包括哪些
物業(yè)工程管理制度是確保物業(yè)管理中各項設施設備正常運行的重要保障，它涵蓋了設備管理、維修保養(yǎng)、能源控制、安全操作、應急處理等多個方面。具體來說，這些制度主要包括：
1. 設備運行與維護：規(guī)定了設備的日常運行規(guī)范，包括開機、關機程序，以及定期的檢查和維護工作。
2. 維修保養(yǎng)制度：明確了設備故障的報修流程，維修周期和標準，以及保養(yǎng)的責任人和執(zhí)行標準。
3. 能源管理：針對電力、水、氣等資源的使用，制定節(jié)能措施和監(jiān)控機制。
4. 安全操作規(guī)程：確保操作人員在使用設備時的安全，包括設備操作指南、安全防護措施及應急預案。
5. 應急處理：針對設備故障、災害等情況，設立快速響應和處理機制。
流程
物業(yè)工程管理制度的實施流程如下：
1. 制度制定：根據(jù)物業(yè)的具體情況和設備特點，由工程管理部門負責制定詳細的管理制度。
2. 培訓與宣導：組織員工進行培訓，確保每個員工了解并熟悉相關制度，同時通過公告、會議等方式進行廣泛宣傳。
3. 執(zhí)行與監(jiān)督：在日常工作中嚴格執(zhí)行制度，工程管理人員定期巡查，確保制度落實到位。
4. 反饋與改進：收集員工反饋，定期評估制度執(zhí)行效果，根據(jù)實際情況進行修訂和完善。
5. 應急響應：在遇到設備故障或緊急情況時，啟動應急預案，迅速處理問題。
重要性和意義
物業(yè)工程管理制度的建立和執(zhí)行，對于物業(yè)管理的高效運作至關重要：
1. 提升服務質(zhì)量：規(guī)范化的設備管理和維修保養(yǎng)，保證了設施的正常運行，提高業(yè)主滿意度。
2. 保障安全：嚴格的安全操作規(guī)程和應急預案，有效預防安全事故，保護人員生命財產(chǎn)安全。
3. 節(jié)約成本：科學的能源管理，減少資源浪費，降低運營成本。
4. 提高效率：明確的職責分工和報修流程，減少了因設備問題引起的混亂和延誤，提高了工作效率。
5. 法規(guī)合規(guī)：遵守國家和地方的相關法規(guī)，避免因違規(guī)操作帶來的法律風險。
物業(yè)工程管理制度是物業(yè)管理的核心組成部分，它不僅影響著物業(yè)的日常運營，也直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量和物業(yè)公司的形象。因此，持續(xù)完善和嚴格執(zhí)行這一制度，是每個物業(yè)管理者不可忽視的任務。
物業(yè)工程管理制度心得范文
第1篇 物業(yè)工程部質(zhì)量管理職責
物業(yè)工程部質(zhì)量管理職責
1、負責服務過程控制,包括公共設施、設備系統(tǒng)的運行管理,維修(護)及管理規(guī)程制定。
2、負責制定設備、設施維護保養(yǎng)計劃,按計劃定期對物業(yè)管理公司的設備、設施進行檢查、維護和保養(yǎng),對有故障、損壞和存在隱患設備、設施進行維修。參與解決物業(yè)管理公司突發(fā)事故的搶修。負責物業(yè)管理公司的設備、設施運行管理和運行值班工作。
3、工程部負責保障服務工作環(huán)境給排水、暖通空調(diào)、供電、電梯、通訊弱電等系統(tǒng)的正常運行及裝修項目驗收及資料管理。
4、負責工程維修、改造管理,組織技術人員制定維修、改造項目的技術要求和方案。對物業(yè)管理公司工程改造施工方案、預算及合同進行審定。對維修、改造項目的分包商進行評價,對維修、改造項目過程進行控制和管理。代表物業(yè)管理公司對物業(yè)管理公司機電設備進行更新、改造后的驗收、接管,健全工程檔案。
5、負責設備標識的控制和管理對物業(yè)管理公司物業(yè)服務所涉及工程設施、環(huán)境設施維修過程中,各項標識的設計、設置、使用、維護等。負責物業(yè)管理中特殊過程的確認、實施過程的能力評價和再確認。
6、負責工程人員技能培訓考核工作,使員工學習和采用新技術、新方法,不斷提高業(yè)務、服務水平。組織工程部技術人員熟悉、掌握所管轄設備性能,做好安全管理工作,采取預防措施,防止發(fā)生重大設備事故和人員傷亡。
7、組織人員對客戶的報修及時到位服務。為客戶提供水、電、空調(diào)、電話維修服務。幫助客戶的裝修方案進行審核,協(xié)助客戶對裝修工程進行監(jiān)管。建立健全設備管理資料,保證運行、維修記錄等資料齊全。
8、對大廈的機電設備實施統(tǒng)一管理,管理范圍為:供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)、消防設施設備、秩序維護監(jiān)控設備、防盜報警系統(tǒng)、緊急廣播設備、交換機設備及綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控設備的管理及大廈一般土建項目的維修等工作。
9、負責大廈供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)機的運行控制、值班和日常管理工作。
10、定期對供配電系統(tǒng)、公共照明、供水系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)、消防系統(tǒng)、秩序維護監(jiān)控設備、緊急廣播設備、交換機設備及綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等設備運行進行維修、保養(yǎng)和檢查,使之隨時處于安全、完好狀態(tài)。
11、對于有關安全管控的設備設施包括:供配電、消防、空調(diào)、電梯等系統(tǒng)。嚴格按國家規(guī)定進行維修保養(yǎng),更需每月進行聯(lián)動檢查,各種關聯(lián)設備保持良好的應急處理狀態(tài)。
12、負責物業(yè)管理公司的計量控制設施的管理,編制檢測設備、計量設備的維修、保養(yǎng)計劃。
13、做好安全管理工作,根據(jù)《應急準備和響應控制程序》采取預防措施,防止發(fā)生重大設備事故和人員傷亡事故。
14、負責對特殊過程的識別和確認,確保特殊過程處于受控狀態(tài)。組織審核大廈工程改造施工方案、施工預算及合同審定,建立健全工程檔案。
15、制訂維修材料采購計劃及工具設備的保管維護規(guī)定。
16、負責參與對維修保養(yǎng)分包商的評價、管理,負責對備品、備件,對供商控制。控制大廈能耗,盡量降低運行成本、提高經(jīng)濟效益。
17、負責對物業(yè)管理公司材料庫房的管理,做到帳、物、卡三相符,并做好設備、庫房相關物品的標識和管理。
18、組織審核大廈工程改造施工方案、施工預算及合同審定,建立健全工程檔案。
第2篇 物業(yè)工程部培訓-維修保養(yǎng)管理
物業(yè)工程部培訓:維修保養(yǎng)管理
1.維修分類及定義
1.1.設備維修的定義
設備維修是設備技術狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時,為恢復其功能而進行的技術活動,包括各類計劃修理,計劃外的故障修理和事故修理。
1.2.從不同的角度出發(fā),維修可有不同的分類方法,最常用的是按照維修的目的與時機,分為預防性維修、修復性維修和改進性維修三種基本類型。
1.2.1.預防性維修(pm, preventive maintenance)
是指通過對設備的檢查、檢測,發(fā)現(xiàn)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進行的各種維修活動。預防性維修包括擦拭、潤滑、調(diào)整、檢查、更換和定時拆修(即定時翻修)等。這些活動是在故障發(fā)生前預先對設備(或其機件)進行的,目的是為消除故障隱患,防患于未然。這種維修主要用于故障后果會危及安全和影響任務完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟損失的情況。預防性維修可分為定時拆修、定時報廢、預知維修和隱患檢測四種維修類型。
定時拆修(rw, rework at fi_ed interval)
是指設備使用到規(guī)定的時間予以拆修,使其恢復到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。
定時報廢(ds, discard at some interval)
是指設備使用到規(guī)定的時間予以廢棄。定時報廢較之定時拆修是一種資源消耗更大的預防性維修工作。工作的結(jié)果或者是設備更換零部件,或者是報廢。例:空氣開關,繼電器等。
有時把定時拆修和定時報廢這兩種預防性維修類型統(tǒng)稱為定時維修(ht, hard time maintenance)。定時維修適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設備。這種設備故障的發(fā)生、發(fā)展同使用時間有明確的關系,設備的大部分能工作到預期的時間以保證定時維修的有效性。
預知維修(predictive maintenance)
是指經(jīng)過一定的時間間隔后,將觀察到的設備狀態(tài)與適用的允許標準進行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設備能繼續(xù)使用到下一個檢查期或重新加工后使用,也可以是設備零部件的更換或者報廢。例:運行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運行檢查,聽噪音、摸溫度。
隱患檢測(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具體的時間間隔內(nèi),為發(fā)現(xiàn)設備已存在的但對操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱蔽功能故障)所進行的檢測工作,也稱之為隱蔽功能檢測或使用檢查。例:跳閘之后的檢查、測試、滿載、三相不均衡等。
