改部門填寫《文件更改申請表》,說明更改原因,對重要的更改應附充分理由和證據。
5.5.2 《文件更改申請表》的審批按文件審批條款進行,經批準后,由行政部填寫《文件更改通知單》。
5.5.3 更改采用換頁法或劃改法。劃改就是在原文件需修改處修改。更改后的文件應在文件修改記錄上予以記錄。
5.5.4 文件更改的具體程序是:
行政部將《文件更改通知單》,按原文件發(fā)放范圍發(fā)至各單位相關人員,并按通知單及時更改本單位使用文件,在通知單上做好記錄。
5.6文件的換版與作廢
5.6.1 文件經多次更改或文件需進行大幅度修改時,應進行換版。換版由行政部組織。
5.6.2 作廢的文件由行政部文件管理員負責收回,并在《文件發(fā)放、回收登記表》上做好記錄,在作廢文件上加蓋“作廢”印章,待統(tǒng)一銷毀。
5.6.3 由行政部填寫《文件銷毀申請表》,批準后統(tǒng)一銷毀。銷毀由行政部執(zhí)行,需兩人在場見證。需留用的作廢文件,填寫《文件留用申請表》,經行政部批準后,加蓋“保留資料”印章方可留用。留用的文件應單獨存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存檔文件應保存在通風、干燥的環(huán)境中并做好防火、防蟲、防潮工作,以免破損。
5.7.2 臨時借閱文件應由借閱者填寫《文件借閱登記表》,經文件管理部門負責人批準后方可借閱。借閱者應在指定日期歸還。
5.7.3 行政部定期(一年一次)發(fā)布《受控文件清單》,經管理者代表批準后,下發(fā)各單位。
5.7.4 各部門依據《受控文件清單》和實際情況,實時更新本部門的《受控文件清單》。
5.8外來文件的發(fā)放
麗江花園物業(yè)管理公司所有外來文件均由行政部負責收集匯總,并記錄于《外來文件登記表》中,其包括:國家、地方、行業(yè)技術性標準、規(guī)范、規(guī)程等文件,經過鑒定和確認其有效版本后,列入《受控文件清單》,經總經理批準后,按文件的發(fā)布與發(fā)放的路徑發(fā)放。
6.0相關文件
6.1《文件編號規(guī)定》 rgpm
第14篇 物業(yè)管理處法律咨詢工作人員職責
物業(yè)項目管理處法律咨詢工作人員職責
一、認真學習國家法律、法規(guī),物業(yè)管理相關法規(guī)、條例、物業(yè)發(fā)展動態(tài),有相當的法學理論功底和科學常識,熟悉了解管理處各項規(guī)章制度,管理模式等。
二、加強自身修養(yǎng),廉潔自律,樹立良好的職業(yè)形象,得到住戶、委托人信賴。
三、嚴格在咨詢范圍內開展工作,不得接受業(yè)務范圍以外的委托或兼職經辦與法律有關的其他委托代理業(yè)務,不得以職業(yè)律師的名義從事法律服務活動。
四、嚴格按收費標準收取咨詢服務費,統(tǒng)一由管理處出納辦理,工作人員不得擅自收費,不得附加其他費用或向委托人收取報酬。
五、遵守職業(yè)道德,不得利用工作之便泄露在咨詢業(yè)務中得悉的委托人的隱私、秘密和委托人不愿公開的其他事實和材料。
六、不得在委托人未同意的情況下超越委托權限或利用委托關系從事與委托代理事務無關的活動。
七、工作人員樹立良好的敬業(yè)精神和全心全意為業(yè)主、住戶服務的思想,熱情為住戶排憂解難,不得拒絕業(yè)主、住戶咨詢服務要求,不得無故拖延,玩忽職守,草率處理。
八、工作人員受理法律咨詢事務時,應堅持以事實為根據,以法律為準繩,公正分析,提供服務,不得歪曲事實,迎合當事人的需要,給咨詢人以正確的指引。
九、工作人員在開展各項業(yè)務時不得以任何方式損害其他業(yè)主、住戶以及管理處的利益,不得違反管理處各項規(guī)章制度。
第15篇 寫字樓物業(yè)管理顧問工作范圍職責
寫字樓物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責
物業(yè)管理顧問服務是以提高物業(yè)管理水平為宗旨,使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業(yè)管理有限公司為z寫字樓提供物業(yè)管理顧問服務,以使物業(yè)能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排:
一、前期物業(yè)顧問服務
物業(yè)管理雖然常常被視為房地產發(fā)展的延續(xù)和伸展,但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的一切大廈服務,同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業(yè)管理顧問的主要工作是:
●協(xié)助組建物業(yè)管理公司,成立具有獨立法人地位的經濟實體。實行總經理責任制度,下設物業(yè)、財務、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求,以統(tǒng)一管理、綜合服務、自我運轉、自我發(fā)展、自我完善的目標及日后接管物業(yè)作出一切籌備工作,設立臨時辦公室及購買辦公設備等。
