第1篇 x物業(yè)管理公司日常工作獎懲執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
第一條適用范圍
1.適合對公司所有中層管理者和員工考核。
2.適合對日常工作的日檢、周檢、月檢、內(nèi)外審、培訓(xùn)考核和實際操作考核實施的獎懲。
3.對領(lǐng)導(dǎo)、員工中的好人好事、創(chuàng)造發(fā)明、創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)新、年終考核、獎優(yōu)評先,執(zhí)行《公司獎懲辦法》,不在此控制范圍內(nèi)。
第二條獎懲分類
1.操作層員工(直接從事七大服務(wù)員工)
(1)月考核超標(biāo)者罰30元/項;月累計超標(biāo)超出3項者,扣發(fā)半月工資;低于控制標(biāo)準(zhǔn)者獎30元。
(2)超標(biāo)超出5項者辭退,有效投訴查實者罰30元/項,有嚴(yán)重違紀(jì)者辭退,每年的理論考核或半年的實際操作考核不及格或不達(dá)標(biāo)者罰30元,給一次補(bǔ)考機(jī)會,補(bǔ)考不及格則辭退。是公司固定員工,扣發(fā)本月工資,待崗培訓(xùn),工資降一檔,直至培訓(xùn)合格,再以新崗位定級。
(3)月檢、內(nèi)審和外審檢查的優(yōu)劣不計入員工考核范疇。
2.班長(含機(jī)電班組長)
月累計超標(biāo)者罰30元/項,低于控制標(biāo)準(zhǔn)者獎30元;獎罰同操作層員工的獎懲辦法。
3.房管員
月考核超標(biāo)者罰100元/項,超出3項均另罰一個月浮動工資;低于控制標(biāo)準(zhǔn)者獎100元,其他同操作層員工的規(guī)定。
4.員工
月考核超標(biāo)者罰50元/項,達(dá)到3項另罰本月浮動工資,低于控制標(biāo)準(zhǔn)項者獎100元,年度理論考核不及格者罰100元,其他同操作層員工的規(guī)定。
5.經(jīng)理、主任
月考核超標(biāo)者罰100元/項,達(dá)到5項另罰本月浮動工資,達(dá)到10項者另罰本月職務(wù)工資且通報批評,有嚴(yán)重不合格者扣發(fā)本季度的季度獎,并作為個人年終考評依據(jù),低于控制標(biāo)準(zhǔn)1~3項(含3項)者獎100元,低于3項以上者獎300元,年度理論考核不及格者,扣發(fā)一個月浮動工資,補(bǔ)考一次不及格者降職,由公司董事會確定使用。
6.內(nèi)部質(zhì)量審核
(1)任一管理處或維修部超標(biāo),扣經(jīng)理(執(zhí)行監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)和服務(wù))50元/項,任一管理處或維修部審核超過5項者扣發(fā)一個月浮動工資。
(2)某個管理處或維修部內(nèi)審發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格或從內(nèi)審綜合統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)輕微不合格集中在某一個要素,其情況比較嚴(yán)重,對經(jīng)理每一項或某一要素另扣發(fā)一個季度的季度獎金。
7.外部質(zhì)量審核
如發(fā)生嚴(yán)重不合格或發(fā)生不合格集中在某一要素,并且情況嚴(yán)重,一次不能通過外審時,對責(zé)任部門負(fù)責(zé)人、管理者代表處以扣發(fā)一個季度的季度獎金;復(fù)審?fù)ú贿^,經(jīng)理和責(zé)任部門負(fù)責(zé)人應(yīng)受降職處分,通報批評,管理者代表扣發(fā)一個月工資。
8.其他
(1)領(lǐng)導(dǎo)、員工月考核不合格項與控制標(biāo)準(zhǔn)相等時不獎不罰。
(2)日檢、周檢、月檢、內(nèi)外審的檢查結(jié)果還將作為發(fā)放季度獎、年終獎的依據(jù)。
第三條獎懲實施
(1)報表:所有領(lǐng)導(dǎo)、員工月考核情況由各部、室、管理處統(tǒng)計在《月員工考核統(tǒng)計表》上,部門蓋章,報辦公室。以上管理者審批后報辦公室,報表時間在每月的29號至下月1號。
(2)公司辦公室根據(jù)報表情況核實獎懲結(jié)果,如無誤,將獎懲結(jié)果分類處理,獎罰現(xiàn)金填到工資表上,其他情況根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行處理。
(注:文中提到月工資為月工資總額。)
第2篇 物業(yè)商業(yè)管理部會所工作方針
物業(yè)公司商業(yè)管理部會所工作方針
一、前期介入階段
會所前期介入階段,主要是根據(jù)實地考察和發(fā)展商提供的會所平面圖,結(jié)合發(fā)展商的意向,就會所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、項目、裝修、經(jīng)營等提供可行而又具建設(shè)性的書面建議。具體可細(xì)化為以下幾個方面:
1、會所的規(guī)模和格局:根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境,向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。
2、會所的功能設(shè)置:根據(jù)市場情況結(jié)合小區(qū)特點(住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等),提供較合理的功能配置方案,盡量做到全面而實用。
3、會所項目的面積要求:根據(jù)項目特點和市場需求,測算出精確的(某些體育項目)、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。
4、會所的裝修格局:會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián),應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項目要求,提出相宜的裝修建議。
5、會所的器材配置:會所后期的器材配置將直接影響會所的經(jīng)營,而許多發(fā)展商往往又忽視它,搞的七零八落,使設(shè)置的功能不能達(dá)到預(yù)期的效果。因此,要向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。
6、會所的節(jié)能要求:會所的許多項目與iso14000環(huán)境管理相關(guān),如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等,都應(yīng)提供專業(yè)的處理建議。
7、會所的管理和經(jīng)營:包括會所的管理方案、管理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。
二、實際指導(dǎo)階段
會所的實操指導(dǎo)主要指會所的開業(yè)籌備及正式投入運轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。
1、對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營業(yè)要求,及時向發(fā)展商提出建議,以期達(dá)到預(yù)期效果。
2、提供人員配置、素質(zhì)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案:如果要代管會所,就需對人員進(jìn)行實操培訓(xùn)演練。
3、結(jié)合會所的實際,提供一套完善的管理制度(包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等),并制作成冊。
4、開業(yè)前的宣傳:制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等,協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。
5、會所的裝飾:開業(yè)前,須對會所進(jìn)行全面裝點,增加喜氣,渲染氣氛。
6、開業(yè)酬賓:開業(yè)之日,邀請業(yè)主、發(fā)展商以及相關(guān)人員前來觀摩娛樂,了解會所、熱愛會所。
7、會所運轉(zhuǎn)指導(dǎo):服務(wù)人員工作流程、顧客消費方式(單次消費、各類消費卡;會員消費、貴賓消費等)、消費價格、營業(yè)時間、帳務(wù)管理等。
三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段
對已投入使用的會所,在服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益、費用、器材的管理和保養(yǎng)、環(huán)境的保潔、會所與社區(qū)文化的結(jié)合等方面采取各種形式的檢查、監(jiān)督。
第3篇 物業(yè)工作環(huán)境管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)工作環(huán)境管理程序
1.0 目的
對工作環(huán)境的要求和管理方法作出明確規(guī)定,以使各項管理服務(wù)活動在整潔、干凈、安全、規(guī)范、環(huán)保的環(huán)境中進(jìn)行
2.0 適用范圍
適用于公司所有工作場所的環(huán)境管理。
3.0 職責(zé)
3.1 經(jīng)理部負(fù)責(zé)配備工作環(huán)境的所需的資源。
3.2 各部門負(fù)責(zé)對本部門工作環(huán)境進(jìn)行日常的管理和維護(hù)。
3.3 管理部負(fù)責(zé)對工作環(huán)境的清浩衛(wèi)生和安全性進(jìn)行點檢和確認(rèn)。
4.0 工作程序
4.1經(jīng)理部要保證提供公司內(nèi)各工作區(qū)域場所的工作環(huán)境所需資源。對于為達(dá)到環(huán)境要求所需的設(shè)備、工具,責(zé)任部門應(yīng)及時向總經(jīng)理提出,經(jīng)審批后安裝配備。
4.2清掃、衛(wèi)生要求
4.2.1每天,各工作區(qū)域負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排本部門的日常的清潔、清掃、整理、整頓、自律5s工作。以保證工作環(huán)境的整潔、干凈、明亮。
4.2.2各部門辦公或管理服務(wù)活動產(chǎn)生的廢棄物要分類存放到指定的收回桶,并作好必要防護(hù)措施。
4.2.3經(jīng)理部清潔工要負(fù)責(zé)自己負(fù)責(zé)的區(qū)域(包括對衛(wèi)生死角)的清掃工作。并按要求清運固體廢度物,運送時應(yīng)防止揚散,遺落。
4.2.4經(jīng)理部清潔工每日清潔辦工區(qū)域時,要噴放空氣清新劑,以保持辦公區(qū)的空氣清新。
4.2.5經(jīng)理部清潔工每日清掃衛(wèi)生間時,要使用洗潔精清洗。
4.3 工作環(huán)境區(qū)域劃分
根據(jù)公司的工作環(huán)境及服務(wù)質(zhì)量要求,將公司工作環(huán)境劃分為:寫字間辦公區(qū)設(shè)備設(shè)施運行控制區(qū)/及倉庫區(qū)三類區(qū)域。 并由管理部編制《工作環(huán)境控制一覽表》,作為工作環(huán)境管理的依據(jù)。
4.4三類區(qū)域的環(huán)境要求管理
4.4.1為保持三類場所的地面干凈整潔,便于清掃,由相關(guān)部門派人不定期給地板涂刷油漆。
4.4.2辦公區(qū)要安裝空調(diào)或排風(fēng)扇,以保持正常的室溫或通風(fēng)順暢。
4.4.3設(shè)備設(shè)施運行控制區(qū)和倉庫區(qū)要安裝排氣扇,使空氣流通。并正常地投入使用,出現(xiàn)故障時要及時報修。
4.4.3.1使用有機(jī)溶劑時,要及時密封好,并作好標(biāo)識分類定點存放。
4.4.4 對倉庫區(qū)域要進(jìn)行溫度、濕度測試,以便控制在規(guī)定范圍內(nèi)。
4.5在使用油漆、鹽酸、除草殺蟲劑等化學(xué)品的工作中,作業(yè)員必須配戴規(guī)定的勞保用品(手套、口罩、眼鏡、耳塞、勞保鞋等)
4.6公司內(nèi)各區(qū)域消毒、滅菌
4.6.1滅菌、消毒單位