1.2.2.修復性維修(cm, corrective maintenance)
是指設備(或其機件)發(fā)生故障后,使其恢復到規(guī)定狀態(tài)所進行的維修活動,也稱排除故障維修或修理。修復性維修包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗,以及修復損壞件等。
1.2.3.改進性維修(im, improvement maintenance)
是利用在完成設備維修任務的同時,對設備進行改進或改裝,以提高設備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例:閥門安裝位置不好,換閥時改變安裝位置,使其便于操作、維修。
預防性維修的內(nèi)容和時機是事先加以規(guī)定并按照預定的計劃進行的,因而也可稱之為計劃維修(scheduled maintenance)。 修復性維修因其內(nèi)容和時機帶有隨機性,不能在事前做出確切安排,因而也可叫做非計劃維修(unscheduled maintenance)。
1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小出發(fā),維修可劃分為:大修、項修、小修和定期檢查試驗、定期精度調(diào)整等。
1.3.1.大修
設備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修。大修時,對設備的全部或大部分解體檢查,修復基礎件,更換或修復全部不合用的零件;修復、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復設備的附件以及翻新外觀等,從而達到全面消除修前存在的缺陷,恢復設備規(guī)定的精度和性能。
1.3.2.項修(中修)
項目修理是根據(jù)設備的結(jié)構特點而存在的,對技術狀態(tài)劣化已達不到運作要求的某些設備,按實際需要進行的針對性修理,恢復所修部分性能。
對經(jīng)營中的重要設備采用項修,容易解決計劃維修與經(jīng)營的矛盾,可利用間隙時間(節(jié)、假日),從而保證設備的正常進行。
1.3.3.小修
小修是維持性修理,不對設備進行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合掌握的技術狀態(tài)的信息進行局部拆卸、更換和修復部分失效零件,以保證設備正常工作能力。
1.3.4.定期維護或定期檢查
該項工作通常列入計劃修理來進行,做到及時掌握設備的技術狀態(tài),發(fā)現(xiàn)和清除設備隱患以及較小故障,以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的計劃修理內(nèi)容,做好維修前準備工作或據(jù)此調(diào)整修理計劃。
對動力設備、受壓容器、電氣設備、起重運輸設備等安全性要求高的設備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗,如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負荷、限制器、制動器等的試驗。通過試驗可及時發(fā)現(xiàn),消除隱患或安排修理。
1.3.5.定期精度檢查
對重要設備如冷凍機的幾何精度進行有計劃的定期檢查并調(diào)整,使其達到或接近規(guī)定的精度標準,保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。通常該項檢查的周期為1-2年,并應安排在氣溫變化較小的季節(jié)進行。
2.報修及投訴處理
2.1.業(yè)戶報修及投訴渠道
一般地講,有關設備方面的投訴應向客戶服務部提出,但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會直接打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,業(yè)戶可以向客戶服務部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門提出。任何一個部門接到報修或投訴,應負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客戶服務部,由客戶服務部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;接收者認為必要時可將情況向總經(jīng)理報告。要堅決防止推托現(xiàn)象,這是服務質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。
工程部當班員工在接到故障投訴后應該在15分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場,屬一般故障應該立即排除,復雜的故障應立即向領導匯報,由領導判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實中,許多客人有意見不是因為設備有了故障,而是因為有了故障不能及時解決。
2.2.業(yè)戶報修制度
設備的日常報修及業(yè)戶報修是工程部進行維修工作的依據(jù)。
2.2.1 《工程維修單》由客戶服務部負責填寫,包括申請業(yè)戶名稱、申請人、工作地點、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。
2.2.2 《工程維修單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,第二聯(lián)為財務部,第三聯(lián)為客戶服務部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺人員應隨時將填寫好的《工程維修單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。
2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后,根據(jù)維修內(nèi)容、輕重緩急和工種不同分配給相應專業(yè)班組。
按如下順序分列優(yōu)先安排:
人身安全、消防安全。
與客戶有關。
設備故障影響到客人。
一般維修。
正常計劃維修保養(yǎng)。
2.2.4 各專業(yè)班組在接到報修單后,根據(jù)報修內(nèi)容和重要性,核實耗用材料和預計工時(工時費rmb10元起,rmb10元/工時,15分鐘內(nèi)免收工時費),準備相應工具、材料到達維修地點,現(xiàn)場由業(yè)戶進行確認收費金額后進行維修;業(yè)戶如對收費金額提出異議,在解釋無效的情況下,應將《工程維修單》轉(zhuǎn)客戶服務部與業(yè)戶作進一步協(xié)商。
2.2.5 檢修技工在維修完工后,由業(yè)戶填寫滿意程度,請業(yè)戶簽字認可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實后交至值班工程師。
2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務部前臺接待。
2.2.7 值班工程師要經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。
2.2.8 工程部在核銷維修單時,如發(fā)現(xiàn)缺漏時,工程部要追查原因;凡因各種原因一時完不成的項目,應通知客戶服務部預計完成時間。當情況復雜時,報請總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。
2.2.9 工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成情況及有償維修收費費用(每月統(tǒng)計)進行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復核。
2.2.10 在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時,可以報修單為依據(jù)。
2.2.11 工程部一般情況不接受電話請修,如有特殊情況,事后應補《工程維修單》。
2.2.12 所有正常的維修保養(yǎng)計劃,應根據(jù)總工程師的指示填寫工作單后方可進行。
2.2.13 工程部各專業(yè)自檢出的問題由各專業(yè)工程師自行填寫《工程維修單》。
2.2
.14 如有特殊原因需簽免費用,需總經(jīng)理簽字批準。
2.2.15 客戶服務部每日15:00前發(fā)出的《工程維修單》,工程部應于每日17:30前將維修情況反饋至客戶服務部;每日15:00之后發(fā)出的《工程維修單》工程部應于次日11:00將維修情況反饋至客戶服務部。
備注:夜間報修:工程部安排一名主管和若干技工負責夜間緊急值班。在接到報修電話后,對一般故障,要及時修理,對一時難以修復的,應在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容,第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時,可向值班經(jīng)理匯報,采取應急措施,組織人力進行搶修。
2.3.進戶維修服務規(guī)范
業(yè)戶的每間房間都有設備,有設備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務規(guī)范進戶工作,這不僅是一個技術問題,而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面問題,弄不好會引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識,要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術水平和服務水準的過程。