●審查設計圖紙,全面細致地反映物業(yè)管理賴以順利實施的各種需要,包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經驗所知,在規(guī)劃設計上的各種問題和缺陷(例如配套設施、機電系統(tǒng)、安全保衛(wèi)、垃圾處、消防設施及建筑材料等),提交設計單位參考和糾正,并且協(xié)助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。
●設定物業(yè)管理的法律規(guī)范,與發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關的法律文件,務求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應商及承包商,協(xié)商服務條款及簽訂合同。
二、物業(yè)管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業(yè)本身的特點、當地法規(guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標和承諾,我公司將:
●制定一套詳細的物業(yè)管理計劃,內容包括物業(yè)管理公司的服務范圍、營業(yè)方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)與及其他特約服務等。
●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發(fā)展商進一步落實。
●編定崗位責任獎懲制度及規(guī)章制度。
三、人事管理
●協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。
●協(xié)助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。
●協(xié)助招聘及聘用員工。
●根據相關法律法規(guī)制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協(xié)助與勞動部門聯(lián)絡,安排有關員工聘用登記事宜。
四、員工培訓
●在物業(yè)交付使用前,協(xié)助物業(yè)管理公司聘用高級行政人員,物業(yè)經理及維修保養(yǎng)經理,配合市房地產管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關物業(yè)作實習,了解及熟悉專業(yè)管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業(yè)管理概念和知識。
●安排各級員工進入物業(yè)內部實地訓練,配合物業(yè)交付使用期間,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。
●于物業(yè)交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質,能達到既定之標準。
五、常規(guī)管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范,物業(yè)管理公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務、維護物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。
這些工作包括:
●協(xié)助成立與業(yè)主和租戶聯(lián)絡并建立公關機制,接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業(yè)的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。
●執(zhí)行物業(yè)管理公約、租約、業(yè)主守則及其他規(guī)定,防止違建和違約行為。
●維修及保養(yǎng)管理:
-維持物業(yè)配套設施的維修和保養(yǎng),長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設備的正常運作和延長物業(yè)的壽命。
-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內之補修程序。
-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。
-根據大廈的設備裝置,協(xié)助選聘專業(yè)公司及承包商,進行定期保養(yǎng)維修。
-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng),設立施工組織。
-協(xié)助制定公眾投標、驗收及付款程序。