由符合資格的分承包商每月一次對各管理處所管轄范圍內(nèi)進(jìn)行消毒、滅菌及滅鼠、滅蚊蟲工作。公司本部由經(jīng)理部負(fù)責(zé)安排每月一次滅菌、消毒工作。
4.6.2 各相關(guān)部門派人配合其工作。并填寫《消殺工作記錄表》。
4.6.3 公司有新、擴(kuò)、改建項目的場合,應(yīng)對其工作環(huán)境按要求進(jìn)行識別、分類和控制。
4.7工作環(huán)境衛(wèi)生的檢查
4.7.1各部門責(zé)任人負(fù)責(zé)本區(qū)域的工作環(huán)境的日常檢查和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)不符合要求的情況,應(yīng)及時進(jìn)行糾正。并確認(rèn)其糾正效果。
4.7.2管理部負(fù)責(zé)在每月的月檢時,依據(jù)《工作環(huán)境控制一覽表》等相關(guān)規(guī)定對各部門工作環(huán)境是否符合要求進(jìn)行檢查。
4.7.3如檢查發(fā)現(xiàn)不合格項目,要及時要求該區(qū)域管轄部門按要求進(jìn)行改善。必要時,書面開出《不合格/糾正預(yù)防措施報告》。并跟蹤驗證糾正結(jié)果。
4.7.4如檢查時發(fā)現(xiàn)重大不符合項,要及時匯報管理者代表,并按其指示進(jìn)行糾正。
5.0 相關(guān)文件
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《工作環(huán)境控制一覽表》(***-ohs-05-1/a)
6.2《消殺工作記錄》(***-qp-17-1/a)
6.3《不合格/糾正預(yù)防措施報告》(***-tp-09-4/a)
第4篇 物業(yè)項目管理處工作服管理規(guī)定
項目管理處工作服管理規(guī)定
一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。
二、不得在上班時間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。
三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當(dāng)事人寫明損壞原因,書面報告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。
四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當(dāng)事人自行承擔(dān)購買工作服的費用。
五、冬、夏之交需更換工作服時,需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。
六、如員工辦理離/辭手續(xù)時,需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。
第5篇 物業(yè)管理處員工工作指引行為規(guī)范-2
物業(yè)管理處員工工作指引及行為規(guī)范2
(一)管理人員守則
一、守則
1、三九精神:艱苦創(chuàng)業(yè),實業(yè)報國。
2、價值觀:以人為本,服務(wù)社會。
3、團(tuán)隊精神:忠誠、和諧、求實、創(chuàng)新。
4、服務(wù)宗旨:以人為本,依法管理,業(yè)主至上,服務(wù)第一。
5、經(jīng)營方針:優(yōu)質(zhì)服務(wù),保本微利。
6、管理理念:以業(yè)主為中心,以業(yè)主滿意度為標(biāo)準(zhǔn),全心全意為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和便利服務(wù)。
7、員工管理:以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。
8、工作觀念:挑戰(zhàn)平凡,無限創(chuàng)新。
第一章員工行為守則
1、勉敬業(yè),忠于三九事業(yè),服從公司利益;
2、遵紀(jì)守法,忠于職守,克已奉公;
3、服從領(lǐng)導(dǎo),關(guān)心下屬,團(tuán)結(jié)互助;
4、愛護(hù)公物,節(jié)約開支,杜絕浪費;
5、自尊、自愛、自信、自立、自強(qiáng);
6、誠信守時,勤奮學(xué)習(xí),精益求精;
7、熱情主動,忠誠本分,寬以待人;
8、“五講、四美”,尊重業(yè)主,關(guān)愛社區(qū);
9、顧全大局,積極進(jìn)取,勇于開拓;
第三章管理原則
1、一個中心:以業(yè)主為中心
2、二種手段:一手抓業(yè)主服務(wù),即全程全面全方位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),滿足其精神上、物質(zhì)上和生活上的需求和便利;一手抓物業(yè)管理,即確保物業(yè)保值、升值、環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。
3、三個滿意:業(yè)主滿意,企業(yè)滿意,社會滿意。
4、三個效益:社會效益,經(jīng)濟(jì)效益,環(huán)境效益。
第四章管理規(guī)則
1、公司員工必須遵守公司章程及各項規(guī)章制度,盡職盡責(zé)高質(zhì)量按時完成本職工作。
2、注重品德和文明素質(zhì)的修養(yǎng),自覺遵紀(jì)守法,遵守職業(yè)道德;對待業(yè)主彬彬有禮;住戶上門辦事要主動起立相迎;必須言談得體,切忌粗俗、粗暴、舉止輕浮。
3、在業(yè)務(wù)作業(yè)進(jìn)程中,要按照本行業(yè)的特點,使用禮儀用語與住戶溝通,樹立本企業(yè)友好、禮貌、專業(yè)的形象。禮儀用語見附件一。
4、遵守考勤制度,上班簽到,因公離開辦公室須填寫外出登記表;病、事假須提前一天報請主管主任或經(jīng)理批準(zhǔn)。審批權(quán)限主管級為半天,主任二天。做好事前工作安排。每周一上午9:00管理處每周例會;周五下午14:00管理處各部門每周例會及業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)周二、四、六下午16:00軍體訓(xùn)練;周五下午16:00保中隊業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。
5、接聽電話:電話鈴響三聲必須接聽以“您好!服務(wù)中心,有什么事能幫到您”開頭,注意使用禮貌用語。
6、熱愛祖國,擁護(hù)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo),遵守國家法律、法規(guī)和各項政策,遵守公司規(guī)章,維護(hù)國家尊嚴(yán)。
7、遵守社會公德,講究職業(yè)道德,講究文明禮貌,熱愛本職工作,維護(hù)公司聲譽(yù),遵守勞動紀(jì)律。
8、敬業(yè)樂業(yè)、積極進(jìn)取、刻苦學(xué)習(xí)專業(yè)知識、不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作能力、提高服務(wù)質(zhì)量。
二、忠于職守
1、按時上、下班,工作時間不得擅離崗位,不得遲到早退,下班后未經(jīng)允許不得在小區(qū)(大廈)內(nèi)逗留。
2、上、下班必須行走員工通道、乘員工電梯,進(jìn)入崗位必須穿工作制服。
3、工作時間不得打私人電話,不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛,操作人員不得會客。緊急的私人電話則由所在部門或人事部接收轉(zhuǎn)告。
4、在工作崗位上不準(zhǔn)吃東西、不準(zhǔn)閱讀書報、不準(zhǔn)聊天、唱歌、聽收錄音機(jī)。
5、未經(jīng)部門主管指派,員工不準(zhǔn)進(jìn)入本崗位工作區(qū)外的賓客接待所或餐廳、客房樓面等地;非工作指派,不得行走大廈前門、不得進(jìn)入大堂、不得乘客梯、不得使用洗手間。
6、不準(zhǔn)與客人爭辯、不準(zhǔn)用粗言穢語對待客人與同事、不得譏諷或嘲笑客人、不允許存在不理睬客人的怠慢行為、不得在公共場合與人爭辯或大聲喧嘩。
7、在工作(服務(wù))崗位,要熱情、禮貌、周到接待客人,與客人和同事交談要使用敬語。當(dāng)值時要按公司要求的標(biāo)準(zhǔn)姿式站立服務(wù),不準(zhǔn)倚靠墻壁或家私,不準(zhǔn)高聲談話或聊天,不許當(dāng)著賓客的面做不雅觀的動作,如:梳理頭發(fā)、掏耳朵、觸摸鼻孔等。
8、公司員工不得利用職權(quán)給親友以特殊優(yōu)惠。
三、工作態(tài)度
1、禮貌。禮貌是公司員工最起碼的準(zhǔn)則。無論對待客人還是對待同事都要以禮相待,使用敬語。在對客服務(wù)時,還要做到:迎客要問候聲、離別客人要有致謝聲、工作出現(xiàn)差錯和失誤要有致歉聲。
2、微笑。微笑服務(wù)是公司對員工的基本要求。微笑自然、得體、要發(fā)自內(nèi)心,使客人感到賓至如歸、溫馨和諧、輕松愉快。
3、效率。做任何事情都講效率,說到就要做到,對工作不推諉、不拖拉,接待客人要善始善終,交接工作要清楚。
4、責(zé)任。對各項工作要有責(zé)任心,要有對客人、對公司高度負(fù)責(zé)的精神。
5、誠實。誠實、可靠、正直、不循私情、不行賄受賄、不貪圖別人的錢財和物品、不向客人索要小費。
6、細(xì)致。認(rèn)真、耐心、細(xì)致、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍。
四、儀表儀容
1、員工進(jìn)入崗位必須穿著工作服,并保持工作服干凈、整潔,領(lǐng)花、袖口要扣好,襯衣要將下擺放入褲(裙)內(nèi),西裝要系領(lǐng)帶,皮鞋要保持光亮,襪頭不可外露,不可穿破損的襪子,衣褲的紐扣要扣好,拉鏈應(yīng)拉緊。
2、保持身體清潔、勤洗澡沖身,勤更換內(nèi)衣、勤洗頭剪發(fā)、勤修剪指甲;工作期間不吃異味食品,保持口腔衛(wèi)生。
3、不準(zhǔn)梳留怪異發(fā)型,女員工不準(zhǔn)披頭散發(fā),頭發(fā)長度不宜過肩;男員工頭發(fā)發(fā)腳不遮耳部,發(fā)長不蓋衣領(lǐng),每天須剃胡須,不準(zhǔn)燙發(fā)、不準(zhǔn)留小胡子、不準(zhǔn)留大鬢角。
4、站立要端正,挺胸、收腹、抬頭、兩眼平視。男子兩臂自然下垂于體前交叉,右手放在左手上。女子將雙手背于背后;男子雙腳開立與肩同寬,腳尖向前;女子雙腳呈'v'字形,膝和后腳跟要靠緊。
5、就坐姿式要保持上體挺直,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,胸部挺起,使背部與臀成一直角,雙手自然地放在膝上,坐在椅子面積的三分之二處為宜。
6、行走要輕松穩(wěn)健、挺胸抬頭、兩眼平視、步距要符合標(biāo)準(zhǔn)。
7、在崗位上行為要規(guī)范。不準(zhǔn)在客人面前打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、梳頭發(fā)、剔牙、打飽咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲;不準(zhǔn)交頭接耳;不準(zhǔn)說笑聊天。
五、電話接聽:電話鈴聲響三聲之內(nèi)必須接聽,先說“您好,振業(yè)物業(yè)公司某某部門或管理處”,然后再詢問對方有什么可以幫助的。不得
使用不禮貌或粗魯?shù)恼Z言。
六、言談:與客戶交談時,應(yīng)不卑不亢,兩眼平視對方,不時點頭,以示在認(rèn)真傾聽。
七、服從上司
1、各級員工必須有強(qiáng)烈的服從意識。每一位員工必須明確自己的直接上司,切實服從上司的工作安排和督導(dǎo),按時完成本職任務(wù)。
2、不得頂撞上司,不得無故拖延、拒絕或終止上司安排的工作,若遇疑難或不滿可按正常程序向領(lǐng)導(dǎo)或人事部門投訴。
3、若在工作中出現(xiàn)意外情況而自己的直屬上司不在場,又必須立即解決時,可越級向上級主管請示或反映。
八、合作精神
公司和各項物業(yè)管理服務(wù)工作,依賴于多個部門或崗位共同合作。各部門的工作都是為著一個共同的目標(biāo)。員工必須樹立合作的意識,在做好本職工作的同時,還要為下一崗位或部門創(chuàng)建條件,保證業(yè)主(住戶)對我們工作的滿意。
九、工作行為與規(guī)范