進戶工作的規(guī)范要求:
2.3.1.一般情況下應先預約,說清楚進戶工作內(nèi)容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急情況,不能在未得到業(yè)戶同意的情況下進戶工作。若在預約維修工作時,發(fā)現(xiàn)業(yè)戶已全部外出;應通過門縫留下維修到訪通知。
2.3.2.到達業(yè)戶門口應輕輕敲門,得到業(yè)戶同意后方能進入業(yè)戶區(qū)域。
2.3.3.如進入電腦機房等十分整潔的房間,員工應在進戶前穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應高于地面一定距離。
2.3.4.到達工作地點后,將干凈的保護用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負責,維修人員提供白單子保護桌面。
2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實在無法避免時應事先向業(yè)戶說明。
2.3.6.如工作中將會出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場配合,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務。
2.3.7.工作結(jié)束,收拾好工具,應向業(yè)戶介紹維修保養(yǎng)情況,并告訴業(yè)戶正確使用設備的注意事項,并請客戶簽字驗收。如例行檢查應告訴用戶具體情況或有什么問題,需要怎么辦及應注意事項等。
2.3.8.離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應負責打掃干凈。
2.3.9.整個工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應借用業(yè)戶的工具、抹布等。
2.4.處理復雜故障
所謂復雜故障是指難于馬上解決的設備問題,包括:
2.4.1.設備比較復雜,一次或多次修復仍達不到原來的狀況,此時應該下大力氣認真修復,使業(yè)戶滿意。
2.4.2.設備本身的工作參數(shù)達不到設計標準,一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題,此時應向業(yè)戶說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問題。
2.4.3.設備運轉(zhuǎn)正常,達到了設計標準卻達不到業(yè)戶的要求,此情況最難處理。遇到這種情況應保持規(guī)范的禮貌服務,進行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如沒有辦法,就是這樣等等。
2.5 質(zhì)量記錄
《工作通知單》ed-tb-0309-130
3.緊急應變措施
3.1.設備故障處理
3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險源,保護事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應立即通知工程部、客戶服務部及總經(jīng)理。工程部負責人和相關人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應急措施。
3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。
3.1.3.找出原因后,總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行,匯報總經(jīng)理。
3.1.4.主管工程師寫出一份書面報告,說明發(fā)生故障的原因,提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案,報總工程師,抄報總經(jīng)理。
3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故,由主管工程師根據(jù)情況對責任者提出處理意見,報總工程師審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴重,需要辭退者,需報人事部和總經(jīng)理批準。
3.2.運行事故分析
3.2.1.不需要停止運行進行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和事故責任原因,吸取教訓,記錄在案,并匯報總工程師。
3.2.2.設備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應立即上報工程部和保安部(影響治安時)。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關主管部門進行事故調(diào)查。對重大事故應在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應上報總經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人,應追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責任。
3.3.當發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急情況時,工程部各級員工應保持鎮(zhèn)定,迅速通知有關部門和領導,嚴守崗位、各司其職,積極采取有效措施阻止災害的擴大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財產(chǎn)及物質(zhì)財產(chǎn),將損失降至最低。當緊急情況解除后,應做好現(xiàn)場保護措施,并出具事件過程及原因分析、改進方法的報告,以備日后參考及要求保險時使用。具體行動可參見以下指示。
3.4.水浸之處理程序:
3.4.1.如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸,應立即將情況報告當值主管,同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。
3.4.2.采用有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
將電梯升高離開受浸之范圍;
關閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其他樓層;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
開啟排水泵;
用吸水機吸水;
其他一切經(jīng)濟有效的措施。
3.4.3.設法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截斷:
如水浸起自大廈機管設施之損壞和故障,應當關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。
如洪水來自大廈外,應當在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。
如水浸來自市政地下水反溢,應當暫時將有關反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。
3.4.4.水源中斷后應修復受損的設施,盡快回復大廈的正常使用。
3.4.5.如有單位受浸,應盡快通知管理部處理。
3.4.6.如有任何公共設施的正常使用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設置告示,知會用戶,如有任何區(qū)域存在危險性,應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。
在發(fā)生以下所列的情況時,除采取上述一般性措外,還應采取以下相應的針對性措施:
3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生破裂,應盡快找到并關上能夠控制破裂部位的閥門。
3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時,應當盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢太大,地漏無法及時疏通時,則可將水從走火梯排到街外。
3.4.9.如大廈的空調(diào)設施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應當在漏水處擺放桶接水,同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。
3.4.10.在進行防火噴淋頭檢修操作前,應先關上有關閥門,并把有關部位的積水放出,然后才可以對噴淋頭進行操作。
3.5.燃氣泄漏的處理程序:
3.5.1.保持冷靜。
3.5.2.盡快關閉泄漏處以前的燃氣管路閘摯。
3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場嚴格禁止任何人使用明火,開閉電筒、使用無線電對講機以及開關任何電掣開關,以免電火花引燃泄漏的氣體。
3.5.4.將事件通知大廈消防中心,并說明事發(fā)地點和程度,以便消防人員根據(jù)情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報情況時不可在燃氣泄漏范圍內(nèi)使用電話、對講機等設備。