●保安、消防系統(tǒng)及車輛管理:
-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度,設定工作崗位及編制,防止大廈發(fā)生罪案。
-協(xié)助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。
-協(xié)助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理:
-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。
-安排專業(yè)清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業(yè)滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務,美化環(huán)境。
-審查大廈內外的招牌和指示牌的質量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業(yè)和附屬設備的財產保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產損失:
-協(xié)助檢定投保手續(xù)。
-協(xié)助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司,安排購買財產保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。
●建立物業(yè)檔案,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。
六、財務管理
●協(xié)助設立會計財務制度,包括各級員工的財務權限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。
●按現(xiàn)行法規(guī),制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩(wěn)定的管理收入。
●協(xié)助選用財務管理系統(tǒng)及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協(xié)助設定帳戶管理結算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發(fā)展及投資的根據。
●為物業(yè)開設必須的銀行帳戶,制訂有關收取費用安排。
●協(xié)助為管理資金并開設獨立銀行帳戶,負責管理資金。
●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業(yè)主的長遠利益制定妥善的安排。
第16篇 物業(yè)安全工作管理控制程序作業(yè)指導文件
物業(yè)程序文件:安全工作管理控制程序
1.目的
明確安全工作的內容和監(jiān)控要求,保證安全工作的順暢運行,以提高安全工作的質量。
2.范圍
適用于公司安全工作管理
3.定義
3.1 治安防范:維護管理區(qū)域內公共秩序,出入口管理,核查出入人員并登記訪客(適用于封閉式小區(qū)、大廈、項目辦公區(qū)域),物資搬運放行管理。
3.2 停車場及交通管理:車輛出入管理及登記、車輛外表檢查及登記、管理區(qū)域內車輛的有序停放和交通秩序的指揮及維持。
3.3 消防管理:管理區(qū)域內消防設備設施的巡查管理、消防器材的使用、消防知識的宣傳。
3.4 裝修管理:裝修現(xiàn)場安全控制及巡查管理。
3.5 突發(fā)事件及違章處理:突發(fā)事件處理及現(xiàn)場控制、自然災害的防范,按規(guī)定處理違章行為。
3.6衛(wèi)生管理:協(xié)助維持管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生。
4.職責
部門/崗位工作職責
品質管理部對各管理處的安全工作進行監(jiān)督、檢查,提出改進建議并對改進效果進行驗證。
管理處經理對管理區(qū)域內的安全工作管理進行全面的監(jiān)督檢查,
安全部主管(辦)1.負責安全工作的現(xiàn)場管理;
2.制定管理區(qū)域的巡邏路線和突發(fā)事件處理預案。
3.檢查安全員在崗的工作狀況;
4.檢查管理區(qū)域的安防、消防設施;
5.處理管理區(qū)域內的違章行為、突發(fā)事件;
6.組織部門例會、內部培訓、軍訓和突發(fā)事件的模擬演習;
7.了解、掌握員工思想,組織開展安全員業(yè)余文化活動;
8.檢查安全內務管理情況,負責安全員的月度工作考核;
9.對安全班長的工作開展情況進行監(jiān)督指導;
10.聽取顧客對安全工作的意見和建議,不斷改進工作方法。
安全班長1.對各崗位工作負責,對崗位人員的管理禮儀、精神面貌、考勤紀律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程等進行檢查;