公司對每個崗位的工作都制定了工作程序和規(guī)范,作為約束和指導(dǎo)員工的工作步聚。一般情況下,員工不可隨意更改,如需變更,須征得有關(guān)部門的同意,由公司管理部門通過一定的程序進(jìn)行更改。
十、服務(wù)準(zhǔn)則
業(yè)主至上,賓至如歸,使業(yè)主(住戶)對我們的服務(wù)無可挑剔,是公司全體員工的共同準(zhǔn)則。
十一、上、下班及簽到
1、員工必須按時上下班。在工作時間內(nèi)未經(jīng)主管批準(zhǔn),不得無故早退,員工必須按部門主管編排的時間表進(jìn)行工作,若需對值班時間做出調(diào)整或更改,必須事先得到主管的批準(zhǔn),否則均按曠工論處。
2、員工上、下班必須按規(guī)定簽到。
3、代人或托人簽到,均屬舞弊行為,將會受到公司的嚴(yán)厲處分。
十二、證件及工號牌、員工工作證
員工證是員工當(dāng)值的證件和標(biāo)志,僅供員工當(dāng)值使用,不準(zhǔn)借給他人,員工證和工號牌如有遺失,應(yīng)立即向管理部報告并辦理補(bǔ)領(lǐng)手續(xù)。
員工離職時應(yīng)將員工證交回管理部。
十三、員工工作制服
1、新員工入職后,公司將根據(jù)員工的工作崗位需要,按規(guī)定提供統(tǒng)一工作制服,所有工作制服均屬公司財產(chǎn),員工必須按照公司規(guī)定的程序簽領(lǐng)并按照公司的制服管理規(guī)定進(jìn)行使用和保管。
2、員工在上崗當(dāng)值期間必須按規(guī)定著裝,并保持工裝整潔、端莊。除在公司規(guī)定范圍內(nèi)的因公或批準(zhǔn)外,不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開公司。
3、員工離職時,必須將制服交回公司,并按規(guī)定辦清退還手續(xù),如有遺失或人為損失,則需按規(guī)定賠償。
十四、公司財物
1、愛護(hù)公司財物是每位員工的義務(wù),每一位員工必須養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水和節(jié)約使用其它易耗品的良好習(xí)慣。
2、未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得擅自取用公司內(nèi)的各類物品作個人自用,否則,以偷盜論處。員工如因蓄意疏忽或惡意而引致公司的財產(chǎn)損失,將會受到所損壞物價值之10倍的索賠,并受到嚴(yán)厲的處分。
3、如果員工犯有盜竊財物行為,將會被立即開除職務(wù)并送公安部門查辦。
十五、人事資料
員工入職后為了便于公司考察、使用,需要填交各種人事資料。員工填交的各種表格必須真實,不得隱瞞偽造,如有隱瞞或偽造,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)公司立即作出嚴(yán)厲的處理,并保留追究行政責(zé)任的權(quán)力。
十六、拾遺
員工在小區(qū)(大廈)范圍內(nèi),拾到任何財務(wù),都應(yīng)即時送交部門主管或轉(zhuǎn)送公司管理部,并將詳細(xì)情形記錄在拾遺本內(nèi)。若拾遣不報,據(jù)為已有,則以盜竊論處;拾金不昧者,則將受到獎勵。
十七、員工通道
員工上下班,必須行走指定的員工通道,工作期間亦應(yīng)搭乘員工電梯,行走員工樓梯或通道。
十八、員工餐廳
1、員工當(dāng)值期間必須在公司員工飯?zhí)糜蒙?并執(zhí)行公司規(guī)定的就餐規(guī)則,不得在飯?zhí)靡酝獾牡胤竭M(jìn)膳。(經(jīng)管理部門批準(zhǔn)者除外)
2、員工進(jìn)膳必須按部門主管安排的時間進(jìn)行。用餐時應(yīng)出示餐卡,接受飯?zhí)糜嘘P(guān)人員的核實。
3、員工每月將獲公司頒發(fā)餐卡一張,餐卡只限持卡員工個人使用,不得轉(zhuǎn)借他人,若有遺失,應(yīng)即上報部門主管并知會管理部,辦理補(bǔ)領(lǐng)手續(xù),并按規(guī)定補(bǔ)交費用。
十九、員工宿舍
1、員工入職后,可根據(jù)個人生活的需要,向所屬部門主管提出宿舍申請報告,并由所屬部門統(tǒng)一向管理部申請,公司會根據(jù)情況為員工提供一人床位的住宿條件。
2、員工辦妥入住宿舍手續(xù)的同時,可收到一份宿舍管理規(guī)定,員工應(yīng)認(rèn)真閱讀此規(guī)定,并在《住宿須知》上簽字,以表確認(rèn)。如有違反,將會按規(guī)定的情節(jié)受到處分。
二十、保密
未經(jīng)公司批準(zhǔn),員工不得向外界透露、傳播或提供公司的內(nèi)部資料,公司的一切有關(guān)文件、檔案和資料不得交給無關(guān)人員,如有查詢,可請查詢者通過正常手續(xù)與管理部聯(lián)系。
(二)管理人員職業(yè)道德規(guī)范
職業(yè)道德,就是從事一定職業(yè)的人,在工作中所遵循的與其職業(yè)活動緊密聯(lián)系的準(zhǔn)則和規(guī)范。員工的職業(yè)道德,就是員工在接待業(yè)主(住戶)時所應(yīng)遵循的職業(yè)行為準(zhǔn)則。它的核心是為業(yè)主(住戶)服務(wù),并通過全體員工的一言一行,表達(dá)出企業(yè)對業(yè)主(住戶)的服務(wù)精神,反映出企業(yè)的精神面貌。
物業(yè)管理公司員工職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容,包括對員工在思想基礎(chǔ)、服務(wù)精神、經(jīng)營作風(fēng)、工作態(tài)度以及職業(yè)修養(yǎng)等方面的規(guī)范要求。這是調(diào)節(jié)員工在其工作中如何正確處理各種關(guān)系的行為準(zhǔn)則。
一、思想基礎(chǔ)方面的規(guī)范要求
首先要樹立熱愛本職,忠于職守的思想。熱愛本職,主要是指熱愛自己所從事的職業(yè),維護(hù)本職業(yè)的利益,在技術(shù)上精益求精,力求掌握最好的職業(yè)技能;忠于職守,主要是指要認(rèn)識到自己從事的職業(yè)對社會、對他人應(yīng)履行的義務(wù),具有高度的職業(yè)責(zé)任感,發(fā)揚職業(yè)獻(xiàn)身精神。
二、服務(wù)精神方面的規(guī)范要求
物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè),其根本宗旨是為業(yè)主(住戶)服務(wù)。因此,所有員工必須本著全心全意為人民服務(wù)的精神,主動、熱情、耐心、周到地為業(yè)主(住戶)服務(wù)。
要努力提高服務(wù)質(zhì)量。應(yīng)逐步建立規(guī)范服務(wù),即正常服務(wù)、多功能服務(wù)、專項服務(wù)、現(xiàn)代技術(shù)服務(wù)的質(zhì)量要求。正常服務(wù)就是在物業(yè)管理過程中熱情、公平、周到、負(fù)責(zé);多功能服務(wù)就是提供與物業(yè)管理相關(guān)的連帶服務(wù)以滿足多種需要;專項服務(wù)就是為服務(wù)對象提供特殊的需要;現(xiàn)代技術(shù)服務(wù)就是隨著商業(yè)技術(shù)裝備的逐步改進(jìn),擴(kuò)大科學(xué)技術(shù)服務(wù)。
要熱愛業(yè)主(住戶),把他們當(dāng)親人,要以平等的態(tài)度接待他們,一視同仁,不厚此薄彼,不以衣帽取人,做到生人熟人一個樣,大人小孩一個樣,職務(wù)高低一個樣。
三、經(jīng)營作風(fēng)方面的規(guī)范要求:
社會主義社會條件下的一切
經(jīng)營活動,都是為人民日益增長的物質(zhì)文化需要和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。因此,每一個員工必須端正經(jīng)營作風(fēng),做到'信譽(yù)第一,誠信無欺'。
四、工作態(tài)度方面的規(guī)范要求
廉潔奉公,公私分明,這是社會主義職業(yè)道德的本質(zhì)要求。每一個員工必須嚴(yán)于律已,清正廉潔,不損公肥私。要敢于同貪污、盜竊等違法行為做斗爭。要始終把集體利益放在第一位,個人利益放在第二位,個人利益服從集體利益。
五、職業(yè)修養(yǎng)方面的規(guī)范要求
要樹立崇高的理想和信念。要樹立正確的人生觀,人生觀解決人為什么活著,怎樣活著的問題,是指導(dǎo)人們思想言行的'總開關(guān)'。人生的目的、理想和信念,對人生起著精神推動力的作用。
要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)。光有為業(yè)主(住戶)服務(wù)的思想是不夠的,還必須有為業(yè)主(住戶)服務(wù)的本領(lǐng)。這就要求員工必須抓住一切機(jī)會和時間努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù),不斷提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)技能。
第6篇 學(xué)院物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
學(xué)院物業(yè)中心物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
一、電梯設(shè)備被破壞應(yīng)急預(yù)案
1、事件發(fā)生后,服務(wù)中心主任立刻帶領(lǐng)維修人員趕赴現(xiàn)場,并通知電梯維保公司及學(xué)院相關(guān)處室負(fù)責(zé)人,及時查看設(shè)備損壞情況,了解電梯困人地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層等第一手資料。
2、迅速與所困業(yè)主取得聯(lián)系,安慰業(yè)主,穩(wěn)定業(yè)主情緒,安撫業(yè)主保持冷靜,耐心等待救援。不要盲目采取無謂的行動,以免使故障擴(kuò)大,發(fā)生危險。專業(yè)電梯施救人員到達(dá)現(xiàn)場前,現(xiàn)場始終不能離人,要不斷與被困人員對話,及時了解被困人員的情緒和健康狀況。
3、若維修人員和電梯維保公司都無能力解救或短期時間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助。
4、在解救過程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩),應(yīng)立即撥打120急救電話,以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。
二、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
1、無論何時,一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一位員工都必須立即向消防控制室報警(注意現(xiàn)場異味,嚴(yán)禁在現(xiàn)場用手機(jī)、對講機(jī)、電話報警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警,以防電火花引爆易燃?xì)怏w),請其派人查明真相,并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
2、任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌大吵大叫,同時報告119火警和物業(yè)管理辦公室。
3、如果是火災(zāi)發(fā)生初期較小,目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅。
4、如果火勢較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式報警,報警要求:
a.起火地點;
b.起火部位;
c.燃燒物品;
d.燃燒范圍;
e.有無人員被困;
f.報警人姓名;
g.報警人電話。
h.接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人;
5、引導(dǎo)現(xiàn)場人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速從安全通道撤離,同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