3.5.5.打開泄漏范圍的有關門窗,加快氣體擴散,阻止現(xiàn)場范圍的非有關工作人員圍觀。并根據(jù)實際情況和消防人員的指示,采取有效的措施和指導現(xiàn)場有關人員疏散。
3.6.電梯故障困人的處理程序:
3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時,應
馬上通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)現(xiàn)或接報的時間,報知監(jiān)控中心的時間。
3.6.2.監(jiān)控中心接報后應盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,安慰被困者保持鎮(zhèn)定,說明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在積極采取有效的措施,同時向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報后應記錄接報的時間、被困人員數(shù)量。
3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。
3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥,并設法采取措施解決,直到電梯技工到場。
3.6.5.如果大廈本身無能力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕,而大廈技工又沒有于短時間內(nèi)排除故障,則應視情況考慮向公安部門求助(如向消防局求助,應向消防人員詳細說明求助的原因和情況)。
3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報的時間,電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯,恢復正常運作的時間。
3.7.停電的處理程序:
3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復供電。
3.7.2.使用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心采取必要措施,嚴防有人制造混亂,混水摸魚。
3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時間內(nèi)停電,工程部應安排電梯工,在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻止客人使用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶即將停電,請客戶做好準備。
3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),立即聯(lián)絡有關部門做好解救工作。
3.7.6.客戶服務部應立即通知客戶有關停電情況,防止偷盜和搶掠,必要時可考慮關閉大門。
3.8.火警之處理程序:
3.8.1.第一個發(fā)現(xiàn)起火的人應該馬上用消防電話、對講機或其他最快的方式通知大廈消防中心,說明起火的確實地點和起火的性質(zhì),通知客戶服務部,由客戶服務部知會火災現(xiàn)場一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器,以便發(fā)出火警警報,然后視情況運用就近的消防器材如公共地方設置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或控制火勢發(fā)展,等待消防人員到來。對電器發(fā)生的火災,需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不可使用水性滅火用具。
3.8.2.接報后應馬上通知以下人員:
消防控制中心。
當值保安主任。
物業(yè)總經(jīng)理
工程部總工程師
如獲得總工程師給予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無論誰先到達起火地點,都有權有責任用最快的時間作出是否向消防隊報警的決定,因為火災的蔓延大都是因為忽略了及時通知消防部門而造成的。
3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會所有用戶疏散,并告知用戶切勿使用電梯應由走火通道撤離。
3.8.5.如火勢擴大,大廈員工要各司其職,協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場,使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序,指導和協(xié)助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人趁火打劫。工程部則應關閉有關區(qū)域的電源、將有關電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務部派人在約定的大廈門口或路口接應消防員,引其到場。消防員到場后將滅火工作交給消防員,工程部應保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作提供可能的協(xié)助。
3.8.7.如有人員損傷,應通知醫(yī)療部門,應積極組織救援。
3.8.8.火災撲滅后要保護現(xiàn)場,直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災有關情況的報告送交有關負責人。
3.9.消防應急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關消防設備未投入自動運行時,制定在火災狀態(tài)下的應急操作要點,以備有關人員熟悉、掌握。
3.9.2.本運行要點亦為今后工程部人員在工作巡視中,對設備保證重點的參考。
3.9.3.當火災發(fā)生時,全體員工要保持清醒、冷靜,安排指導人員有秩序的疏散,盡到本崗位應盡的職責與義務。
3.9.4.消防中控室職責
消防中控室在確認火災發(fā)生后,除按有關規(guī)程執(zhí)行外,迅速在操作臺上操作有關消防設備,同時與工程部聯(lián)系,報告火災發(fā)生地點、位置、火情,要求工程部迅速開啟相關消防設備。
在中控室手動操作大廈全部電梯迫降,并觀察反信指示燈是否亮啟。
電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應急供電系統(tǒng))的同時切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。
打開消防事故廣播系統(tǒng),通知相關樓層人員疏散。
迎接相關領導和專業(yè)人員參加消防指揮,同時介紹有關情況。
為消防隊員準備好消防電梯的鑰匙。
負責維護中控室及周邊地帶。
3.9.5.工程部職責
當火災發(fā)生時,工程部全體人員立即放下其它工作,全體投入火災救險工作,同時關掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關的用電設備,提高供電系統(tǒng)的可靠性。
總工程師和弱電主管迅速到達消防中控室,參與消防工作的指揮和參謀。
工程部人員在到達指定位置時,應帶好通訊設備,包括對講機、消防電話或普通電話。
總工程師負責安排并確認工程部消防崗位的到位情況。
弱電主管負責確認電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開啟,空調(diào)電源及相關風機等設備的運行狀態(tài)。
強電主管帶領一名運行電工盡量到達總變電站,等候命令,負責指揮相關停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。
強電維修技工帶領一名電工盡可能到達火災相關分配電室,等候工程師或總工程師的命令,執(zhí)行有關停送電操作,監(jiān)視相應防火門、防火卷簾門的正確工作,并按照總工程師命令組織相關人員撤離。
強電運行技工帶領一名電工盡可能到達消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補水泵的正常工作,必要時應急搶修,視情況手動啟動消防設備。按消防中心指揮人員命令組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動狀態(tài),并與消防中心確認遠控工作狀態(tài)。
弱電主管帶領程控交換機機務人員到達總機機房,負責保證電話系統(tǒng)暢通,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離。
給排水專業(yè)工程師負責消防用水系統(tǒng)的可靠工作,保證所有水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動,盡可能保證自動工作有效。
給排水水專業(yè)運行主管帶領水工到達各水箱間,全部開啟水箱入口水閥,手動開啟向高位消防水箱供水水泵,同時監(jiān)視水箱水位、供水情況,同消防中心取得聯(lián)系,聽從消防中心指揮。
給排水專業(yè)維修主管負責正確指引消防隊員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防隊工作。
空調(diào)設備工程師負責指揮本專業(yè)人員關斷煤氣入口閥,火災相關區(qū)域的排煙風機、正壓送風機的正確工作,組織相關人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風機操作點分散,相對復雜,人員地點應根據(jù)本大廈實際情況安排)