2.負責崗位質量記錄表格、收費憑據等的領取、發(fā)放和檢查回收;
3.監(jiān)督管理區(qū)域內各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況。
4.對安全員進行崗前培訓和入職引導,關心、了解安全員的思想動態(tài);
5.處理各類突發(fā)事件,維護現(xiàn)場并逐級上報;
6.按照相關規(guī)定處理管理區(qū)域內的各種違章行為;
7.落實'班前點名、班后點評'制度;
8.對安全員的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有建議權;
9.及時收集、整理顧客的意見和建議,并提交部門負責人
10.負責班組的內務管理;
監(jiān)控中心崗1.對管理區(qū)內各監(jiān)控點進行監(jiān)控;
2.處理技防設施的報警信號;
3.協(xié)調、指揮現(xiàn)場突發(fā)事件的處理并進行上報和記錄;
4.協(xié)調各崗位及部門之間的工作配合;
5.負責部門常用器材、設施、鑰匙的保管,做好領/借用登記;
6.維護并正確操作、使用監(jiān)控中心的各類設施設備;
7.前臺接待每日下班后,與前臺接待做好工作交接,履行前臺接待工作職責;
8.認真完成交接班手續(xù)。
出入口崗1.文明、禮貌、熱情的接待顧客,并為顧客提供必要的幫助;
2.對進出管理區(qū)域的車輛進行驗證、收費、登記、放行和引導車輛有序進出;
3.控制危險品進入管理區(qū)域;
4.控制閑雜人員進入管理區(qū)域,做好來訪人員的登記工作,加強對外來人員的管理;
5.核查進入管理區(qū)域的各類施工人員的有效證件;
6.做好物資放行的管理工作;
7.及時發(fā)現(xiàn)、處理和匯報各類突發(fā)事件;
8.協(xié)助配合其他崗位工作,認真完成交接班手續(xù)。
巡邏崗1.按照巡邏路線進行巡邏簽到,對可疑人員進行盤查;
2.對管理區(qū)域內亂停放的自行車、摩托車進行整理;
3.對裝修現(xiàn)場進行管理監(jiān)控,對管理區(qū)域內的空置房進行外觀檢查;
4.監(jiān)督管理區(qū)域內公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處及時通知相關人員進行處理;
5.檢查各消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確、有無消防隱患;
6.勸阻顧客、外來人員或內部職員的違章行為,維護公共秩序;
7.對管理區(qū)域內的物品搬運過程進行監(jiān)控;
8.對外包方人員的行為、著裝、工作狀況、服務禮儀等進行監(jiān)控;
9.對進入停車場的車輛進行外表檢查,對異常情況及時做出處理和報告。按照規(guī)范的禮儀引導車輛按位停放;
10.協(xié)助配合其他崗位人員和部門的工作,認真完成交接班手續(xù)。
銷售大廳崗1.執(zhí)行銷售大廳相關管理規(guī)定,維護正常銷售工作秩序,文明、熱情的接待來訪客人,引導客人出入,按要求接聽電話并做好記錄;
2.按要求定時開、關銷售大廳內的照明、相關電器設備的電源等,確保崗位范圍內的樓盤模型、廣告牌、指示牌等物品、設備設施的安全完整;
3.負責銷售大廳的現(xiàn)場防火工作。協(xié)助做好衛(wèi)生維護工作,完成銷售部交辦的臨時工作。
4.未經相關部門允許,謝絕任何人員在大廳內拍照、攝像;
5.履行銷售部規(guī)定的其他職責。
樣板房接待崗1.嚴格執(zhí)行樣板房相關管理規(guī)定,
2.確保樣板房內的物品、設備設施完好及擺放正確,謝絕無關人員動用樣板房內的物品、設施。熟悉掌握樣板房各類消防設備、器材的分布及使用;
3.未經相關部門允許,謝絕任何人員在房內拍照、攝像;
4.履行銷售部規(guī)定的其他職責
辦公區(qū)域崗1.維護辦公區(qū)域的正常辦公秩序,做好來訪接待工作,加強對外來人員的管理及監(jiān)控;
2.檢查崗位范圍內的物品、設施、設備的完好情況,發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關人員進行處理;
3.引導車輛有序停放;
4.做好物資放行的管理工作;
5.做好交接班工作。
工地巡邏崗1.巡視工地各通道,發(fā)現(xiàn)不明身份的可疑人員,必須進行盤查,勸阻閑雜人員進入工地區(qū)域;
2.發(fā)現(xiàn)違章行為及時進行勸阻,對
違法行為,在保障自身安全的情況下采取相應的處理措施并及時上報,必要時報警;
3.巡邏時應注意公共衛(wèi)生、公共設施、綠化地等情況,發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關人員處理;
4.隨時和其他崗位保持聯(lián)系,做好交接班工作。
5.方法及過程控制
5.1 安全工作管理內容及作業(yè)方法:
5.1.1治安防范:
5.1.1.1管理區(qū)域內的秩序維護