6、在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場前,報警者與工作人員應(yīng)采取相應(yīng)的措施,使用火經(jīng)現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。
7、帶電物品著火時,應(yīng)先切斷電源再滅火,嚴(yán)禁用水滅火,以防引發(fā)觸電事故。
8、值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后,應(yīng)立即通知秩序維護(hù)員趕赴現(xiàn)場確認(rèn),并通知物業(yè)辦公室值班人員。
9、火情確認(rèn)后立即通報值班經(jīng)理、當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo),由其迅速召集人員前往現(xiàn)場撲火、警戒、維持秩序和組織疏散。
10、詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。火災(zāi)撲滅之后,組織有關(guān)人員進(jìn)行善后處理工作。
三、盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案
1、任何員工發(fā)現(xiàn)盜竊或破壞事件后,應(yīng)立即查清樓號、單元號、樓層等,并上報辦公室,由辦公室值班人員通知秩序維護(hù)員前往現(xiàn)場查驗。
2.秩序維護(hù)員巡邏時發(fā)現(xiàn)有可疑人員在小區(qū)內(nèi)實施盜竊或破壞的,應(yīng)立即向秩序維護(hù)班長或辦公室匯報,如能處理的可及時處理,否則記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征等,以方便破案,并注意自身安全。
3、秩序維護(hù)部主管或辦公室接到報告后,視情況盡快組織適當(dāng)數(shù)量的人員趕赴現(xiàn)場,盡可能制止盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,同時向警方報警。
4、秩序維護(hù)員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問記錄后移交警方處理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押,并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場,秩序維護(hù)員人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場,阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場,并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗,等候警方前來處理。
6、如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護(hù)人員前來救護(hù)。
7、在抓捕犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口,勸阻業(yè)主及訪客暫停出入,配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。
8、警方人員到達(dá)后,秩序維護(hù)員應(yīng)積極提供線索,配合警方人員辦案。
9在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害,應(yīng)拍下照片或錄像,留下當(dāng)事人員和目擊者,供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。
四、防暴炸應(yīng)急預(yù)案
1、發(fā)揮門崗秩序維護(hù)人員的觀察敏銳性,對外來人員、車輛嚴(yán)格把關(guān),尤其是要重點留意其是否攜帶違禁物品,并決定是否允許其進(jìn)入小區(qū);
2、對外來車輛,對其車牌、單位、姓名及探訪地址、出入時間做好登記,并憑借駕駛員有效證件換取臨時車輛出入證,車輛出行時做好檢查;
3、陌生外來人員進(jìn)入前要仔細(xì)詢問有關(guān)拜訪業(yè)主信息,若回答不上來則要求其先用電話聯(lián)系業(yè)主,待業(yè)主同意后做好登記,方可進(jìn)入;
4、發(fā)現(xiàn)可疑物品處理必須慎重,不可隨意亂動,必要時及時報警處理。
第7篇 物業(yè)公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
對麗江花園物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系所要求的文件進(jìn)行控制,確保在使用處獲得適用文件的有關(guān)版本。
2.0 適用范圍
適用于麗江花園物業(yè)管理公司與質(zhì)量管理體系要求有關(guān)的文件的控制。
3.0 職責(zé)
3.1麗江花園物業(yè)管理公司與管理體系有關(guān)的文件由行政部歸口管理。
3.2技術(shù)部負(fù)責(zé)與維護(hù)有關(guān)的和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有關(guān)的技術(shù)性文件和資料的受控發(fā)放。
3.3配套服務(wù)部負(fù)責(zé)與服務(wù)有關(guān)的文件受控發(fā)放。
3.4各有關(guān)部門負(fù)責(zé)本部門文件管理。
4.0 定義
4.1文件的分類
按文件的來源分為:
4.1.1 內(nèi)部文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的管理文件,包括質(zhì)量管理體系文件和對內(nèi)、對外的管理公文。
質(zhì)量管理體系文件還可分成:
a)質(zhì)量手冊,第一層次文件,代碼為(a);
b)程序文件,第二層次文件,代碼為(b);
c) 作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程(規(guī)定),第三層次文件,代碼為(c);
d)質(zhì)量記錄(為特殊類型文件),代碼為(d)。
4.1.2 外來文件:
a) 國家、行業(yè)、企業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等;
b) 主管部門的公文;
c) 顧客提供的基礎(chǔ)資料等;
d) 計算機(jī)應(yīng)用軟件。
4.1.3 成果文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的技術(shù)性文件,包括質(zhì)量計劃、綱要、成果報告、圖紙圖片等。
4.2按受控狀態(tài)分為:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清單》的文件,這些文件的批準(zhǔn)、發(fā)布、更改、報廢、回收等必須按本程序規(guī)定的要求進(jìn)行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清單》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的編號與標(biāo)識
5.1.1 質(zhì)量管理體系文件按《文件編號規(guī)定》進(jìn)行編號和標(biāo)識。
5.1.2 管理性公文按《文件編號規(guī)定》進(jìn)行編號和標(biāo)識。
5.1.3 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的文件按《文件編號規(guī)定》進(jìn)行編號和標(biāo)識。
5.1.4 外來文件沿用原文的編號,加蓋“外來文件”章。
5.2文件編寫
5.2.1 質(zhì)量管理體系文件由各使用部門編寫,行政部匯總。
5.2.2 管理性公文由行政部組織編寫。
5.3文件的審批
5.3.1 質(zhì)量手冊由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.2 程序文件由行政部審核,管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.3 作業(yè)指導(dǎo)書文件由行政部組織相關(guān)部門審定,由管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.4 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的成果性文件由技術(shù)部和配套服務(wù)部經(jīng)理審批。
5.3.5 管理性公文由相關(guān)部門起草,主管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.4文件的發(fā)布與發(fā)放
5.4.1 文件一經(jīng)批準(zhǔn),即可進(jìn)行發(fā)布和發(fā)放。發(fā)布可以采用會議(即發(fā)布會)和非會議兩種形式。
5.4.2 質(zhì)量管理體系文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程由行政部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.3 技術(shù)類文件由技術(shù)部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.4 服務(wù)類文件由配套服務(wù)部按《文件發(fā)放計劃審批表》發(fā)放。
5.4.5 文件的發(fā)放應(yīng)確定文件發(fā)放范圍,確保與質(zhì)量管理體系運行有關(guān)的場所,在使用處可獲得適用文件的有關(guān)版本。
5.4.6 各發(fā)放文件部門作好《文件發(fā)放、回收登記表》的記錄工作。
5.4.7 各單位相關(guān)部門的文件管理人員在收到和領(lǐng)取文件后,應(yīng)及時分發(fā)到位。文件收取人在《文件發(fā)放、回收登記表》上簽收。
5.4.8麗江花園物業(yè)管理公司所有對外發(fā)布的文件均由行政部審定發(fā)放,重要文件需總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)放。
5.5文件的更改
5.5.1 質(zhì)量管理體系文件需要更改時,應(yīng)由提出文件修改部門填寫《文件更改申請表》,說明更改原因,對重要的更改應(yīng)附充分理由和證據(jù)。
5.5.2 《文件更改申請表》的審批按文件審批條款進(jìn)行,經(jīng)批準(zhǔn)后,由行政部填寫《文件更改通知單》。
5.5.3 更改采用換頁法或劃改法。劃改就是在原文件需修改處修改。更改后的文件應(yīng)在文件修改記錄上予以記錄。
5.5.4 文件更改的具體程序是:
行政部將《文件更改通知單》,按原文件發(fā)放范圍發(fā)至各單位相關(guān)人員,并按通知單及時更改本單位使用文件,在通知單上做好記錄。
5.6文件的換版與作廢
5.6.1 文件經(jīng)多次更改或文件需進(jìn)行大幅度修改時,應(yīng)進(jìn)行換版。換版由行政部組織。
5.6.2 作廢的文件由行政部文件管理員負(fù)責(zé)收回,并在《文件發(fā)放、回收登記表》上做好記錄,在作廢文件上加蓋“作廢”印章,待統(tǒng)一銷毀。
5.6.3 由行政部填寫《文件銷毀申請表》,批準(zhǔn)后統(tǒng)一銷毀。銷毀由行政部執(zhí)行,需兩人在場見證。需留用的作廢文件,填寫《文件留用申請表》,經(jīng)行政部批準(zhǔn)后,加蓋“保留資料”印章方可留用。留用的文件應(yīng)單獨存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存檔文件應(yīng)保存在通風(fēng)、干燥的環(huán)境中并做好防火、防蟲、防潮工作,以免破損。
5.7.2 臨時借閱文件應(yīng)由借閱者填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)文件管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借閱。借閱者應(yīng)在指定日期歸還。
5.7.3 行政部定期(一年一次)發(fā)布《受控文件清單》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,下發(fā)各單位。
5.7.4 各部門依據(jù)《受控文件清單》和實際情況,實時更新本部門的《受控文件清單》。
5.8外來文件的發(fā)放
麗江花園物業(yè)管理公司所有外來文件均由行政部負(fù)責(zé)收集匯總,并記錄于《外來文件登記表》中,其包括:國家、地方、行業(yè)技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等文件,經(jīng)過鑒定和確認(rèn)其有效版本后,列入《受控文件清單》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,按文件的發(fā)布與發(fā)放的路徑發(fā)放。
6.0相關(guān)文件
6.1《文件編號規(guī)定》 rgpm
第8篇 某某物業(yè)質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核控制工作程序
某物業(yè)質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核控制程序
1.目的
為進(jìn)行公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核,特編制本程序。
2.范圍
2.1本程序規(guī)定了內(nèi)部審核的流程和方法,以驗證質(zhì)量管理體系各項管理活動的符合性和有效性。
2.2本程序適用于對質(zhì)量管理體系范圍內(nèi),各部門管理活動的審核。
3.職責(zé)
3.1管理者代表負(fù)責(zé)審批《內(nèi)部審核計劃》,任命審核組長和審核員,組織內(nèi)部審核,審批內(nèi)審報告。
3.2審核組長負(fù)責(zé)做好審核員的工作分工和審核準(zhǔn)備,組織、開展現(xiàn)場審核,編寫《內(nèi)部審核報告》,并負(fù)責(zé)審核后的跟蹤管理工作。
3.3審核員負(fù)責(zé)編制《內(nèi)部審核檢查表》(以下簡稱'內(nèi)審檢查表'),實施現(xiàn)場審核,確定不合格項并編制《內(nèi)部審核不合格項報告表》,負(fù)責(zé)糾正預(yù)防措施的跟蹤驗證。
3.4被審核部門負(fù)責(zé)配合審核員開展本部門的審核工作。
3.5不合格項責(zé)任部門負(fù)責(zé)對本部門的不合格項制定糾正措施,按期實施整改,并對實施效果負(fù)責(zé)。
4.工作內(nèi)容
4.1審核時間
4.1.1審核一年不少于一次,必要時,管理者代表可根據(jù)需要做出提前內(nèi)審或增加內(nèi)審次數(shù)的決定,如:
4.1.1.1當(dāng)體系發(fā)生變更、相關(guān)職能有較大變化時;
4.1.1.2當(dāng)相關(guān)方對涉及的特殊過程或項目提出要求時;
4.1.1.3當(dāng)服務(wù)過程中發(fā)生人身安全事故、設(shè)備事故時;
4.1.1.4認(rèn)證機(jī)構(gòu)監(jiān)督評審時。
4.1.2當(dāng)提前內(nèi)審或增加內(nèi)審次數(shù)時,全面質(zhì)量管理辦公室應(yīng)提前通知有關(guān)部門。
4.2審核前的準(zhǔn)備
4.2.1組成審核組
4.2.1.1內(nèi)審工作開展前,管理者代表應(yīng)任命審核組長和組員,為審核工作提供組織保證,審核組長和組員應(yīng)分別具備如下資格:
a)組長:持有內(nèi)審員或外審員資格證書,并具有較強(qiáng)獨立工作能力和協(xié)調(diào)能力;
b)組員:接受過gb/t19001標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)審員或外審員培訓(xùn),并獲得相應(yīng)資格證書。
4.2.1.2審核組組長應(yīng)按組員的專業(yè)特長進(jìn)行分工,審核人員不能審核自己的工作。
4.2.1.3特殊情況下,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn),審核組可吸收專業(yè)技術(shù)人員或觀察員參加。
4.2.2編制《內(nèi)部審核計劃》
4.2.2.1審核組組長負(fù)責(zé)編制《內(nèi)部審核計劃》,《內(nèi)部審核計劃》的內(nèi)容主要有:
a)審核的目的、范圍和依據(jù);
b)審核組成員;
c)受審核部門、審核過程或要素;
d)審核組內(nèi)部交流的時間安排等;
e)審核日期、日程的安排:
在審核前10天,由審核組長召開一次審核小組會議,對《內(nèi)部審核計劃》進(jìn)行討論并明確分工。
4.2.2.2《內(nèi)部審核計劃》經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,全面質(zhì)量管理辦公室應(yīng)提前五個工作日,向有關(guān)部門發(fā)出內(nèi)部審核通知。
4.2.2.3受審核部門接到計劃后應(yīng)安排有關(guān)人員做好配合和準(zhǔn)備工作,如果對審核項目和日期有異議,應(yīng)提前3個工作日通知審核組,經(jīng)協(xié)商后修訂《內(nèi)部審核計劃》。
4.2.3編制《內(nèi)審檢查表》
4.2.3.1《內(nèi)部審核計劃》發(fā)布后,審核組組長應(yīng)組織審核員對《內(nèi)部審核計劃》進(jìn)行討論,明確審核準(zhǔn)則和審核深度,并編制《內(nèi)審檢查表》。
4.2.3.2《內(nèi)審檢查表》的編制應(yīng)依據(jù):
a)gb/t19001標(biāo)準(zhǔn);
b)適用的法律、法規(guī)和其他要求;
c)體系文件,包括質(zhì)量方針、目標(biāo)(指標(biāo))、管理手冊、程序文件、服務(wù)工作規(guī)范;
d)必要時,從現(xiàn)場收集的相關(guān)信息。
4.2.3.3《內(nèi)審檢查表》應(yīng)在審核實施前送審核組長確認(rèn)。
4.3實施審核
4.3.1首次會議
4.3.1.1首次會議標(biāo)志著現(xiàn)場審核的開始,首次會議由審核組長主持召開,與會者應(yīng)在《內(nèi)部審核會議簽到表》中簽到,參加的人員和部門主要有:
a)最高領(lǐng)導(dǎo)層、管理者代表;
b)受審核部門負(fù)責(zé)人;
c)內(nèi)審組全體成員。
4.3.1.2審核組組長在會議上應(yīng)說明本次審核的目的、范圍、準(zhǔn)則、方法和時間安排,明確配合人員,對《內(nèi)部審核計劃》中的安排做進(jìn)一步確認(rèn),(遇特殊情況時,應(yīng)及時調(diào)整并再次確認(rèn))。
4.3.2獲取審核證據(jù)
4.3.2.1審核員參照《內(nèi)部審核檢查表》中的具體內(nèi)容,對受審核部門進(jìn)行現(xiàn)場檢查,對所涉及的過程和活動,收集、尋找符合或不符合審核準(zhǔn)則的客觀證據(jù),獲取審核證據(jù)的方法主要有:
a)與被審核對象交談;
b)調(diào)閱文件;
c)現(xiàn)場查驗記錄;
d)觀察操作;
e)隨即抽樣等。
4.3.2.2現(xiàn)場審核時,審核員應(yīng):
a)及時作好審核記錄,記錄必須清楚、完整,有可追溯性;
b)發(fā)現(xiàn)問題時,審核員應(yīng)進(jìn)一步調(diào)查清楚,力求客觀公正,并及時給予審核方口頭反饋;
c)當(dāng)證據(jù)不足或不清楚時,審核員應(yīng)一查到底,直到弄清楚為止;
d)做好相應(yīng)的檢查審核記錄,填寫《內(nèi)部審核檢查表》,記錄必須清楚完整。
4.3.3審核情況的總結(jié)、評價
4.3.3.1審核組組長應(yīng)按《內(nèi)部審核計劃》的安排,召集內(nèi)部會議,
對審核情況進(jìn)行溝通和小結(jié)。
4.3.3.2召開末次會議之前,審核組長應(yīng):
a)組織內(nèi)審組成員,根據(jù)記錄的審核證據(jù),對照審核準(zhǔn)則進(jìn)行評價,確定不合格項及其嚴(yán)重性,開出《內(nèi)部審核不合格項報告表》;
b)召開審核組全體會議,進(jìn)一步評價審核結(jié)果;
c)將《內(nèi)部審核不合格項報告表》交受審核部門確認(rèn)。
4.3.3.3審核組組長于內(nèi)審后一周內(nèi)負(fù)責(zé)編寫本次《內(nèi)部審核報告》?！秲?nèi)部審核報告》的內(nèi)容主要有:
a)審核的目的、范圍和依據(jù);
b)審核組成員和受審核部門代表名單;
c)審核日期及審核計劃具體實施情況;
d)審核中發(fā)現(xiàn)的不合格情況、不合格項目分布情況(《內(nèi)部審核不合格項統(tǒng)計表》)和嚴(yán)重程度;
e)存在的主要問題;
f)體系符合性、有效性結(jié)論;
g)整改及糾正措施驗證的要求等。
4.3.3.4《內(nèi)部審核報告》由管理者代表審核后發(fā)放。
4.3.4末次會議
4.3.4.1末次會議標(biāo)志著現(xiàn)場審核的結(jié)束,末次會議由審核組長主持召開,參加人員原則上可以擴(kuò)大參加首次會議的人員,與會者應(yīng)簽到。
4.3.4.2末次會議的主要內(nèi)容包括:
a)重申審核的目的、范圍、依據(jù)及方法;
b)宣讀主要的《內(nèi)部審核不合格項報告表》;
c)宣讀《內(nèi)部審核報告》,明確責(zé)任部門采取措施的要求及審核員進(jìn)行檢查驗證的要求;
d)發(fā)出《內(nèi)部審核不合格項報告表》給受審部門。
4.4跟蹤、驗證
4.4.1末次會議后,責(zé)任部門應(yīng)對不合格項進(jìn)行整改;
4.4.2根據(jù)《內(nèi)部審核報告》的要求,審核員應(yīng)及時對不合格項的整改過程實施跟蹤、驗證;
4.4.3對不合格項整改過程中涉及多個部門或出現(xiàn)的新問題,審核員應(yīng)及時向?qū)徍私M長或管理者代表反映,及時協(xié)調(diào)解決。
5.相關(guān)文件
無
6.記錄表格
6.1《內(nèi)部審核計劃》(8.2.2-j-01)
6.2《內(nèi)部審核檢查表》(8.2.2-j-02)
6.3《內(nèi)部審核不合格項報告表》(8.2.2-j-03)
第9篇 物業(yè)公司管理評審控制工作程序
物業(yè)公司管理評審控制程序
1.0目的
保證質(zhì)量體系持續(xù)適宜性、充分性和有效性,能夠滿足iso9001:2000版
標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)的要求。
2.0適用范圍
公司最高管理層對公司質(zhì)量體系的評審工作。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評審會議;
3.2管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《管理評審計劃》和《管理評審報告》;
3.3管理部負(fù)責(zé)編制《管理評審計劃》和《管理評審報告》。
4.0 過程識別
5.0程序
5.1評審計劃的制定:
a、管理部于每次管理評審會議前一星期制定該次的管理評審計劃,并提前三天發(fā)給各部門負(fù)責(zé)人,各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)仔細(xì)閱讀《管理評審計劃》并準(zhǔn)備好與各自有關(guān)的議題;
b、管理評審計劃應(yīng)包括:評審的時間、評審的依據(jù)、評審的內(nèi)容、評審的組織等內(nèi)容。
5.2評審輸入
管理評審的輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的公司當(dāng)前的業(yè)績和改進(jìn)的建議。
a、審核結(jié)果:包括內(nèi)部審核和外部審核的結(jié)果;
b、顧客的反饋:包括顧客滿意率的調(diào)查結(jié)果、與顧客溝通的結(jié)果及顧客投訴情況統(tǒng)計分析;
c、內(nèi)部工作和服務(wù)質(zhì)量評價的結(jié)果:公司各類檢查的結(jié)果;
d、預(yù)防和糾正措施的狀況:如對顧客的滿意程度有重大影響的糾正和預(yù)防措施;
e、以往管理評審跟蹤措施的實施情況和有效性;
f、可能影響質(zhì)量管理體系的變化,指公司內(nèi)外部環(huán)境的變化,例如,法律、法規(guī)的變化等。
5.3評審內(nèi)容
依據(jù)輸入內(nèi)容,對質(zhì)量體系的運作是否達(dá)到如下要求進(jìn)行評審:
a、質(zhì)量體系是否持續(xù)適宜性、充分性和有效性;公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)規(guī)定的要求是否達(dá)到;
b、公司的組織結(jié)構(gòu)、資源分配是否合理,人員素質(zhì)是否符合規(guī)定的要求;員工的培訓(xùn)效果如何;
c、質(zhì)量體系是否得到持續(xù)改進(jìn)及工作績效是否持續(xù)提高;
d、內(nèi)部質(zhì)量審核結(jié)果是否準(zhǔn)確,質(zhì)量體系運作是否有效;采取的預(yù)防措施是否有效;
e、工作的服務(wù)質(zhì)量是否符合業(yè)主或規(guī)定的要求;
f、業(yè)主的投訴是否迅速有效地得到受理,處理方法是否妥當(dāng);
5.4評審結(jié)果;
5.4.1每次管理評審后應(yīng)形成完整的評審報告,評審報告應(yīng)詳細(xì)記錄有關(guān)評審的結(jié)果。
5.4.2對于評審中提出的不合格項,由相關(guān)部門提出糾正措施,并依照《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
5.4.3管理者代表負(fù)責(zé)驗證糾正措施實施效果,向總經(jīng)理匯報糾正措施執(zhí)行情況,并保證關(guān)閉。
5.5評審報告的管理
評審報告將視實際需要發(fā)出副本,并由管理部登記,正本由管理部存檔,報告正本與所有副本各項內(nèi)容應(yīng)完全一致,管理者代表對其負(fù)責(zé)評審報告保存期限為3年。
5.6總經(jīng)理負(fù)責(zé)每年至少一次的管理評審,以確保質(zhì)量體系持續(xù)有效的適用并滿足iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)和公司質(zhì)量方針與目標(biāo)和要求。
5.7必要時,公司出現(xiàn)有重大變動如組織機(jī)構(gòu)的重新設(shè)置或顧客有重大投訴等情況時總經(jīng)理有權(quán)決定臨時進(jìn)行管理評審。
5.8管理評審?fù)ǔ闀h形式,參加人員為各負(fù)責(zé)人及有關(guān)人員。
6.0相關(guān)文件與記錄
a)《糾正和預(yù)防措施控制程序》
b)《管理評審計劃》
c)《管理評審報告》
d)《糾正措施報告》qr-c
e)《預(yù)防措施報告》qr-c
第10篇 物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施管理控制工作程序
物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施管理控制程序
1.0目的
對公共設(shè)施進(jìn)行日常保養(yǎng),及時發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞情況并進(jìn)行維修,保證公共設(shè)施的完好率符合相關(guān)要求。
2.0范圍
適用于公司所轄物業(yè)的所有公共設(shè)施。
3.0職責(zé)
3.1巡樓護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施損壞情況。
3.2維修班負(fù)責(zé)公共設(shè)施日常保養(yǎng)及維護(hù)。
3.3工程部負(fù)責(zé)新建或改建公共設(shè)施,組織對嚴(yán)重?fù)p壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修。
4.0內(nèi)容
4.1公共設(shè)施的保養(yǎng)
4.1.1每年初,維修班按公司規(guī)定制定公共設(shè)施保養(yǎng)計劃,填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)計劃》,并按計劃時間對公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng),填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。
4.2公共設(shè)施損壞的發(fā)現(xiàn)
4.2.1巡樓護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障,須于當(dāng)日填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》并交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任。
4.3 公共設(shè)施損壞的處理
4.3.1維修班接到通知單后,及時派人修復(fù)處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告辦公室,并說明原因,由主管主任按實際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報告。
4.3.2 管理處主管主任應(yīng)對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進(jìn)行跟蹤驗證。
4.4公共設(shè)施的新建或改建
4.4.1公共設(shè)施的新建或改建由管理處負(fù)責(zé)與發(fā)展商或業(yè)委會確定方案,由工程部負(fù)責(zé)實施。
5.0相關(guān)文件與記錄
wi/gw 《建筑/裝飾管理手冊》
qr-7.5.1-02《發(fā)現(xiàn)故障通知單》
第11篇 物業(yè)總經(jīng)理辦公室主任工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)總經(jīng)理辦公室主任年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確保××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室年度計劃目標(biāo)得以實現(xiàn),經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人 總經(jīng)理辦公室主任 共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室二
第12篇 物業(yè)管理公司主要工作職能
物業(yè)管理公司主要職能
一、**物業(yè)管理公司主要功能:
1.作為mm房地產(chǎn)對外的主要窗口,也是業(yè)主與mm房地產(chǎn)的聯(lián)系渠道;
2.協(xié)調(diào)管理處與業(yè)主或住戶的關(guān)系;
3.代表業(yè)主向公司反映意見,代表公司向業(yè)主傳達(dá)管理方的精神;
4.為業(yè)主提供全方位的配套服務(wù);
二、目的:
1.最大限度地滿足業(yè)主或住戶的生活要求,使業(yè)主或住戶住得放心;
2.解決業(yè)主日常生活及使用物業(yè)過程中遇到的問題;
3.通過對進(jìn)出小區(qū)人員及物品的管控,有效地降低小區(qū)罪案的發(fā)生;
4.通過對業(yè)主使用物業(yè)的指引及管理,能最大限度地使物業(yè)保值甚至增值,從以達(dá)到物業(yè)管理的目的;
5.通過對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù),保證業(yè)主或住戶充分享用物業(yè)的最大功能。
三、職責(zé)范圍:
(一)辦公室
1.統(tǒng)籌計劃管理處各部門工作的分配安排;
2.負(fù)責(zé)與各公司(部門)的工作協(xié)調(diào)與溝通;
3.跟進(jìn)會所范圍內(nèi)的商鋪租賃手續(xù);
4.收發(fā)并整理管理處對外及外來文件;
5.每月匯總管理處各部門員工的考勤;
6.每月核對各部門領(lǐng)料記錄;
7.向各部門傳達(dá)經(jīng)理室下達(dá)指示或向經(jīng)理室匯報各部門情況;
8.整理收樓資料,建立及管理業(yè)主資料檔案;
(二)各區(qū)管理處
1.辦理業(yè)主收樓手續(xù);
2.辦理業(yè)主所需的各類服務(wù)申報手續(xù);
3.辦理裝修申請及各類出入證手續(xù);
4.辦理業(yè)主日常項目申報等有關(guān)手續(xù);
5.有償服務(wù)的咨詢及辦理有關(guān)手續(xù)。
6.協(xié)助業(yè)主處理日常生活中遇到的問題。
7.接待來訪單位或個人及其來電(函);
8.接收及記錄業(yè)主報修工程項目,并落工程單到各有關(guān)部門;
9.監(jiān)督并反饋業(yè)主工程檢修問題的處理進(jìn)度及結(jié)果;
10.管理未收樓單位或已收樓單位留下的門匙;
11.接聽業(yè)主日常來電咨詢,并落工程單跟進(jìn);
12.協(xié)助財務(wù)部處理有關(guān)業(yè)主繳(欠)費事宜;
(三)清潔綠化部
1.負(fù)責(zé)對小區(qū)的公用娛樂設(shè)施、公園、道路、車站、公共樓梯間、樓宇外墻、樣板房等地的衛(wèi)生清潔工作;
2.對未收樓的單位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)工作;
3.負(fù)責(zé)行政辦公樓的日常清潔;
4.看管樣板房,防止室內(nèi)飾物被竊或破壞;
5.負(fù)責(zé)清運小區(qū)淤泥、垃圾;
6.為業(yè)主或住戶提供家居清潔、滅鼠滅蚊、收送洗衣等有償服務(wù)(暫未有);
7.服務(wù)過程中,聽取客人意見,及時向上級匯報并反饋有關(guān)部門;
8.定期對全區(qū)公共場所進(jìn)行滅'四害'工作;
9.積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。
(四)工程維修部
1)水電維修組
1.保持小區(qū)內(nèi)水、電等資源的供給與管理及其工程的養(yǎng)護(hù)與維修;
2.對小區(qū)內(nèi)機(jī)電、消防、配電房、水泵房等設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行操作管理、維修、保養(yǎng)等工作;
3.負(fù)責(zé)協(xié)助小區(qū)的通訊設(shè)備、有線電視天線的維修保養(yǎng)和故障檢修;
4.對管理處各部門傳達(dá)或本部巡查發(fā)現(xiàn)所得有問題的公共設(shè)施進(jìn)行檢修;
5.與相關(guān)部門保持良好關(guān)系,及時處理相關(guān)問題;
6.定期巡查區(qū)內(nèi)設(shè)備房設(shè)備用及各游樂設(shè)施的運行情況,并認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄;
7.每月抄錄住宅單位水電表,進(jìn)行月度水電耗用分析對比,及時發(fā)現(xiàn)并杜絕浪費現(xiàn)象;
8.保持值班室、配電房、加壓泵的清潔、設(shè)備保養(yǎng)及維修等;
9.確保各苑區(qū)的電房設(shè)施、公用設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展,并在緊急情況下及時派遣相關(guān)工作人到現(xiàn)場排除故障;
10.遇到突然停電或其它突發(fā)性事故時,迅速趕往現(xiàn)場,保持鎮(zhèn)定,按操作規(guī)程及時排除故障或采取有效的應(yīng)急措施,及時處理問題;
11.積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。
2)土建給排水維修組
1.嚴(yán)格遵守公司(部門)規(guī)章制度,維護(hù)公司(部門)利益,工作中按實際情況、實事求是地為業(yè)主解決問題;
2.在業(yè)主收樓前提前介入社區(qū)的管理工作,協(xié)助各部門對社區(qū)的管理,使業(yè)主的交樓工作能順利進(jìn)行;
3.對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維修、部分安裝、修改工程的計劃、組織施工、進(jìn)度跟進(jìn)、質(zhì)量監(jiān)督;
4.定期與管理員陪同業(yè)主到樓宇現(xiàn)場進(jìn)行驗收交接工作,并對物業(yè)手尾工程進(jìn)行跟進(jìn);
5.負(fù)責(zé)跟進(jìn)各部門傳達(dá)或巡查發(fā)現(xiàn)的小區(qū)公共設(shè)施問題及收樓后業(yè)主提出的物業(yè)更改工程,組織各施工部門施工及按實際情況制訂施工時間;
6.定期組織相關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)公共道路、設(shè)備設(shè)施、暗藏管網(wǎng)、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行維修工作;
7.跟進(jìn)工程過程中保持與業(yè)主或各區(qū)管理處聯(lián)系,及時反饋工程情況,從而降低投訴率;
8.積極、認(rèn)真地完成上級交辦的各項任務(wù)。
第13篇 物業(yè)管理公司籌建成立工作程序
籌建物業(yè)管理公司主要要從以下幾方面考慮
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求:
為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,根據(jù)《公司法》的要求,全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1.一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上,或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;
(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋(下同);
(3)管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;
(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;
(5)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上;
(6)企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上;
(7)企業(yè)注冊資本50萬元以上(含50萬元)
2.三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米,或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米;
(2)有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;
(3)企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元);
3.處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告;
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任書;
(5)驗資證明;
(6)經(jīng)營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;
(9)其他有關(guān)資料。
2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨資)
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外,還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。 3.私營企業(yè)
(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);
(2)業(yè)主的工作簡歷;
(3)申請資質(zhì)審批的報告;
(4)管理章程;
(5)驗資證明;
(6)經(jīng)營場所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;
(8)雇員的名冊;
(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;
(10)其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系――各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申 報資料齊全后,在一定時間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個星期內(nèi))審核完畢,符合經(jīng)營資質(zhì)條件的, 核發(fā)批準(zhǔn)文件,其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊登記,在手續(xù)辦完后才 能對外營業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公 司”兩種。
(二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于 物業(yè)管理是一個新興行業(yè),在注冊登記中會遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨 物業(yè)管
理公司的經(jīng)營宗旨應(yīng)含有以下幾個方面:
(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會分工,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營良性循環(huán),促進(jìn)我國住房制度改革 的深化。
(2)對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù),使其物業(yè)保值、增值, 延長其使用壽命,最大限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。 (3)物業(yè)管理的對象是物業(yè),服務(wù)對象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對象,開展各 類經(jīng)營業(yè)務(wù),寓經(jīng)營與管理十服務(wù)之中,提供全方位的方便服務(wù)。
(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和 工作環(huán)境,最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一。
(5)履行社會管理義務(wù),積極開展兩個文明建設(shè),致力于全社會的文明和進(jìn)步。
2.經(jīng)營范圍 根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求,物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有:
(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運行及看護(hù)管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理; 綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險管理等。
第14篇 物業(yè)管理公司經(jīng)理人廉正工作守則
物業(yè)管理公司經(jīng)理人廉正守則
為維護(hù)zz企業(yè)形象,保證公司各項規(guī)章制度的嚴(yán)肅性,保證公司有一個清潔廉政的管理層員工隊伍。特制定經(jīng)理人廉政守則。
1、大力宣傳zz企業(yè)文化,發(fā)揚zz'精誠團(tuán)結(jié)、艱苦奮斗、積極進(jìn)取、嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)'的工作精神。
2、愛護(hù)zz企業(yè)品牌,象愛護(hù)自己的眼睛一樣。
3、愛崗敬業(yè)、熱心公益、關(guān)懷他人、做zz人、做社會人。
4、不隨意參加政府、社會的團(tuán)體、組織,不隨意接受媒體的采訪。
5、老老實實做人、清清白白做事。不搬弄是非,不傳播、信奉小道消息、誹謗他人,提倡溝通、反對猜疑。
6、多想別人的優(yōu)點,多想自己的缺點,真誠相處、寬厚待人。
7、遵守公司財務(wù)制度,不在自己管理的部門設(shè)置小金庫;不以權(quán)謀私、營私舞弊。
8、講團(tuán)結(jié)、講協(xié)作、反對裙帶、反對小團(tuán)體,工作中不談兄論弟。
9、不收員工禮品、不吃請、不受賄,杜絕回扣、灰色收入等違反國家政策法規(guī)現(xiàn)象發(fā)生。
10、企業(yè)效益決定企業(yè)發(fā)展,企業(yè)成敗決定個人成敗。堅決杜絕工作推脫、扯皮、做一天和尚撞一天鐘現(xiàn)象。
第15篇 園區(qū)物業(yè)環(huán)境管理工作程序
深圳市vk物業(yè)管理有限公司
名稱:環(huán)境管理工作程序
1.目的
明確清潔、消殺與泳池救生的工作內(nèi)容及要求,確保環(huán)境管理工作順利實施。
2.范圍
適用于公司各部門的環(huán)境管理工作。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
部門環(huán)境負(fù)責(zé)人編制本部門環(huán)境工作細(xì)則和作業(yè)指導(dǎo)書;指導(dǎo)本部門環(huán)境工作的開展
部門負(fù)責(zé)人審批各類工作細(xì)則;抽查環(huán)境工作的開展情況
運營組每季度檢查一次本片區(qū)內(nèi)的環(huán)境管理質(zhì)量;編制本片區(qū)的半年度環(huán)境評估報告
品質(zhì)管理部指導(dǎo)公司各部門保潔工作的開展;引進(jìn)保潔新材料、新方法;審批各部門的作業(yè)指導(dǎo)書;每年舉行一次環(huán)境大檢查
4.方法和過程控制
4.1環(huán)境管理工作類別
作業(yè)類別未外包項目工作內(nèi)容外包項目工作內(nèi)容
清潔衛(wèi)生公共場所清潔,室內(nèi)清潔、收倒垃圾等監(jiān)督服務(wù)供方的作業(yè)情況
清潔樣板房、接待廳等
消殺'四害'消殺、白蟻防治監(jiān)督服務(wù)供方的作業(yè)情況
泳池泳池設(shè)備的使用和清潔、水質(zhì)處理和救生、秩序維護(hù)等
4.2環(huán)境人員通用要求
項目標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容
人員素質(zhì)身體健康,品行良好,熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況,熟悉本崗位的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程。
著裝上班時間,按公司規(guī)定著工作服;
制服應(yīng)保持干凈、平整,指甲長不超過指尖2毫米。統(tǒng)一穿著深色平底鞋
行為自覺維護(hù)干凈整潔的工作環(huán)境,主動做到'人過地凈'及'工完清場';
為顧客指引方向或指點位置時應(yīng)用手掌指示,手心向上,親切明確;
在作業(yè)時,應(yīng)放置或懸掛相關(guān)的警示標(biāo)識;
進(jìn)行高空作業(yè)、清理下水井道、消殺作業(yè)時,應(yīng)按要求配戴個人安全防護(hù)用具;
路遇客戶,應(yīng)暫時停止操作,主動讓路,并向顧客點頭/問好,面帶微笑;
與顧客溝通時面帶微笑并保持適當(dāng)?shù)?一米以外的)距離;
路遇顧客問詢,能正確解決或回答時予以解決或回答。不能解決或回答的,指引顧客到客服前臺咨詢或主動告知客戶相關(guān)咨詢電話;
家政服務(wù)過程中應(yīng)注意保護(hù)顧客隱私、愛護(hù)顧客物品、尊重顧客個人生活習(xí)慣;
服務(wù)中應(yīng)注意噪音控制和能源資源的節(jié)約;
對工作過程中有安全隱患或造成使用不便的部位或設(shè)施,設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。
嚴(yán)禁賭博、打架斗毆等行為。
工具管理工具設(shè)備擺放整齊、保持清潔,標(biāo)識清楚。管理責(zé)任落實到人,統(tǒng)一存放于非人流密集處的指定場地。
宿舍管理集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊,保持通風(fēng)。禁止存放易燃易爆物品和違禁刀具槍具;禁止私接電源。
4.3環(huán)境管理工作內(nèi)容
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時間記錄
品質(zhì)管理部環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的臨時抽查、業(yè)務(wù)巡查持續(xù)
《保潔工作檢查記錄表》
環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的年度檢查每年一次
運營組環(huán)境服務(wù)質(zhì)量的季度檢查每季度一次《保潔工作檢查記錄表》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
《 工作評估報告》
編制本片區(qū)清潔、消殺、綠化供方半年評估報告
跟進(jìn)本區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量整改措施的落實情況
每半年一次
部門負(fù)責(zé)人審批環(huán)境工作作業(yè)細(xì)則、規(guī)章制度
每月對環(huán)境現(xiàn)場進(jìn)行檢查、指導(dǎo)每月至少一次《保潔工作檢查記錄表》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查記錄表》
環(huán)境主管/主辦合理調(diào)整、安排職員的工作崗位持續(xù)《保潔工作檢查記錄表》
《 工作評估報告》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
編制環(huán)境工作作業(yè)細(xì)則、規(guī)章制度持續(xù)
制定環(huán)境類月工作計劃,編寫各服務(wù)供方的評估報告每月5日前
組織班組例會每周一次
負(fù)責(zé)環(huán)境類記錄及時存檔每月一次
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時間記錄
環(huán)境主管/主辦負(fù)責(zé)地產(chǎn)/甲方向物業(yè)移交的環(huán)境類資料、材料的檢查驗收/《保潔工作檢查記錄表》
《 工作評估報告》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
現(xiàn)場清潔、消殺質(zhì)量抽查每周至少一次
保潔班長班組日常工作安排持續(xù)《保潔工作檢查記錄表》
《 工作評估報告》
《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
環(huán)境類工具及用品的申請領(lǐng)用持續(xù)
環(huán)境類設(shè)備工具維護(hù)及操作指導(dǎo)持續(xù)
職員的日常技能培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)每月一次
考核班員的月工作情況每月一次
監(jiān)督巡視各崗位工作情況每日一次
負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)域內(nèi)空置房的檢查按地產(chǎn)或甲方要求操作
保潔員熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況。持續(xù)《居家服務(wù)情況記錄表》
《周期性保潔工作記錄表》
熟悉保潔工具、用品的使用。持續(xù)
按照規(guī)定,對責(zé)任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。按文件規(guī)定進(jìn)行
負(fù)責(zé)提供家政服務(wù)。及時
外包監(jiān)控員掌握基本的保潔、綠化、消殺知識
持續(xù)《保潔工作檢查記錄表》《 消殺(毒)工作記錄表》
熟悉保潔外包監(jiān)控的流程與方法
熟悉外包各崗位的分布情況、各崗位人員狀況
每月至少一次
監(jiān)督檢查各崗位工作情況與工作質(zhì)量持續(xù)
核查保潔外包方物料到位情況每月至少一次
核查保潔外包方人員到崗情況
監(jiān)督消殺外包方消殺藥品的配比、定期更換情況
持續(xù)
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時間記錄
消殺員了解各類消殺藥品的性能及使用方法、'四害'、白蟻的生活習(xí)性及危害情況。持續(xù)《 消殺(毒)工作記錄表》
>
實施消殺。按文件規(guī)定進(jìn)行
泳池管理員做好顧客驗證工作,監(jiān)控泳場區(qū)域內(nèi)的動態(tài),制止不安全的行為。持續(xù)
《泳池、泳樂設(shè)施運行記錄表》
《消殺(毒)工作記錄表》
熟練掌握、正確處理水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔工作。持續(xù)
清掃泳池泵房,保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。每天一次
泳池、按摩池進(jìn)行吸塵、過濾;消毒、清潔工作,檢測、記錄水質(zhì)酸堿度、余氯,觀察水質(zhì)變化情況并及時調(diào)整。
開放期間每天一次;余氯和ph值至少檢測三次并記錄
4.3部門應(yīng)編寫的環(huán)境類作業(yè)指導(dǎo)文件
4.3.1除公司所編作業(yè)指導(dǎo)書外,各部門應(yīng)根據(jù)實際情況編制相應(yīng)作業(yè)指導(dǎo)書,報品質(zhì)管理部審批,統(tǒng)一編號。各部門編制的作業(yè)指導(dǎo)文件如下表:
序號文件名稱序號文件名稱
01銷售大廳保潔作業(yè)指導(dǎo)書04樣板房保潔作業(yè)指導(dǎo)書
02會所保潔作業(yè)指導(dǎo)書05保潔工作細(xì)則及流程
03酒吧作業(yè)指導(dǎo)書
5.相關(guān)文件
vkwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-02 《公共設(shè)施/物品保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-03 《保潔設(shè)備操作指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-04 《常用清潔劑使用方法》
vkwy7.5.1-h01-05 《辦公場所清潔作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-06 《晶面處理作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-07 《地面打蠟和污漬處理作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-08 《洗手間清潔作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-09 《垃圾中轉(zhuǎn)站管理辦法》
vkwy7.5.1-h01-10 《消殺作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-11 《泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-12 《泳樂設(shè)施操作作業(yè)成績指導(dǎo)書》
vkwy7.5.1-h01-13 《收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書》
vkwy8.2.3-h01《清潔工作標(biāo)準(zhǔn)與檢查程序》
6.記錄表格
vkwy7.4-z03-f5 《工作評估報告》
vkwy7.5.1-g04-f1 《居家服務(wù)情況記錄表》
vkwy7.5.1-h01-10-f1《消殺(毒)工作記錄表》
vkwy7.5.1-h01-10-f2《鼠、蟑密度檢測記錄表》
vkwy7.5.1-h01-11-f1《泳池、泳樂設(shè)施運行記錄表》
vkwy7.5.1-h02-f1 《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》
vkwy8.2.3-h01-f1 《保潔工作檢查記錄表》
第16篇 某小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
小區(qū)物業(yè)管理員工作規(guī)范
一、每日工作
1、巡視所管理的宅區(qū),巡視內(nèi)容為:
(1)、檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修、墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告、有無亂擺攤販)
(2)、住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)破損、消防通道是否被堵、輸電線路是否完好、有無亂拉亂搭、有無可疑人員活動)
(3)、住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞、房前屋后和公共場所有無亂仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有無亂停放車輛、亂晾曬衣物、有無影響正常休息的噪聲源)
(4)、基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞、室外上下水道是否暢通、有無滲漏、路口及其它實施有無損壞)
2、經(jīng)營性房租、管理費、各項規(guī)費的收繳;
3、接待住戶、租戶來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)的投訴;
4、編報和房屋保養(yǎng)、維修計劃工作,驗收修繕質(zhì)量;
5、做好工作日記、整理內(nèi)務(wù)。
二、一周工作
1、走訪租、住戶,了解情況、聽取意見、及時處理;
2、初審租、住戶裝修申請、并報上級審批;
3、檢查每棟樓宇及公共設(shè)施是否完好,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時上報并協(xié)助處理;
三、一月工作
1、執(zhí)行本月保養(yǎng)維修計劃,編報下月保養(yǎng)維修計劃;
2、編報房屋租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表;
3、整理房屋管理資料、檔案,對發(fā)生異動的做出修改、
4、與有關(guān)單位聯(lián)系、交換情況,如有情況須用書面報告反映;
四、一季工作
1、檢查住宅區(qū)消防設(shè)施是否完整無缺、能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時處理及上報;
2、清理房租、管理費和各項規(guī)費收繳情況、并編報季度報表,清查是否有錯收、漏收,采取措施對拖欠費用進(jìn)行追繳;
3、編報本季度維修保養(yǎng)報告及季度工作計劃;
五、一年工作
1、本年度所做工作進(jìn)行自我總結(jié)并報主管經(jīng)理考評;
2、編報年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;
3、編報下年度維修保養(yǎng)計劃、制訂下年度工作計劃。