3.9.6.關于通訊
在火災發(fā)生時,任何人有責任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無關的事情不得占用通訊及信道。
在使用通訊設備時,講話力求簡樸、明確,少占用通訊時間。
使用對講機時請注意,在信道無空閑時,不要按發(fā)射按鈕講話,講完話后立即放開發(fā)射按鈕。
使用消防專用電話時請注意,在與消防中心講完話后,一定要掛好電話,否則其他人無法與消防中心通話。
目前各設備層的水箱間、空調(diào)機房內(nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入普通電話后即可為內(nèi)線電話,可直接撥叫消防中心(內(nèi)線____)。如要證實本機號碼,請撥叫總機詢問(撥叫__)。
3.10.地震的應急措施
3.10.1.當感覺到地震發(fā)生時,各級員工不可驚慌失措,要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前提下,關閉可能發(fā)生危險的設備,如冷水機組等。
3.10.2.在地震來臨時,不可盲目亂跑,試圖離開大廈。應尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的危險,直至地震暫告一段落。
3.10.3.當?shù)卣鹜Ｖ箷r,在確保人身安全的前提下,配電室、中控室員工視情況將供電設備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時的照明。
3.10.4.在有關領導的組織下,各級員工協(xié)助
大廈內(nèi)的業(yè)戶進行疏散,有秩序的撤離至安全地點,撤離過程中切記不要使用電梯。
3.11.雷暴及颶風的緊急處理
3.11.1.當雷暴及颶風來臨前,應注意收聽天氣預報,密切注意其動向。各級員工應做好防風、防雨的準備工作,檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。
3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹木、門窗玻璃等物品。
3.11.3.應準備好各種工具以備使用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。
3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶雷暴及颶風即將到來,請他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避免損失。
3.11.5.當雷暴及颶風來臨時,各級領導、員工須堅守崗位。應加強對各敏感部位的巡視,如各雨水口、雨污水泵房、天臺、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門窗等部位,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即處理,確保物業(yè)內(nèi)不進水、不漏風、不跑電。
3.11.6.雷暴及颶風結(jié)束后,應即時進行檢查及填報損毀報告,以便安排保險賠償事宜。
4.設備保養(yǎng)制度的組織實施
4.1.維修保養(yǎng)組織流程
4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設備維修保養(yǎng)計劃,維修保養(yǎng)計劃經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一安排,形成整個大廈的設備維修保養(yǎng)計劃。
4.1.2.各專業(yè)工程師根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求,將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員,安排好時間、器材、工具。
4.1.3.維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排,準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求,維修保養(yǎng)設備。
4.1.4.維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄,上報存檔。
4.1.5.專業(yè)工程師要檢查維修保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應抽查。
4.1.6.在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生,應先安排排除故障,后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。
4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。
4.1.8.由專業(yè)工程師跟進維修保養(yǎng)的落實情況,根據(jù)完成情況對保養(yǎng)計劃進行消項處理。
4.2.預防性維護保養(yǎng)
4.2.1.所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程,進行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。
4.2.2.相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目,以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機會。
4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實,并須由系統(tǒng)工程師建立設備維修檔案,以便分析故障原因,確定責任。
4.2.4.各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由系統(tǒng)工程師負責,并提交總工程師審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負責,并提交系統(tǒng)工程師及總工程師審閱。
4.2.5.進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時,如對客戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時間(須盡可能減少對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準備。
4.3.緊急維修
4.3.1.必須進行緊急維修時,須立即通知總工程師,安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實際情況進行處理。
4.3.2.如因緊急維修,必須對客戶使用產(chǎn)生影響時,須立即通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時,需考慮盡量減少影響范圍。
4.3.3.如發(fā)生故障之設備在保修期內(nèi),應做出適當之應急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關供應商之保修負責人。
4.3.4.緊急維修結(jié)束后,須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向工程師報告,并提交總工程師審閱。此報告由工程師存入設備維修檔案,備查。
4.4.人員調(diào)配
4.4.1.正常情況下,各班組按工程部的組織結(jié)構圖,負責各自的職責范圍,完成自身的工作。
4.4.2.總工程師有權根據(jù)工作情況,臨時調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應服從。
4.4.3.當發(fā)生突發(fā)事件時,需要班組之間協(xié)助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問題。當發(fā)生危及人身安全、危及設備安全時,工程部的每一位員工應根據(jù)自己的能力,首先處理問題,可不顧工種、專業(yè)的限制。
4.5.設備的更新及系統(tǒng)改造
4.5.1.出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。
4.5.2.設備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告,并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性,待批準后方可進行。
4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。
4.6. 質(zhì)量記錄
《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127
5.設備保養(yǎng)計劃的編制
5.1.設備修理計劃包括按時間進度編制的計劃和按修理類別編制的計劃兩大類。按時間進度編制的計劃有年度和季度計劃、月份計劃表,計劃中包括大修、項修(中修)、小修、更新設備的安裝和技術改造等;按修理類別編制的計劃通常為年度大修理計劃表,以便于大修理費用的管理。而計劃編制的主要依據(jù)是設備的技術狀態(tài)和產(chǎn)品對設備的要求。
5.1.1.年度修理計劃