a、對管理區(qū)域內正常的生活秩序進行巡查管理,發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時勸阻。
b、對形跡可疑和無明確探訪目的人員予以及時的盤查,勸阻無效時立即向上級報告。
c、處理完畢后在《安全員值班情況記錄表》上予以記錄。
5.1.1.2出入口崗對進入管理區(qū)域的外來人員進行詢問和登記,勸阻可疑及無明確探訪目的的人員進入管理區(qū)域,外來人員控制方法按照《出入口管理辦法》執(zhí)行。
5.1.1.3出入口崗對物資的搬運進行控制,按照《物資搬運放行條》的登記內容進行檢查核對,責任要追朔到業(yè)主本人,物資搬運放行操作方法按照《出入口管理辦法》中的5.3執(zhí)行。
5.1.2停車場及交通管理按照《停車場管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
5.1.3消防設施的巡查、消防器材的管理管理按照《消防管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
5.1.4裝修管理按照《安全員巡邏管理辦法》和工程類《裝修管理監(jiān)控程序》的相關規(guī)定執(zhí)行。
5.1.5 突發(fā)事件及違章處理
5.1.5.1突發(fā)事件處理流程及現(xiàn)場控制按照《突發(fā)事件處理控制程序》和《突發(fā)事件處理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
5.1.5.2安全員在日常的工作過程中及時發(fā)現(xiàn)和制止各類違章現(xiàn)象,及時向上級進行匯報并在《安全員值班情況記錄表》上予以記錄。
5.1.6衛(wèi)生管理:安全員在工作過程中對管理區(qū)域域的衛(wèi)生情況進行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)有不合格之處在《安全員值班情況記錄表》上予以登記,并及時通知相關負責人員進行處理。同時對外包方工作人員在管理區(qū)域內的工作形象等進行監(jiān)督。并做到人過地凈。
5.1.7安全工作內務管理按照《安全員內部管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
5.2安全工作管理監(jiān)控要求
5.2.1日常安全工作管理監(jiān)控要求。
部門/崗位監(jiān)控辦法頻次/時間
品質管理部1.對公司各管理處安全工作管理情況的全面檢查
2.夜間查崗(一級),覆蓋公司所有管理處每月1次
每月1次
管理處經理1.對管理處安全工作現(xiàn)場進行全面巡查。
2.夜間查崗(二級)每月1次
每半月1次
安全部主管(辦)1.安全工作現(xiàn)場的全面巡查
2.夜間查崗(三級)
3.部門工作例會
4.治安、交通等事件模擬演習
5.管理處全員進行消防實戰(zhàn)演習
6.安全知識的宣傳
7.對巡邏路線和巡邏方式方法進行調整
8.安全員業(yè)務知識、技能/素質考核每周3次
每周1次
每周1次
每季度1次
每半年1次
每月1次
每季度1次
每季度1次
安全班長1.對本班工作現(xiàn)場各崗位人員工作情況的全面檢查
2.班組例會的組織召開
3.班組培訓、軍訓的組織
4.夜班期間(22:00--06:00)用對講機呼叫各崗位,如有異常,及時做出處理每班次1次
每周1次
每周各1次
每半小時
5.2.2夜間查崗說明
5.2.2.1 夜間查崗工作是安全管理的一項主要內容,目的在于檢查管理處的安全管理員夜間工作狀態(tài),保證安全管理工作質量。
5.2.2.2 夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分別為'一級查崗'、'二級查崗'、'三級查崗'三種,
a、 '一級查崗'系對全公司范圍內任選管理處的檢查,由品質管理部組織,由公司
各職能部門和安全專業(yè)委員會組成的檢查,《年度夜間查崗計劃》由安委會主任于每年2月3日前制定完成,報品質部經理審批。由品質管理部組織執(zhí)行,每月一次覆蓋到公司所有管理處。一級查崗事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的查崗計劃設立相應的保密范圍。
b、 '二級查崗' 是管理處組織的內部檢查, '二級查崗'由管理處主管以上及指定人員擔任查崗人員,由管理處經理組織執(zhí)行。'二級查崗'每半月一次。
c、 '三級查崗'是由安全部自行組織的內部檢查,查崗人員由安全部主管和安全班長及指定人員擔任,'三級查崗'每周進行一次。
5.2.2.3 若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調度、安排。
5.2.2.4 查崗必須包括以下內容:
a、 安全管理員夜間工作情況:包括精神狀態(tài)、反應靈敏度、安全意識,應急預案的緊急啟動等。
b、 通訊設備使用情況:包括各類通訊設備的使用狀態(tài),緊急狀態(tài)下的通訊使用是否具備合理性。