它是設備維修工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行計劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎。它的內(nèi)容包括:修理的設備名稱、修理類別、修理日期、停歇時間、修理工作量(含經(jīng)費、所需備品、備件及材料等)。
5.1.2.季度修理計劃
它是年度修理計劃的實施計劃,必須在落實停修時間、修理技術、準備工作及勞動組織的基礎上編制。
5.1.3.月份修理計劃
它是季度計劃的分解,在月份修理計劃中,應列出應修項目的具體開工、竣工日期,對跨月項目可分階段考核。應注意與生產(chǎn)任務的平衡,要合理利用維修資源。
5.2.在編制修理計劃時,應注意采取多方面的措施,盡量減少停機損失,如充分利用節(jié)假日,采用工藝迂回、替代等;同型號設備盡可能安排同時或連續(xù)修理,這對修前準備有利;考慮修前準備工作量和進度,尤其是對關鍵配件、鑄鍛件的供應、特殊工檢研具的制造等;注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.質(zhì)量記錄
《電梯定期保養(yǎng)記錄表》 ed-tb-0309-313
6.影響正常營業(yè)的施工及設備保養(yǎng)工作的進行
6.1.對需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃,報總經(jīng)理審批。
6.2.對會影響營業(yè)的消防設備的維修,由工程部會同保安部制定維修計劃,報總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實施。
6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的維修計劃,實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時,工程部須提前采取應急措施,并通知有關部門。必要時由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的情況下,正式停機前采取應急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。
6.4.停機前,按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時間內(nèi)完成任務。
6.5.維修保養(yǎng)結(jié)束時作好記錄,填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。
6.6.設備恢復正常運行,中斷臨時應急措施,并報告總經(jīng)理,通報有關使用部門,恢復正常營業(yè)。
6.7.質(zhì)量記錄
《工程任務單》 ed-tb-0309-126
7.設備保養(yǎng)計劃的變更、檢查與考核
保養(yǎng)計劃是按科學程序制定的,是物業(yè)公司組織設備管理與維修的指導性文件,也是物業(yè)經(jīng)營計劃的重要組成部分,具有嚴肅性,必須加強調(diào)度,認真執(zhí)行,努力完成。當確因特殊情況需要對計劃進行變更修改時,應按原審批程序,經(jīng)申請批準后,方可執(zhí)行變更的計劃。申請調(diào)整修改時,可考慮以下情況:
7.1.設備技術狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設備事故而影響設備性能和生產(chǎn)正常進行時,可提前修理或增補項目。
7.2.設備技術狀態(tài)
劣化比預期的慢,與計劃投修期矛盾,則可酌情推遲修理時間或改變修理類別。
7.3.已投修的設備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn),實際需要修理的內(nèi)容與計劃差別過大,則可酌情改變修理類別和停修時間。
7.4.設備已達到計劃投修期,但修前準備不足,會導致修理不能按原計劃如期開工和完工,此時可酌情推遲修理時間。
7.5.在計劃執(zhí)行過程中,要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執(zhí)行情況外,年中還應進行半年計劃執(zhí)行情況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年計劃。抓好設備修理質(zhì)量的鑒定、驗收工作,對不合格者要安排計劃,及時加以返修。
7.6.主管部門對設備修理計劃執(zhí)行情況進行考核、評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考核計劃檢修完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設備停修限額和修理成本等。
7.7.質(zhì)量記錄
《專業(yè)維保工單統(tǒng)計表》 ed-tb-0309-111
《計劃檢修(暫停服務)通知》ed-tb-0309-120
《維保項目通知單》 ed-tb-0309-124
《垂直電梯設備檢查表》 ed-tb-0309-314
《空調(diào)設備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504
《消防設備月檢查記錄表》 ed-tb-0309-507
8.年度維修計劃
8.1.年度維修計劃應按各專業(yè)制定,將須維修的項目列出,明確指出維修進行的時間。
8.2.計劃應以周為單位進行設定,按周考核各項目的完成情況。
8.3.制定計劃應留有一定的機動時間處理可能未預見到的延誤,同時要考慮到法定假期等情況,預先作出合理的檢修安排。
8.4.質(zhì)量記錄
《維修通知單》 ed-tb-0309-108
《保養(yǎng)工作單》 ed-tb-0309-131
《暫停正常服務工程通知》ed-tb-0309-132
《維修工作計劃表》 ed-tb-0309-116
《強電設備缺陷記錄單》 ed-tb-0309-309
第3篇 物業(yè)工程部工作管理制度
項目物業(yè)工程部工作管理制度
1、上班時間不得看與本業(yè)務無關的書藉。
2、上班時間不得睡崗。
3、上班期間不準洗澡。
4、上班期間嚴禁干私活。
5、不準在設備樓內(nèi)大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。
6、下班后不要無故在工作場所內(nèi)逗留、閑逛。
7、不準遲到、早退。
8、不準在設備樓內(nèi)吃零食。
9、上班時間堅守崗位,不得閑逛商業(yè)區(qū)。
10、上班必須提前到崗,工裝穿戴整齊,不得穿便服。
11、要積極參加工程部、公司組織的各種活動。
12、嚴格遵守《工作手冊》規(guī)定的各項制度。
第4篇 新城物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
為確保測量設備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設備的范圍:
維護和檢修設備用的。
1.2測量設備配置的要求。
1.3數(shù)量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
2.0測量設備的采購
2.1工程部主管應根據(jù)測量設備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計劃或申請,經(jīng)管理處經(jīng)理審核,500元以上總經(jīng)理批準后按規(guī)定進行采購。
2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數(shù)量、該產(chǎn)品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應商名稱。
2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢管理處經(jīng)理的意見。
2. 4測量設備采購進公司后,應按公司相關規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設備的管理
3.1工程部主管負責管理測量設備,其職責為:
a)建立測量設備臺帳,其內(nèi)容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
ch - 01
該類測試設備的順序號,用阿拉伯整數(shù)
移動使用測量設備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設備
g固定裝置上的測量設備
類型符號c測量尺寸的測量設備
d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設備
p測量壓力、真空度用測量設備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;
--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量設備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準周期為二年
測量電參數(shù)的校準周期為二年
測量重量的校準周期為二年
測量壓力的校準周期為一年
裝于設備上,但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準
d)按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監(jiān)督檢測單位進行校準,并辦理相關委托手續(xù);
e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關手續(xù)。
4.0測量設備的使用
4.1工程部主管應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經(jīng)過了校準,且校準結(jié)論滿足使用要求。
4.2使用人員應熟悉測量設備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設備,并確保在校準的有效期內(nèi)使用。
4.3使用人員在調(diào)整測量設備時,應防止由于調(diào)整不當,而使校準狀態(tài)失準。
4.4當發(fā)現(xiàn)測量設備失準時,應對已測量或計量的結(jié)果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5測量設備的保管防靜電環(huán)境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。
5.0測量設備的限制使用和報廢
測量設備經(jīng)校準后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用,這種限制應以適當?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關單位檢修,檢修后經(jīng)校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續(xù),500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經(jīng)理批準。
6.0校準的委托
6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。
6.2工程部主管在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準代號。
7.0工程部主管應長期保存測量設備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。
第5篇 z_醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標
醫(yī)院項目物業(yè)工程部管理目標
e物業(yè)工程部憑借自身的技術優(yōu)勢,經(jīng)驗豐富管理隊伍,熱情周到的服務,變被動維修為主動維護工作特點,定能管好、用好__市第二醫(yī)院項目的設備設施。使物業(yè)保值、升值。
序號項目指標管理指標實施措施
1維修
及時率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場,及時維修排除故障
院方人員簽字確認后返回檔案記錄
2維修質(zhì)量
合格率100%分項檢查,一步到位,認真維修,建立回訪制
度,確保維修質(zhì)量合格
3設備設施
完好率99%按專項管理,落實責任人,定期檢查維護保養(yǎng)記錄
4消防設備、設施
完好率100%消防設備、設施由專項責任人負責巡檢,發(fā)現(xiàn)問題,隨時予以整改維修,故障不過夜。
5維修服務
回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員意見,改進服務作風,提高服務質(zhì)量
6維修服務
滿意率99%以上做到及時、快捷、排除故障迅速有效,服務誠肯,態(tài)度和藹。待人接物有禮有節(jié),服務場所及時清掃
第6篇 物業(yè)工程部上墻宿舍管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:宿舍管理規(guī)定
工程部宿舍管理規(guī)定
1.0宿舍內(nèi)嚴禁吸煙,如有違規(guī)者處以兩百元罰款整。
2.0工程宿舍內(nèi)嚴禁非工程人員留宿,如有違規(guī)者罰款一百元整。
3.0工程留宿人員床鋪干凈整潔,如有違規(guī)者罰款五十元整。
4.0當值宿舍衛(wèi)生負責人,必須保證宿舍公共區(qū)域內(nèi)干凈,如有違者罰款五十元整。
5.0嚴禁在工程宿舍接待非本公司人員,如有違規(guī)處罰當事人一百元整。
6.0宿舍內(nèi)實行門禁制度,最后離開者負責鎖門,如有違規(guī)者罰款一百元整。
7.0工程全體人員簽字確認:
第7篇 物業(yè)工程部上墻安全防火管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:安全防火管理規(guī)定
工程部安全防火管理規(guī)定
1.0加強對全體員工治安防范意識,執(zhí)行公司制訂的治安管理制度,協(xié)同保安部門認真做好公司動力系統(tǒng)的治安保衛(wèi)工作。
2.0各崗位人員必須嚴守崗位責任,發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應迅速處理并按程序上報,并保持好現(xiàn)場。
3.0未經(jīng)部門領導批準,外來人員(包括參觀學習、探親訪友、施工等)禁止進入配電房、電梯機房、空調(diào)機房、水泵房等場所。經(jīng)批準進入人員必須辦理登記手續(xù),由值班人員負責執(zhí)行。4.0各崗位值班人員除負責設備安全運行外,必須對所屬機房范圍進行安全檢查。各級管理人員必須定期對所屬范圍進行安全檢查,如發(fā)現(xiàn)有不安全因素,及時進行整改。
5.0不得隨意配制各機房鑰匙,無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。由水系統(tǒng)當值人員負責檢查各水池蓋是否鎖好,無關人員不得借用鑰匙,除水系統(tǒng)當班人員外,必須經(jīng)該系統(tǒng)主管批準,才能打開水池蓋。
6.0設備機房禁止吸煙。
7.0維修工作中需使用易燃材料時,應特別小心。工作所需易燃品、油料必須由庫房保管,隨用隨領。
8.0需要動火作業(yè)時,要辦妥動火證后方能施工,施工前盡可能排除易燃物品,施工中應有專人持滅火器監(jiān)護,施工后認真檢查,確無火種時方能離開。
9.0不得隨意挪動消防設施,發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄漏應及時告知消防中心。
10.0發(fā)現(xiàn)火警及時報告,盡力和消防隊員一道撲滅火災。一旦大廈發(fā)生火災,工程部的首要任務是保證供水、供電,保證消防水泵、正壓送風機、排煙風機等正常工作,并組織重要設備的保護、人員疏散工作。
第8篇 物業(yè)工程部上墻空調(diào)機房管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:空調(diào)機房管理規(guī)定
空調(diào)機房管理規(guī)定
1.0大廈供冷及末端設備維修人員必須持證上崗,空調(diào)機房內(nèi)的值班人員必須熟悉主機及水泵系統(tǒng)情況、熟悉相關規(guī)程規(guī)定。
2.0空調(diào)機房建立24小時運行值班制度及門禁制度,當班人員按規(guī)定對機房內(nèi)設備進行巡檢,按照《空調(diào)機組作業(yè)指導書》的規(guī)定做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時上報值班工程師/領班。
3.0嚴格遵守《空調(diào)機組操作規(guī)程》中的所有條款操作機組。
4.0空調(diào)機房內(nèi)設備由專人值守、管理,主機的投送及水溫設定由值班工程師/領班安排空調(diào)工操作執(zhí)行,值班人員必須做好值班記錄,認真執(zhí)行工程部《交接班制度》。
5.0值班人員在機組運行過程中發(fā)現(xiàn)主機及水泵出現(xiàn)情況時,首先要查明原因,如無法查明故障原因,可停止使用故障機組,改用備用設備,以確保大廈空調(diào)及生活熱水的正常供應,并及時向領導匯報。
6.0空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴格執(zhí)行《工程部安全防火管理規(guī)定》。
7.0加強設備的日常維護、保養(yǎng),保證空調(diào)系統(tǒng)設備的完好。
8.0當值人員須保持空調(diào)機房內(nèi)清潔衛(wèi)生,在每班交接班時應做好機房清理工作。
第9篇 物業(yè)工程部上墻配電室管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:配電室管理規(guī)定
配電室管理規(guī)定
為了貫徹安全第一的方針,確保園區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運行,特制定配電室管理制度:
1.0負責供電動作和維修的人員必須持證上崗。配電室的值班員必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。
2.0配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查,做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問題及時上報工程部工程師及工程部經(jīng)理。
3.0配電設備由專職人員負責管理和值班,配電設備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認真執(zhí)行交接班制度。
4.0供電線路嚴禁超載供電,配電室內(nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應按負荷的需求,有計劃的調(diào)整系統(tǒng)運行方式。
5.0停電時,應提前向用戶發(fā)出通知;恢復送電時,在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。
6.0配電室內(nèi)設備及線路改變以及重大變改,要上報公司領導批準。
7.0配電室消防設施應確保完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入;無關人員禁止進入,外部人員需經(jīng)工程部辦公室許可方可進入,并做好外來人員登記工作。
8.0加強日常維護、檢修,保證配電室內(nèi)公共照明、顯示燈等設備的完好。
9.0市電停電時值班人員應立即檢查發(fā)電機組是否已啟動,沒有啟動則應立即啟動,保證消防系統(tǒng)等重要設備供電,同時與供電部門取得聯(lián)系。
10.0運行過程中,分路開關跳閘,先查明原因,如一時查不出可試送一次,若不成功不能再送并報告專業(yè)領班查明原因排除故障后才能送電。
11.0系統(tǒng)和設備在運行或檢修時,應掛上相應的警示牌,嚴防誤操作。
12.0保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。
第10篇 物業(yè)工程部上墻水泵房管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:水泵房管理規(guī)定
水泵房管理規(guī)定
1.0水泵房由工程部領班及運行操作人員負責運行操作維護保養(yǎng)。
2.0運行班運行操作人員必須每天24小時保證大廈用水需求。
3.0運行操作人員必須定時巡視檢查泵房內(nèi)的所有機電設備設施運行情況,并做記錄。
4.0運行操作人員必須每班保持水泵房內(nèi)及機電設備清潔衛(wèi)生,并保持室內(nèi)干燥無雜物,無關人員禁止進入。
5.0運行操作人員必須保證設備正常運行所必須進行的保養(yǎng)工作,及時加潤滑油,處理盤根漏水,緊固松動螺栓,更換磨損接手彈性膠圈等工作。
6.0運行操作人員對發(fā)現(xiàn)設備存在的不正?，F(xiàn)象,如軸承溫度過高,泵體振動強烈或產(chǎn)生不正常噪音,電機溫升過高,運行電流超過額定電流,水泵供水間隔時間超過正常間隔時間,應及時報告專業(yè)領班及部門經(jīng)理,派維修工人檢查維修。
7.0運行操作人員對不經(jīng)常使用的水泵,如消防栓泵、噴淋消防泵等機電設備應定期點動,觀察是否正常可靠并做記錄。
8.0運行操作人員必須做好交接班工作,沒有交接班不準離崗,交接班時應做好交接記錄并簽字。
第11篇 物業(yè)工程部上墻發(fā)電機房管理規(guī)定
物業(yè)工程部上墻制度:發(fā)電機房管理規(guī)定
發(fā)電機房管理規(guī)定
1.0發(fā)電機房重地,禁止非工作人員進入;平時機房門應加鎖。
2.0發(fā)電機應處于隨時投入運行狀態(tài),市電停電時,確保發(fā)電機迅速投入發(fā)電和送電。
3.0每月試開發(fā)電機一次,開機前應檢查水、機油、柴油等,試機時間為10分鐘。試機時,要檢查電氣部件、接觸器、繼電器、連接螺絲以及發(fā)電機、柴油機的主要部件,并按要求填寫保養(yǎng)檢查記錄。
4.0柴油機啟動用蓄電池,應及時充電保證足夠的電壓,并應經(jīng)常清掃保持蓄電池的清潔。
5.0發(fā)電機組運行時應注意柴油機的聲音是否正常,檢查油溫、油壓、水溫、電壓、電流、頻率,做好記錄。
6.0保持發(fā)電機組的清潔,保持機房的環(huán)境清潔衛(wèi)生。
7.0機房內(nèi)禁止堆放和發(fā)電機無關的物品,更不準存放易燃易爆物品。
8.0發(fā)電機油箱內(nèi)必須儲備2/3的油量,并且還應有1-2桶油儲備。
9.0機房內(nèi)應保持消防設施完好,并有手持式氣體滅火器材1-2個備用。
第12篇 物業(yè)工程部上墻衛(wèi)生管理制度
物業(yè)工程部上墻制度:衛(wèi)生管理制度
水箱間衛(wèi)生管理制度
1.為了保證大廈生活飲用水的安全衛(wèi)生,防止飲用水污染和有害因素對飲用者的危害,特制定本管理制度。
2.本制度涉及范圍包括:地下室水泵房和蓄水池,生活水管井及末端用水設備。
3.凡與飲用水直接接觸的工作人員,每年必須取得衛(wèi)生醫(yī)療機構頒發(fā)的健康證,并經(jīng)過衛(wèi)生知識培訓后方可上崗。
4.工作人員上崗前必須做好個人衛(wèi)生;凡與水體有接觸的設備、工具、用品等都要經(jīng)過消毒處理后方可使用,防止對飲用水造成污染。
5.用于衛(wèi)生防護的設備或用品須從市衛(wèi)生行政部門批準的單位采購。
6.每年應由具有衛(wèi)生許可證的單位對水箱進行一次全面清洗、消毒,并對水質(zhì)進行檢驗,水質(zhì)標準達到飲用水的要求。
7.定期檢修水箱(水箱間)的下列各項設備、設施,并保持良好狀態(tài)。
8.定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。
9.定期更換消毒器易損件。
10保證各個水泵單流門處于良好狀態(tài)。
11.保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。
12.保證水箱間的門鎖完好,鑰匙應由當班人保管。
13.嚴禁在水箱間內(nèi)進行任何有污染的活動或施工。
14.嚴禁在水箱間內(nèi)使用或存放能產(chǎn)生污染的材料。
第13篇 物業(yè)工程部上墻電梯管理制度
物業(yè)工程部上墻制度:電梯管理制度
電梯管理制度
1.電梯是保證大廈運營的重要設備,必須加強管理。
2.電梯設備的安裝、大修、更新等必須由勞動局認可的單位進行,取得合格證后方可運行。
3.電梯維修人員、電梯司機必須持證上崗。
4.電梯的保養(yǎng)維護工作必須按生產(chǎn)廠家的有關規(guī)定進行。
5.電梯機房要清潔整齊、無雜物,符合安全及消防要求,無關人員禁止進入。
6.電梯系統(tǒng)要保證“安全、舒適、快捷”,有礙安全的故障或隱患必須排除后方可運行。
7.電梯出現(xiàn)故障困人時,應執(zhí)行《電梯發(fā)生故障應急方案》,并及時排除故障,解救被困人員,確保電梯安全運行。
第14篇 物業(yè)工程部上墻供水管理制度
物業(yè)工程部上墻制度:供水管理制度
供水管理制度
1.通過對冷熱水供應系統(tǒng)、設備的巡視,及時發(fā)現(xiàn)、處理所存在問題,以保證系統(tǒng)的正常運行,并使系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài)。
2.巡視人應按照規(guī)程的要求對水泵房、生活熱水設備、消防水箱等進行巡視。
3.巡視人應按照規(guī)定的周期、時間認真做好巡視工作,認真填寫記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,當遇有涉及其它專業(yè)、部門問題時應及時通知相關專業(yè)、部門并報告領班或工程師。
4.凡與飲用水直接接觸的工作人員,每年必須取得衛(wèi)生醫(yī)療機構頒發(fā)的健康證,并經(jīng)過衛(wèi)生知識培訓后方可上崗。
5.工作人員上崗前必須做好個人衛(wèi)生;凡與水體有接觸的設備、工具、用品等都要經(jīng)過消毒處理后方可使用,防止對飲用水造成污染。
6.用于衛(wèi)生防護的設備或用品須從市衛(wèi)生行政部門批準的單位采購。
7.每年應由具有衛(wèi)生許可證的單位對水箱進行一次全面清洗、消毒,并對水質(zhì)進行檢驗,水質(zhì)標準達到《飲用水衛(wèi)生標準》gb5749-85的要求。
8.嚴禁在水箱間內(nèi)進行任何有污染的活動或施工。嚴禁在水箱間內(nèi)使用或存放能產(chǎn)生污染的材料。
9.定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。
10.保證各個水泵單流門處于良好狀態(tài)。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱間的門鎖完好,鑰匙由當班人保管。
第15篇 物業(yè)工程部上墻供電管理制度
物業(yè)工程部上墻制度:供電管理制度
1.電氣設備投入運行前,應建立健全用電管理機構,根據(jù)電氣設備的電壓等級,用電容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業(yè)人員。
2.電氣專業(yè)人員,應符合《電氣安全工作規(guī)程》關于現(xiàn)場電氣工作人員必須具備的條件。
3.按照《電氣安全工作規(guī)程》的規(guī)定,結(jié)合本單位的具體情況,建立電氣設備運行、檢修和試驗制度,作好電氣工作人員的安全技術培訓,提高運行管理水平,各級領導應對貫徹執(zhí)行本規(guī)程的情況進行檢查和監(jiān)督。
4.加強和改善電氣設備的運行管理工作,不斷提高設備完好率,作好無功功率的補償工作,降低電能損耗,實現(xiàn)供電系統(tǒng)的安全、合理、經(jīng)濟運行。
5.結(jié)合季節(jié)特點、本單位工作特點及有關要求,組織電氣工作人員對電氣設備進行安全檢查,加強設備缺陷管理,貫徹各項防事故措施。
6.定期匯總,分析運行報表,編制維修工作計劃,應負責建立和完善本單位的電氣運行規(guī)章制度及技術管理資料,以及和供電部門主管單位的技術業(yè)務聯(lián)系。
7.本單位選用的電氣設備應符合有關國家標準和行業(yè)標準要求凡國家公布的淘汰產(chǎn)品不得選用。
8.認真遵守,《中華人民共和國國電力法》及相關的行業(yè)標準、法規(guī)等有關規(guī)定。
9.對供電部門安裝在用戶內(nèi)的計量負控等設備負有監(jiān)護責任,發(fā)現(xiàn)問題應及時報告供電主管部門。
10.在電力系統(tǒng)正常狀況下,供電到用戶的端電壓允許的偏差為:5%
10.110kv及以下三相供電的為額定值的正負5%。
10.2220v單相供電的為額定值的正7%,負10%。(市區(qū)為正負6%)。