c、安全管理員裝備佩戴情況:包括安全員的應急裝備能否起到于緊急狀態(tài)下正常使用
d、交接班記錄:包括檢查、各類質量記錄的填寫是否齊全、清晰、格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。
5.2.2.5 查崗人須根據實填寫《夜間查崗情況記錄表》,并由接受檢查的當值人員簽名確認。
5.2.2.6 檢查結果的處理:
a、 品質管理部對'一級查崗'的結果進行全公司范圍內通報,并負責監(jiān)督部門采取糾正和預防措施。
b、 管理處經理須對'二級查崗'的結果在管理處進行部門內部通報,并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況。檢查結果和通報在管理處備案保存。
c、 由安全部主管(辦)對'三級查崗'的結果在每周的安全部例會上予以通報,并提出整改要求。
5.3緊急預案演習監(jiān)控要求
5.3.1檢測安全員對各類突發(fā)事件的臨場反應處置能力,以保證安全員日常工作中的責任感和警惕性,防止各類緊急事件的發(fā)生,通過演練不斷提高安全員處理各類突發(fā)事件的綜合素質,保障安全管理工作的有效實施。
5.3.2安全主管(辦)須根據本部門實際情況和具體
環(huán)境根據《突發(fā)事件處理控制程序》制定消防、治安、交通緊急事件處理預案。緊急預案須由管理處經理審批。報品質管理部備案。
5.3.3在緊急預案演練過程中,各參加人員必須嚴肅認真,積極參與。
5.3.4每季度至少進行一次緊急事件演練,由安全部負責人制定演習計劃,報管理處經理審批后組織實施演習,填寫《演習計劃及情況記錄表》并存檔。
5.3.5每半年進行一次管理處全員參加的消防實戰(zhàn)演習和消防知識的宣傳。
5.3.6在管理區(qū)域內若發(fā)生緊急事件至少應做如下有效反應:
多層小區(qū)(7層以下)20層以下21-30層31-50層50層以上
做出正確判斷和指揮
當班人員采取封鎖行動人防2分鐘內3分鐘內
技防及時
救援人員趕到事發(fā)地點、時間徒步2分鐘內5分鐘內6分鐘內9分鐘內12分鐘內
以上數據是指管理處面積10萬平米以下,超過的每10萬平米增加1分鐘
機動(含自行車)2分鐘內
攜帶事發(fā)性質對應工具正確、有效
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-01 《安全員內部管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-02 《停車場管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-03 《ic卡管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-05 《消防滅火操作辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-06 《出租屋、空置房及租住人員管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-07 《高空作業(yè)管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-08 《危險品管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-09《自然災害防范管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-10《安全員巡邏管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-11《出入口管理辦法》
tjzzwy7.5.1-a01-12《控制中心管理辦法》
7.質量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡查記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f2 《安全班長值班情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f3 《安全員當值情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f4 《夜間查崗計劃表》
tjzzwy7.5.1-a01-f5 《夜間查崗記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f6 《緊急集合情況登記表》
tjzzwy7.5.1-a01-f7 《演習計劃及情況記錄表》
tjzzwy7.5.1-a01-f8 《物資搬運放行條》
tjzzwy7.5.1-a01-f9 《臨時出入證》
tjzzwy7.5.1-a01-f10 《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》
附件:
