篇一 物業(yè)考察報(bào)告3050字
物業(yè)考察報(bào)告范文物業(yè)管理考察報(bào)告
____年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察，考察座談會(huì)于9月7日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行，深圳市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進(jìn)行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達(dá)到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭，主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任，深圳市政府副秘書長(zhǎng)、深圳市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì)，聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時(shí)間上看，我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。
(三)加強(qiáng)開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè)，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進(jìn)行年檢外，在適當(dāng)時(shí)間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件，對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等，通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。
2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制，____年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評(píng)專家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問題。
一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(一)、起步時(shí)間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981年，人們對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，而我市物業(yè)管理起步于____年，人們從福利性住房管理過(guò)渡到商品化住房管理還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，不可能一蹴而就。
(二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi)，深圳市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低
2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別：深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)，全市注冊(cè)企業(yè)898家，一級(jí)企業(yè)50家，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家，全為三級(jí)以下企業(yè)，管理項(xiàng)目30項(xiàng)，達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū)，管理面積173萬(wàn)平方米。
(四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì)，有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實(shí)，是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。
三、幾點(diǎn)建議。
物業(yè)管理涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面：
(一)物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報(bào)和意見反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。
(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，要通過(guò)宣傳樹立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念，增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺(tái)的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對(duì)性政策缺位，應(yīng)加快出臺(tái)《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。
(四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場(chǎng)，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。
(五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái)，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。
物業(yè)考察報(bào)告范文
篇二 關(guān)于北京上海山東政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理情況的考察報(bào)告3850字
6月16日至22日，我局考察組一行6人，分別赴北京、上海、山東等地，對(duì)機(jī)關(guān)辦公用房管理、物業(yè)管理的有關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況總結(jié)匯報(bào)如下：
一、中央國(guó)家機(jī)關(guān)和各地（市）物業(yè)管理的基本情況
１、國(guó)管局機(jī)關(guān)物業(yè)管理的基本情況。國(guó)管局機(jī)關(guān)的物業(yè)管理由國(guó)管局機(jī)關(guān)服務(wù)中心事業(yè)部負(fù)責(zé)，下設(shè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督處負(fù)責(zé)日常監(jiān)督檢查管理，財(cái)務(wù)結(jié)算中心負(fù)責(zé)費(fèi)用結(jié)算。保安、保潔、會(huì)議、綠化、維修、餐飲均已實(shí)行了保障社會(huì)化，具體做法是服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后，通過(guò)向社會(huì)公開招標(biāo)來(lái)選擇服務(wù)公司，事業(yè)部代表機(jī)關(guān)服務(wù)中心選擇了６家公司分別從事以上６項(xiàng)服務(wù)，簽訂了有效期限為一年的合同，并且確定“一年一招標(biāo)”的原則。國(guó)管局機(jī)關(guān)服務(wù)對(duì)象1600余人，自實(shí)行社會(huì)化運(yùn)作后，運(yùn)行情況良好。
中央國(guó)家機(jī)關(guān)的節(jié)能減排工作在國(guó)管局統(tǒng)籌安排下，經(jīng)過(guò)短短半年時(shí)間，中央國(guó)家機(jī)關(guān)已全部完成辦公區(qū)所有非節(jié)能燈具的更換改造，實(shí)現(xiàn)節(jié)能燈使用率100%。在照明節(jié)能改造中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)始終堅(jiān)持“節(jié)能必須節(jié)約”的原則，盡量不破壞原照明使用線路，同時(shí)保證安全和質(zhì)量。對(duì)于使用電子鎮(zhèn)流器的t8燈具，根據(jù)使用壽命周期，實(shí)行分步更換，避免浪費(fèi)。恰逢全國(guó)節(jié)能宣傳周，我們到國(guó)管局機(jī)關(guān)辦公樓時(shí)，除了辦公室外，走廊、樓道、衛(wèi)生間電燈都是關(guān)著的。據(jù)介紹情況的領(lǐng)導(dǎo)談，現(xiàn)在節(jié)能減排工作在中央國(guó)家機(jī)關(guān)已到了全面實(shí)施的階段，提倡“人人節(jié)約，事事節(jié)約”，辦公室和公共場(chǎng)所要充分利用自然光，無(wú)需燈光時(shí)應(yīng)隨手關(guān)燈，杜絕白晝燈、長(zhǎng)明燈的存在。多走樓梯少乘電梯：既節(jié)省電能，又鍛煉身體。很多單位的外景大功率照明燈，等天黑后才開，并且在深夜及時(shí)關(guān)閉。長(zhǎng)時(shí)間不使用的電腦，要關(guān)閉電源，因?yàn)殡娔X待機(jī)狀態(tài)也是要耗電的。下班后，及時(shí)關(guān)閉走廊、樓道、衛(wèi)生間的電燈。這些做法，對(duì)于我們的節(jié)能減排工作，具有重要的示范作用。
２、國(guó)家質(zhì)檢總局辦公大樓物業(yè)管理的基本情況。國(guó)家質(zhì)檢總局辦公大樓的物業(yè)管理由局機(jī)關(guān)服務(wù)中心負(fù)責(zé)，實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，物業(yè)管理已通過(guò)iso9001質(zhì)量管理體系和iso14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。質(zhì)檢總局機(jī)關(guān)、國(guó)家認(rèn)監(jiān)委、質(zhì)監(jiān)委、局信息中心、法規(guī)中心共計(jì)1200余人同在該樓辦公，整座大樓設(shè)備設(shè)施好，環(huán)境優(yōu)雅，衛(wèi)生整潔，管理制度健全。該樓共有房間644間，面積8萬(wàn)余平方米，１４間功能大小不同的會(huì)議室統(tǒng)一布置在大廈３層，車庫(kù)設(shè)在地下一、二層各一部，車位總計(jì)有438個(gè)，餐廳設(shè)在地下一層，操作間工作時(shí)，幾乎看不到油煙，領(lǐng)導(dǎo)餐廳面積不大，突出特點(diǎn)是餐具考究，擦得锃明瓦亮，桌布潔白無(wú)任何瑕疵，環(huán)境特別整潔干凈，據(jù)該樓物業(yè)管理層人員介紹，由于注重培訓(xùn)學(xué)習(xí)，餐飲服務(wù)等級(jí)廚師多，菜品質(zhì)量很過(guò)關(guān)，因此國(guó)家質(zhì)檢總局的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)幾乎都在內(nèi)部宴請(qǐng)。當(dāng)晚，有幸應(yīng)邀進(jìn)行了品嘗，覺得真是名不虛傳。
３、上海市政府機(jī)關(guān)辦公大樓物業(yè)管理的基本情況。上海市政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理統(tǒng)一由上海市錦勤集團(tuán)有限公司（前身是原市政府機(jī)關(guān)服務(wù)中心）負(fù)責(zé)，實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作。錦勤集團(tuán)下設(shè)高級(jí)樓宇、車輛服務(wù)、賓館酒店三個(gè)中心，原有人員編制在轉(zhuǎn)制時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)化為企業(yè)編制，現(xiàn)有員工546人，其中100余名原機(jī)關(guān)職工仍按現(xiàn)行工資體制標(biāo)準(zhǔn)開支，其余靈活就業(yè)人員按市場(chǎng)化運(yùn)作。局機(jī)關(guān)設(shè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量運(yùn)行及結(jié)算業(yè)務(wù)，每月與錦勤集團(tuán)結(jié)算。辦公樓物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)為26元／月／平方米，為上兩年物業(yè)管理費(fèi)開支的平均數(shù)；綠化養(yǎng)護(hù)2元／月／平方米；保安實(shí)行社會(huì)公開招標(biāo)，由中標(biāo)的保安公司負(fù)責(zé)。餐飲服務(wù)每天分早、中、晚三次，中午8個(gè)熱菜、4個(gè)涼菜，實(shí)行刷卡自助式服務(wù)，盛菜的器皿是不銹鋼的，上有不銹鋼的防塵罩，容量不大，隨時(shí)可以填充即時(shí)炒好的菜品，每個(gè)菜品由服務(wù)員打成若干小份，由就餐者根據(jù)自己的喜好進(jìn)行選擇，然后統(tǒng)一結(jié)算。
４、山東省省政府機(jī)關(guān)綜合辦公大樓的物業(yè)管理情況。山東省政府機(jī)關(guān)綜合辦公大樓的物業(yè)管理由省直第一物業(yè)管理中心（事業(yè)編制）負(fù)責(zé)?，F(xiàn)有在編人員18人，靈活就業(yè)人員43人。承擔(dān)40余位廳局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和平均每年900余次會(huì)議及10，000余平方米的公共區(qū)域保潔服務(wù)工作；保安服務(wù)通過(guò)招標(biāo)由社會(huì)保安公司負(fù)責(zé)；綠化規(guī)模較小，由行政處和物業(yè)中心共同管理。經(jīng)費(fèi)來(lái)源由省財(cái)政按現(xiàn)有編制撥款，其余不足由駐樓各單位根據(jù)服務(wù)情況分?jǐn)偅秳趧?dòng)合同法》實(shí)施后，尚未為勞動(dòng)者辦理社會(huì)保險(xiǎn)，現(xiàn)正在嘗試對(duì)24名保潔人員實(shí)行勞務(wù)派遣。管理體制上，物業(yè)中心下設(shè)服務(wù)科，具體負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，每周三下午定期檢查一次，實(shí)行打分制，95分以上的，績(jī)效工資加10-30元，60分以下的，扣10-30元。山東之行最大的收獲在于接待服務(wù)工作，我們感受到的是國(guó)賓般的待遇，衣食住行安排得非常周到細(xì)致熱情，有賓至如歸賓主一家之感，真不愧為“文明禮儀之邦”。
二、省政府大院物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（一）、基本情況。省政府大院的物業(yè)管理90％以上由行政一處負(fù)責(zé)（省國(guó)資委辦公樓、省人防辦和省人防設(shè)計(jì)院辦公樓、電信69局、省檔案館等單位保潔、收發(fā)等由本單位自行承擔(dān)，餐飲服務(wù)仍由行政一處承擔(dān)）。省政府北陵大院總面積40.2萬(wàn)平方米，行政一處承擔(dān)著省政府大院主要的后勤保障服務(wù)工作，承擔(dān)著省政府機(jī)關(guān)廳局級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)及XX余名工作人員的餐飲服務(wù)工作，承擔(dān)著院內(nèi)各辦公樓的保潔、收發(fā)、更值等服務(wù)工作，處屬單位人民會(huì)堂承擔(dān)著省“兩會(huì)”等大中小型會(huì)議的接待服務(wù)工作，承擔(dān)著政府大院17萬(wàn)平方米的綠化工作、庭院保潔以及機(jī)關(guān)干部的醫(yī)療保健、健身服務(wù)工作等。
行政一處機(jī)構(gòu)設(shè)置。分行政與事業(yè)兩類，共14個(gè)部門。（a）行政下設(shè)職能科室11個(gè)：人秘科、財(cái)務(wù)科、行政一科、行政二科、行政三科、綜合樓管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能運(yùn)動(dòng)館、保潔隊(duì)、省長(zhǎng)辦公樓服務(wù)班；（b）事業(yè)單位有3個(gè)：人民會(huì)堂、省政府機(jī)關(guān)門診部、省政府機(jī)關(guān)幼兒園。需要說(shuō)明的是：其中行政三科、省政府機(jī)關(guān)幼兒園，行政一處僅負(fù)責(zé)他們的黨務(wù)、人事、工會(huì)工作，以及靈活就業(yè)人員和行政三科工作人員的工資管理。
行政一處人員構(gòu)成。現(xiàn)有在崗人員411人，其中：公務(wù)員９人，機(jī)關(guān)工勤９人，生活科參照行政待遇人員19人，事業(yè)編制人員70人，集體職工42人，靈活就業(yè)人員261人。借調(diào)1人，返聘1人。另有編制在我處，在車隊(duì)、勞服公司等單位工作的人員15人?，F(xiàn)離退休人員120人，其中離休干部12人，退休干部職工108人。
行政一處領(lǐng)導(dǎo)班子組成。現(xiàn)有班子成員4人：處長(zhǎng)1名、副處長(zhǎng)2名、正團(tuán)職轉(zhuǎn)業(yè)干部1名。
行政一處資金來(lái)源。多功能運(yùn)動(dòng)館和省發(fā)改委綜合樓資金、大院綠化費(fèi)、省長(zhǎng)辦公樓服務(wù)人員經(jīng)費(fèi)以及部分大院管理費(fèi)用由省財(cái)政撥入專項(xiàng)資金。同時(shí)，收繳駐院?jiǎn)挝还芾碣M(fèi)用于支付水電費(fèi)、員工工資不足等。此外，機(jī)關(guān)食堂依靠自身資源優(yōu)勢(shì)，積極開展婚宴創(chuàng)收，彌補(bǔ)了伙食、人員開資的不足。
（二）、近年來(lái)主要工作
近年來(lái)，圍繞全局中心工作，行政一處進(jìn)一步調(diào)整，明確自身工作思路，理順關(guān)系，以加強(qiáng)管理為重點(diǎn)，以強(qiáng)化服務(wù)為中心，整體建設(shè)水平有了新的提高，綜合服務(wù)保障能力得到進(jìn)一步增強(qiáng)。
2023年1月1日，嚴(yán)格貫徹實(shí)施《勞動(dòng)合同法》，依法對(duì)全處247名靈活就業(yè)人員實(shí)行了勞務(wù)派遣。按照規(guī)定為勞動(dòng)者調(diào)整了工資標(biāo)準(zhǔn)和參加了養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、失業(yè)、生育等５種社會(huì)保險(xiǎn)，使靈活就業(yè)人員的管理走上了法制化、規(guī)范化、制度化的正確軌道。
省政府北陵大院12辦公樓的廳局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)辦公室及公共區(qū)域的保潔、更值服務(wù)及8座辦公樓的收發(fā)工作，制度健全，管理規(guī)范，設(shè)施完好，保障有力；省直機(jī)關(guān)獨(dú)身宿舍正逐步實(shí)行公寓式管理，不斷完善居住條件；省政府領(lǐng)導(dǎo)的通訊保障及駐院各單位的電話安裝維修及時(shí)、快捷、迅速，暢通無(wú)阻；省政府機(jī)關(guān)圖書館實(shí)行管理信息化，現(xiàn)有各類報(bào)刊45種，藏書11，457冊(cè)。
對(duì)機(jī)關(guān)食堂計(jì)劃地組織實(shí)施就餐環(huán)境的綜合改造，狠抓管理，快速提高伙食質(zhì)量。聘請(qǐng)烹飪大師傳授技藝，舉辦烹飪大賽，克服物價(jià)上漲因素，保證伙食質(zhì)量，豐富風(fēng)味品種，不斷提高了食堂就餐滿意率與服務(wù)水平。
人民會(huì)堂每年成功接待包括全省兩會(huì)、黨代會(huì)在內(nèi)的大中型會(huì)議300余次，完成了表決系統(tǒng)升級(jí)改造工程、消防配電改造工程等。
機(jī)關(guān)大院綠化覆蓋率達(dá)到38.8％。其中草坪面積96，000平方米，主要分布在主干道以南和東新村以西。綠籬共1，300延長(zhǎng)米，其中水臘綠籬900延長(zhǎng)米，紫葉小檗400延長(zhǎng)米。樹木74，990株，主要為槐樹、黑松、檜柏、銀杏。為了進(jìn)一步優(yōu)化辦公環(huán)境，我們著眼全局，精心規(guī)劃，新栽各類喬木600余株、灌木XX余株，新鋪草坪20，000余平方米，并有效防治病蟲害，營(yíng)造了四季長(zhǎng)青、賞心悅目的新局面。
機(jī)關(guān)門診部不斷規(guī)范醫(yī)療管理，全年接待就診10，000余人次。
省政府多功能運(yùn)動(dòng)館提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全年無(wú)休息日。自XX年8月試運(yùn)行，至今已辦理實(shí)名制運(yùn)動(dòng)卡2100張， XX年年至今舉辦各類比賽40余次。
XX年9月開始負(fù)責(zé)省長(zhǎng)辦公樓服務(wù)工作，通過(guò)強(qiáng)化管理，不斷完善服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化辦公環(huán)境，使各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量有了明顯的提高，XX年年省長(zhǎng)辦公樓全年會(huì)議服務(wù)871次。
大院保潔工作有序進(jìn)行，保證了環(huán)境清潔。XX年年行政一處獲局目標(biāo)責(zé)任制管理先進(jìn)單位，保潔隊(duì)獲省直機(jī)關(guān)工委“三八紅旗集體”榮譽(yù)稱號(hào)。
三、中國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)小議
物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。我國(guó)內(nèi)地的物業(yè)管理起源于本世紀(jì)80年代，以廣州、深圳發(fā)展的最早。近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為我國(guó)的一個(gè)新興行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)和機(jī)遇。所謂物業(yè)管理，是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)。何謂物業(yè)？物業(yè)
篇三 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察總結(jié)報(bào)告3150字
物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察總結(jié)報(bào)告
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來(lái)物業(yè)。在對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺。考察歸來(lái)，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來(lái)一樣做大做強(qiáng)，我們可以在哪些方面提高自己的實(shí)力。
一、市場(chǎng)
市場(chǎng)是永恒的話題，任何企業(yè)也無(wú)法躲避或掩飾市場(chǎng)份額對(duì)自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù)，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年，應(yīng)該說(shuō)我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個(gè)老牌子。但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會(huì)跟不上市場(chǎng)的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目是兩個(gè)僅收四角五和五角的低端項(xiàng)目，另外兩個(gè)是目前不能很快帶來(lái)效益和聲譽(yù)的前期項(xiàng)目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場(chǎng)，就算等把這兩個(gè)前期項(xiàng)目做成熟、做成功，市場(chǎng)也過(guò)了這個(gè)擴(kuò)張期，我們那時(shí)也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競(jìng)爭(zhēng)者抗衡。同時(shí)，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時(shí)，我們的服務(wù)水平也將會(huì)大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會(huì)形式真正成長(zhǎng)起來(lái)后，我們就淪為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)2023年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個(gè)篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說(shuō)明2023的中國(guó)房地產(chǎn)平均銷售增長(zhǎng)率達(dá)到54%，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃2023年凈收入達(dá)到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會(huì)到危機(jī)感，因此制定出了針對(duì)性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場(chǎng)進(jìn)行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場(chǎng)擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場(chǎng)當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個(gè)五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個(gè)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，重視市場(chǎng)營(yíng)銷的重要性。柳州福來(lái)，2023年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項(xiàng)目，誠(chéng)然，其中可能有其它因素存在，但我認(rèn)為帶動(dòng)其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場(chǎng)意識(shí)帶動(dòng)公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來(lái)一直秉乘舍棄市場(chǎng)以成就地產(chǎn)品牌的萬(wàn)科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營(yíng)定位在拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場(chǎng)情況，制定出屬于我們的市場(chǎng)規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺(tái)，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升，然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸，實(shí)現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級(jí)跳。在南寧乃至廣西這個(gè)市場(chǎng)上，越來(lái)越多的外來(lái)軍團(tuán)（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來(lái)，廣西物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷體系的企業(yè)才能在市場(chǎng)浪潮中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長(zhǎng)期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷體系，要不斷提升自身的市場(chǎng)營(yíng)銷理念，由上而下都充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，做到懂營(yíng)銷，參與營(yíng)銷，將營(yíng)銷的概念深刻地融于經(jīng)營(yíng)管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場(chǎng)營(yíng)銷體系的一系列工作，包括自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、制定市場(chǎng)戰(zhàn)略、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、信息收集、人員管理、市場(chǎng)管理等多方面工作。
二、經(jīng)營(yíng)
做好經(jīng)營(yíng)是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國(guó)大型開發(fā)企業(yè)背景的萬(wàn)科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營(yíng)壓力，通過(guò)成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來(lái)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬(wàn)科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國(guó)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管項(xiàng)目的實(shí)際情況（北湖和新城的低端項(xiàng)目、蘋果園和國(guó)金未實(shí)際盈利項(xiàng)目），我們的經(jīng)營(yíng)困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來(lái)提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)對(duì)于企業(yè)來(lái)講是杯水車薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營(yíng)困境。從這一角度上講，積極開展創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)對(duì)我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個(gè)愿景和規(guī)劃，同時(shí)通過(guò)各種手段和方法實(shí)現(xiàn)這一愿景。分開來(lái)講，在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑；在內(nèi)部管理中，制定各項(xiàng)任務(wù)，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過(guò)培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時(shí)間倉(cāng)促，未深入觀察、研究福來(lái)的實(shí)際服務(wù)情況，只考慮福來(lái)物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文字說(shuō)明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來(lái)介紹自己的所見所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松，衣冠齊整，站立不動(dòng)，有如軍人；他們行走規(guī)范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，不見嘻笑；指揮車輛，手勢(shì)準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時(shí)分，仍見在清掃、保潔?？梢韵胍?，這樣的隊(duì)伍，一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。由表及里，可以反映出福來(lái)持之以恒的決心。另外一點(diǎn)，在爾海·南山御景，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說(shuō)，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀(jì)大一點(diǎn)的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營(yíng)。
保護(hù)樹木，樹用線綁，而不是用釘；地下停車場(chǎng)內(nèi)開孔為了保留一棵樹。生態(tài)化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來(lái)的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個(gè)檔次就提高很多，我認(rèn)為我們的蘋果園可以借鑒這個(gè)理念。
3、小區(qū)內(nèi)每十米都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。
另外，值得我們關(guān)注的是，福來(lái)根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善。
4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時(shí)尚、美觀。
盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個(gè)方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫(kù)入口設(shè)計(jì)非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無(wú)論是對(duì)業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來(lái)物業(yè)都做得非常美觀、完善。
每個(gè)單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來(lái)，我認(rèn)為這點(diǎn)做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰(shuí)，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時(shí)該問誰(shuí)的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來(lái)的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會(huì)令業(yè)主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來(lái)。
改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實(shí)力這個(gè)概念表述清楚，市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，這四個(gè)方面中的每一個(gè)方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個(gè)方面談一些不成熟的想法，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
篇四 物業(yè)公司學(xué)習(xí)考察報(bào)告3150字
學(xué)習(xí)提高、改變創(chuàng)新，帶著這樣的目的，在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下我們走進(jìn)枊州福來(lái)物業(yè)。在對(duì)#、#兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)考察后，感觸頗深，受益匪淺?？疾鞖w來(lái)，我也一直在想，春風(fēng)物業(yè)如何像福來(lái)一樣做大做強(qiáng)，我們可以在哪些方面提高自己的實(shí)力。
一、市場(chǎng)
市場(chǎng)是永恒的話題，任何企業(yè)也無(wú)法躲避或掩飾市場(chǎng)份額對(duì)自身發(fā)展的影響。
根據(jù)數(shù)據(jù)，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的平均壽命是2.86年，春風(fēng)物業(yè)已平穩(wěn)運(yùn)行十年，應(yīng)該說(shuō)我們的歷史比較悠久，此外，由于一些外在有利條件加上各屆領(lǐng)導(dǎo)班子的努力，春風(fēng)物業(yè)發(fā)展成了南寧乃至物業(yè)界的一個(gè)老牌子。但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展和條件的限制，伴隨著榮和、保利、利海、盛天等品牌的相繼推出，春風(fēng)就不免落入后塵。
現(xiàn)如今，如果春風(fēng)物業(yè)還是僅僅做同宗開發(fā)商的盤，這種形式不僅會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被取代，更重要的是，我們的管理經(jīng)驗(yàn)、管理水平、管理專業(yè)化程度的發(fā)展都會(huì)跟不上市場(chǎng)的要求。況且，目前我們所接手的比較優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目是兩個(gè)僅收四角五和五角的低端項(xiàng)目，另外兩個(gè)是目前不能很快帶來(lái)效益和聲譽(yù)的前期項(xiàng)目，僅僅立足于此，不去開拓新的市場(chǎng)，就算等把這兩個(gè)前期項(xiàng)目做成熟、做成功，市場(chǎng)也過(guò)了這個(gè)最佳擴(kuò)張期，我們那時(shí)也因不具備足夠的資金基礎(chǔ)和人力資源去與其它的競(jìng)爭(zhēng)者抗衡。同時(shí)，當(dāng)我們的人力和資金基礎(chǔ)落后時(shí)，我們的服務(wù)水平也將會(huì)大打折扣。從而，當(dāng)物業(yè)行業(yè)的業(yè)委會(huì)形式真正成長(zhǎng)起來(lái)后，我們就淪為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的炮灰。
前幾天看到一份資料，介紹龍湖物業(yè)XX年的戰(zhàn)略規(guī)劃，有一個(gè)篇章先用一串?dāng)?shù)據(jù)分析說(shuō)明XX的中國(guó)房地產(chǎn)平均銷售增長(zhǎng)率達(dá)到54%，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，龍湖物業(yè)必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏，否則將很快被邊緣化，因此規(guī)劃XX年凈收入達(dá)到50億元，基本完成環(huán)渤海灣和長(zhǎng)三角的布局。龍湖物業(yè)深切體會(huì)到危機(jī)感，因此制定出了針對(duì)性非常強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。對(duì)此，我們需要借鑒的是這份規(guī)劃基于市場(chǎng)進(jìn)行分析，先分析各區(qū)域布局、業(yè)態(tài)布局，然后是在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，龍湖物業(yè)將如何搶占先機(jī)、如何領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模、如何快速市場(chǎng)擴(kuò)張。龍湖物業(yè)把市場(chǎng)當(dāng)作公司發(fā)展的重頭戲，整個(gè)五年的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全是一個(gè)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃，可見，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，重視市場(chǎng)營(yíng)銷的重要性。柳州福來(lái)，XX年成立，比我們的歷史短了十年之久，但目前已接手三十余項(xiàng)目，誠(chéng)然，其中可能有其它因素存在，但我認(rèn)為帶動(dòng)其飛速發(fā)展最為重要的因素是市場(chǎng)意識(shí)帶動(dòng)公司發(fā)展。據(jù)稱，連原來(lái)一直秉乘舍棄市場(chǎng)以成就地產(chǎn)品牌的萬(wàn)科物業(yè)現(xiàn)在已開始關(guān)注物業(yè)市場(chǎng)份額，其不久前新成立了物業(yè)管理發(fā)展公司，將經(jīng)營(yíng)定位在拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)上。
回頭分析我們的春風(fēng)物業(yè)，可以先分析下南寧乃至廣西的市場(chǎng)情況，制定出屬于我們的市場(chǎng)規(guī)劃，如果我們有把握將春風(fēng)物業(yè)的寫字樓物業(yè)做成精品物業(yè)、五星級(jí)物業(yè)，那么是不是可以借助這一高端平臺(tái)，在服務(wù)和創(chuàng)新上做足功夫，將春風(fēng)物業(yè)這一品牌進(jìn)行全面提升，然后復(fù)制、擴(kuò)展、延伸，實(shí)現(xiàn)春風(fēng)物業(yè)整體素質(zhì)的三級(jí)跳。在南寧乃至廣西這個(gè)市場(chǎng)上，越來(lái)越多的外來(lái)軍團(tuán)（鵬基、盛天、保利、廣州恒大的金碧）陸續(xù)到來(lái)，廣西物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，只有擁有系統(tǒng)、規(guī)范、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷體系的企業(yè)才能在市場(chǎng)浪潮中適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，使企業(yè)立于不敗之地，得以長(zhǎng)期生存、發(fā)展和壯大。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場(chǎng)營(yíng)銷體系，要不斷提升自身的市場(chǎng)營(yíng)銷理念，由上而下都充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)企業(yè)發(fā)展及生存的重要性，公司決策層更應(yīng)具備強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，做到懂營(yíng)銷，參與營(yíng)銷，將營(yíng)銷的概念深刻地融于經(jīng)營(yíng)管理工作之中。另外，我們還要做好完善市場(chǎng)營(yíng)銷體系的一系列工作，包括自身長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃、良好的企業(yè)定位、 制定市場(chǎng)戰(zhàn)略、 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)、 信息收集、 人員管理、 市場(chǎng)管理等多方面工作。
二、經(jīng)營(yíng)
做好經(jīng)營(yíng)是提高服務(wù)水平的前提。作為物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)，擁有中國(guó)大型開發(fā)企業(yè)背景的萬(wàn)科物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)提升不易、員工成本不斷提高的行業(yè)狀況下，目前也不得不考慮經(jīng)營(yíng)壓力，通過(guò)成立房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)來(lái)補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種情況不是萬(wàn)科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國(guó)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。在春風(fēng)物業(yè)，由于已管項(xiàng)目的實(shí)際情況（北湖和新城的低端項(xiàng)目、蘋果園和國(guó)金未實(shí)際盈利項(xiàng)目），我們的經(jīng)營(yíng)困境更加明顯，在這情況下，采用單一的壓縮成本或寄希望于業(yè)主的恩賜來(lái)提高一毛或兩毛的物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)對(duì)于企業(yè)來(lái)講是杯水車薪，生存得以短暫的延續(xù)而已，難以從根本上解決經(jīng)營(yíng)困境。從這一角度上講，積極開展創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)對(duì)我們企業(yè)非常重要。
三、管理
管理是保障。德魯克管理理論認(rèn)為，管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。作為物業(yè)管理企業(yè)，要將管理與服務(wù)相融合，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，嚴(yán)格管理。將德魯克的管理理論運(yùn)用在春風(fēng)物業(yè)中就是需要我們能有一個(gè)愿景和規(guī)劃，同時(shí)通過(guò)各種手段和方法實(shí)現(xiàn)這一愿景。分開來(lái)講，在企業(yè)的外部管理運(yùn)作當(dāng)中，促使員工把業(yè)主的要求放在首要位置，在工作中加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，努力做到業(yè)主滿意，創(chuàng)造良好企業(yè)的口碑；在內(nèi)部管理中，制定各項(xiàng)任務(wù)，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整組織架構(gòu)，不斷完善管理制度，并通過(guò)培訓(xùn)、考核等方式以促使春風(fēng)物業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)保質(zhì)保量、團(tuán)結(jié)一心地完成既定任務(wù)。
四、服務(wù)
服務(wù)是基礎(chǔ)。此行時(shí)間倉(cāng)促，未深入觀察、研究福來(lái)的實(shí)際服務(wù)情況，只考慮福來(lái)物業(yè)的外在服務(wù)，本文在文字說(shuō)明的基礎(chǔ)上，用圖片展示的形式來(lái)介紹自己的所見所想。
1、物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理嚴(yán)謹(jǐn)、訓(xùn)練有素、忠于職守。
秩序維護(hù)員站立如松，衣冠齊整，站立不動(dòng)，有如軍人；他們行走規(guī)范，步履有力，見人敬禮、微笑、問好；在崗員工，神態(tài)嚴(yán)謹(jǐn)，不見嘻笑；指揮車輛，手勢(shì)準(zhǔn)確、有力，有如交警。在小區(qū)內(nèi)，任何一條道路、小徑，不見一張紙屑、垃圾，中午時(shí)分，仍見在清掃、保潔?？梢韵胍?，這樣的隊(duì)伍，一定具有較強(qiáng)的活力、戰(zhàn)斗力和競(jìng)爭(zhēng)力。由表及里，可以反映出福來(lái)持之以恒的決心。另外一點(diǎn)，在爾?！つ仙接?，他們的保安、保潔年齡基本上都在四十歲左右。也就是說(shuō)，在不是特別高檔的小區(qū)，配備年紀(jì)大一點(diǎn)的基層員工比較穩(wěn)定、比較節(jié)約成本。
2、生態(tài)化、人性化經(jīng)營(yíng)。
保護(hù)樹木，樹名牌用線綁，而不是用釘；地下停車場(chǎng)內(nèi)開孔為了保留一棵樹。生態(tài)化并不是一味地非要買多少棵名樹，而是有了樹，令人感到生態(tài)理念。這樣表面上看雖然是浪費(fèi)了一些精力和一些資金，但是給業(yè)主帶來(lái)的感受就是這樣非常生態(tài)，小區(qū)整個(gè)檔次就提高很多，我認(rèn)為我們的蘋果園可以借鑒這個(gè)理念。
3、小區(qū)內(nèi)每 十米 都有桌椅、垃圾桶，令業(yè)主非常方便。另外，值得我們關(guān)注的是，福來(lái)根據(jù)小區(qū)的具體檔次，配備不同的設(shè)備，但都保證小區(qū)功能的完善4、小區(qū)綠化非常細(xì)致、時(shí)尚、美觀。盆花精巧地掛在樹上、草坪梳成一個(gè)方向、樹根旁邊用石子堆圍著、不同的水景用不同的花草裝飾、停車道用綠化隔開、地下車庫(kù)入口設(shè)計(jì)非常美觀、大方。
5、公示、提示到位。
無(wú)論是對(duì)業(yè)主和住戶的溫馨提示、物業(yè)服務(wù)的公示、內(nèi)部檢查的標(biāo)示，福來(lái)物業(yè)都做得非常美觀、完善
6、每個(gè)單元下面的公示欄里都把負(fù)責(zé)這棟樓的工程人員和房管等人員照片和聯(lián)系方式等基本信息公布出來(lái)，我認(rèn)為這點(diǎn)做得很好，讓業(yè)主有事知道找誰(shuí)，讓管理處知道事情沒處理或沒有處理好時(shí)該問誰(shuí)的責(zé)。另外，公示牌很大，幾乎有二分之一的位置都是可以空出來(lái)的，可以利用這塊地方讓別的公司做廣告，這種文明、衛(wèi)生、美觀的廣告也不會(huì)令業(yè)主反感。這樣的話，別的墻角或者一些不該出現(xiàn)廣告的地方就干凈了，創(chuàng)收也做起來(lái)。
改變企業(yè)現(xiàn)狀，完善市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)都是非常重要，也都需要我們花費(fèi)大力氣去鉆研、去提高。在這里，若想把提高我們春風(fēng)物業(yè)實(shí)力這個(gè)概念表述清楚，市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，這四個(gè)方面中的每一個(gè)方面都需要大篇幅去分析和把握。本文就這幾個(gè)方面談一些不成熟的想法，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同事指正。
篇五 物業(yè)管理考察報(bào)告2900字
__年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察，考察座談會(huì)于9月7日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行，深圳市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進(jìn)行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達(dá)到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭，主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任，深圳市政府副秘書長(zhǎng)、深圳市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì)，聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時(shí)間上看，我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。
(三)加強(qiáng)開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè)，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進(jìn)行年檢外，在適當(dāng)時(shí)間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件，對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等，通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。
2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制，__年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評(píng)專家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問題。
一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi)，深圳市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別：深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)，全市注冊(cè)企業(yè)898家，一級(jí)企業(yè)50家，管理項(xiàng)目3500余項(xiàng)，管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家，全為三級(jí)以下企業(yè)，管理項(xiàng)目30項(xiàng)，達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū)，管理面積173萬(wàn)平方米。
(四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì)，有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實(shí)，是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。
三、幾點(diǎn)建議。
物業(yè)管理涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面：
(一)物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報(bào)和意見反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。
(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，要通過(guò)宣傳樹立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念，增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺(tái)的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對(duì)性政策缺位，應(yīng)加快出臺(tái)《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。
(四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場(chǎng)，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。
(五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái)，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。
篇六 大連豪之英物業(yè)考察報(bào)告6950字
大連豪之英物業(yè)考察報(bào)告
第一部分 考察簡(jiǎn)況
時(shí)間：2023年9月29日
參加人員：姜總、行政辦逄金偉、賈曉靜、質(zhì)量辦蔣坤艷、經(jīng)營(yíng)部張亞舉、王小麗、王英會(huì)、開發(fā)部初軍、秦承航、客服董春暉、工程部李海濤共11人
主要安排
上午：
1、觀看該公司宣傳片
2、參觀森茂大廈
3、姜勇、逄金偉、張亞舉與豪之英公司于總會(huì)談。其他人員學(xué)習(xí)該公司部分體系文件（主要是工程和保潔方面），王經(jīng)理、潘經(jīng)理陪同并解答問題。
下午：參觀ge大廈和大連軟件園。
取得的資料：公司簡(jiǎn)介畫冊(cè)一份、該公司自辦刊物《豪之英物業(yè)之聲》一份、員工手冊(cè)一份
由于該公司不允許拍照及攝相，所以未取得圖片資料。
第二部分 豪之英公司簡(jiǎn)介
該公司是享譽(yù)世界的日本最大的綜合物業(yè)管理公司―日本豪之英株式會(huì)社（日本ハウズイング株式會(huì)社）于1994年9月在中國(guó)大連成立的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。
公司創(chuàng)立以來(lái)，不僅將日本物業(yè)管理的全新理念和日本本社40多年所積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)引入中國(guó)，而且將國(guó)際先進(jìn)的專業(yè)技術(shù)和管理模式與中國(guó)的實(shí)情結(jié)合起來(lái)，形成了有中國(guó)特色的'日式物業(yè)管理模式'，并取得了驕人的業(yè)績(jī)，深受國(guó)內(nèi)外開發(fā)商和廣大業(yè)主的好評(píng)。
現(xiàn)有管理現(xiàn)場(chǎng)60余個(gè)，管理面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)遍及大連、北京、上海、青島、沈陽(yáng)等城市。所管理的物業(yè)類型包括高級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔住宅、別墅、大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心、政府辦公大樓等，客戶中有眾多世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。公司現(xiàn)有員工2000余人，各類專業(yè)技術(shù)人員150余人，是目前國(guó)內(nèi)實(shí)際管理項(xiàng)目數(shù)量最多、標(biāo)準(zhǔn)最高的專業(yè)化物業(yè)管理公司之一。2001年3月，公司在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中率先通過(guò)了iso9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。
第三部分 學(xué)習(xí)到的內(nèi)容
一、人事與培訓(xùn)
1、 員工錄用方面，重視入門關(guān)。
（1）員工錄用要求：有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性//樂觀開朗，有強(qiáng)烈的事業(yè)心，對(duì)未來(lái)充滿信心//有良好禮貌，道德素質(zhì)和良好的職業(yè)習(xí)慣。
（2）保安員除了身高1.78米、35歲以下、本地人、相貌良好，身體健壯等條件外，要對(duì)其父母進(jìn)行調(diào)查與談話（看家教情況），還要由公司開出證明，到派出所蓋章，確認(rèn)員工無(wú)犯罪記錄。
（3）嚴(yán)格執(zhí)行錄用考核制度。
（4）擁有三個(gè)月以上的實(shí)際管理業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)者方可上崗。
（3）工程技術(shù)人員除了看證件，還要面試，主要是技術(shù)方面的，解決一些實(shí)際問題的面試。
（4）員工手冊(cè)簽字，以表示同意遵守公司各項(xiàng)規(guī)定。
（5）部門經(jīng)理級(jí)的聘用，由總經(jīng)理親自主持面試，三個(gè)月試用期，看有沒有管理能力，責(zé)任心等。
明。
2、新員工培訓(xùn)
（1）入職后由人力資源部人員進(jìn)行公司規(guī)章等內(nèi)容的簡(jiǎn)要培訓(xùn)，具體內(nèi)容發(fā)給《員工手冊(cè)》自己學(xué)習(xí)。
（2）由本社日本專家對(duì)新入職員工進(jìn)行禮貌及素質(zhì)教育，現(xiàn)場(chǎng)完全推廣全日式禮貌禮節(jié)服務(wù)，全面提高員工素質(zhì)，創(chuàng)建日本豪之英物業(yè)的軟式服務(wù)品牌。禮貌教育將由公司長(zhǎng)期組織進(jìn)行，并納入員工考核制度中，接受總公司質(zhì)量管理部門的監(jiān)督。
（3）到部門后，由部門負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)要介紹部門情況及職責(zé)。
（4）培訓(xùn)務(wù)實(shí)。主要培訓(xùn)由所在部門主任（相當(dāng)于我們的主管）在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，大約培訓(xùn)一周（根據(jù)工種難度不同而有區(qū)別），由負(fù)責(zé)人親自在現(xiàn)場(chǎng)示范整個(gè)工作流程，講解工作職責(zé)、工作內(nèi)容、應(yīng)變能力（這個(gè)崗位主要會(huì)遇到什么情況，遇到了該怎么處理）等，達(dá)標(biāo)后才能正式上崗。培訓(xùn)的主要方法是模擬現(xiàn)場(chǎng)。該公司各部門都有一個(gè)目標(biāo)，就是上崗前培訓(xùn)合格率100%。
（5）培訓(xùn)目標(biāo)不同，一個(gè)月的員工和三個(gè)月的員工的目標(biāo)是不同的，要定期考核。
3、在職員工培訓(xùn)
（1）最大特點(diǎn)是，以本人專業(yè)為主進(jìn)行全面教育，既讓員工學(xué)習(xí)不同專業(yè)的知識(shí)，使員工全面掌握各專業(yè)知識(shí)，實(shí)現(xiàn)一專多職的目的。
（2）培訓(xùn)每天都在進(jìn)行，利用早課時(shí)間，新的一天開始了，自查儀容，講評(píng)前一天工作，布置當(dāng)天工作。
（3）中層干部的培訓(xùn)主要采用談話式，由總經(jīng)理與中層干部親自面談，主要是管理能力方面的，目標(biāo)是讓上級(jí)少操心，晚上不會(huì)被公司的電話打擾。
4、每年派幾個(gè)人到日本強(qiáng)化培訓(xùn)。
5、外語(yǔ)培訓(xùn)：
（1）對(duì)外語(yǔ)水平需求高的高層管理人員，有的是送到外語(yǔ)學(xué)院脫產(chǎn)學(xué)習(xí)半年的。（接待我們的王經(jīng)理從一線干起，是該公司第一個(gè)穿日本式警服的保安員兼翻譯，在大連外語(yǔ)學(xué)院進(jìn)修半年日語(yǔ)。）
（2）其他普通員工只要會(huì)普通的問侯語(yǔ)就可以了，如你好再見等。要求對(duì)什么國(guó)家的人用什么國(guó)家的語(yǔ)言問侯。
（3）提高重要崗位的警員簡(jiǎn)單外語(yǔ)會(huì)話能力，以期對(duì)日益增多的外籍客戶提供最滿意的服務(wù)
6、同一崗位工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)自然條件不同、用人標(biāo)準(zhǔn)不同而略有區(qū)別。差價(jià)50-100元。
7、培訓(xùn)講求實(shí)效，一線員工培訓(xùn)較好，員工工作時(shí)精神飽滿，面帶微笑，是發(fā)自內(nèi)心的。員工的溝通能力和表達(dá)能力很強(qiáng)。訪問一個(gè)保潔員，衣著整齊，淡妝。談起工作來(lái)頭頭是道，語(yǔ)言流利，態(tài)度親切。素質(zhì)也很高。這還是一個(gè)剛上崗兩個(gè)月的新保潔員。
二、日常管理
1、簡(jiǎn)況：森茂占地4000平方米，建筑面積40000平方米，每層2400平方米，其中公共面積600平方米。
2、每個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，量身定做，
3、監(jiān)督檢查：
（1）各崗位由其主管負(fù)責(zé)檢查；
（2）人事部門每月每個(gè)項(xiàng)目去兩次，現(xiàn)場(chǎng)檢查，然后形成一個(gè)報(bào)告給現(xiàn)場(chǎng)。
（3）各項(xiàng)目之間互相檢查，互相促進(jìn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。
4、質(zhì)量監(jiān)督保證體系，有本公司的質(zhì)量管理部門定期對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行巡回檢查，且每天由工程部長(zhǎng)和主任對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡回檢查，及時(shí)糾正管理中出現(xiàn)的問題。每天進(jìn)行全體員工早會(huì)和晚會(huì)，相互交流當(dāng)天的工作，及時(shí)將工作中出現(xiàn)的問題反饋給所有員工，避免同樣的問題二次發(fā)生。
每周進(jìn)行例會(huì)，對(duì)管理進(jìn)行討論研究，及時(shí)修正管理漏洞，完善管理體系。
5、檢查細(xì)化：
（1）帶什么工具、表格、確定檢查標(biāo)準(zhǔn)
（2）檢查順序是什么
（3）檢查內(nèi)容
（4）檢查后要出具檢查報(bào)告
（5）注意事項(xiàng)與補(bǔ)充說(shuō)明
6、負(fù)責(zé)綜合性物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理由總部管理，負(fù)責(zé)單項(xiàng)業(yè)務(wù)管理（如只提供保潔服務(wù)的項(xiàng)目）的負(fù)責(zé)人由總部的相關(guān)支持人員管理。（大致情況，沒搞很清楚）
7、每個(gè)崗位上崗前有10分鐘早禮，很多員工主動(dòng)提前上班，養(yǎng)成了習(xí)慣
8、辦公室墻上有一個(gè)白板，寫明日期、人員去向、離開時(shí)間、返回時(shí)間、備忘等。
9、認(rèn)為iso比較虛，是為了品牌花錢買的。重點(diǎn)是與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐相結(jié)合，重視現(xiàn)場(chǎng)管理，iso要抽出精華來(lái)。
10、管理日?qǐng)?bào)制度：每個(gè)部門一份，根據(jù)部門業(yè)務(wù)性質(zhì)而不同，填表人、實(shí)施人簽名或蓋間，然后層層交上級(jí)審閱?？偨?jīng)理每日審閱并蓋章確認(rèn)。
主要項(xiàng)目（以工程部為例）：日期/天氣/重大事項(xiàng)/工單情況（時(shí)間幾點(diǎn)幾分、維修內(nèi)容、實(shí)施人）；
1、每月工作匯報(bào)內(nèi)容：綜述/重大事件/人員變動(dòng)情況，增加，減少，需求等/下月計(jì)劃/合理化建議/違紀(jì)情況記錄、填表人、審核人等。
2、重視前期介入。只有從建設(shè)階段開始跟進(jìn)，才會(huì)全在腦子里，不用到處找。另外，蓋樓時(shí)要設(shè)計(jì)開水房、垃圾房等，硬件搭配好了，軟件就跟上了。
3、全面質(zhì)量評(píng)估體系
（1）建立相關(guān)人員qc小組。
（2）每天工作結(jié)束后，本部門全體員工要召開工作總結(jié)會(huì)，并及時(shí)將信息反饋給所有員工。
（3）由質(zhì)量保證監(jiān)督員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)進(jìn)行抽樣檢查。
（4）定期對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行量化評(píng)估，評(píng)估結(jié)果反饋到所有員工。
（5）定期征求業(yè)主意見，并進(jìn)行匯總總結(jié)
三、客戶綜合管理
1、客戶有事可以打到項(xiàng)目部辦公室（相當(dāng)于物業(yè)管理中心），也可以根據(jù)需求不同打到項(xiàng)目部下的保潔辦公室、警衛(wèi)辦公室等。任何一個(gè)人接到需求都會(huì)傳達(dá)到相關(guān)部門?？蛻粲懈鞑块T的電話，想找誰(shuí)就找誰(shuí)，內(nèi)部溝通渠道非常暢通，不允許說(shuō)“這活是工程的，不歸我管”之類的話
2、客戶如果有什么需求，讓物業(yè)公司換地毯，我們可以推薦專業(yè)單位，但通常自己不做。因?yàn)橥ǔＤ茏〉竭@里的都是大公司，有自己的企業(yè)文化、統(tǒng)一色調(diào)等，一般也不會(huì)換。
4、裝修：
（1）押金、管理費(fèi)根據(jù)面積而定。
（2）所有手續(xù)都在二樓項(xiàng)目部辦。
（3）有兩個(gè)人專門負(fù)責(zé)裝修管理。
（4）裝修時(shí)收恢復(fù)費(fèi)，通常由幾家固定的協(xié)作單位裝修公司來(lái)完成，然后物業(yè)公司驗(yàn)收，不能以現(xiàn)裝修代配。
（5）通常墻面最多釘釘子，不會(huì)有大動(dòng)作。只有鋪地板、換天棚等、簡(jiǎn)單間隔。
（3）如果下一個(gè)客戶滿意現(xiàn)有裝修，那么恢復(fù)費(fèi)就成為物業(yè)公司利潤(rùn)。
（4）裝修監(jiān)管很嚴(yán)格（未透露具體措施），以保證其他客戶的正常辦公。
5、客戶入住給客戶一份通知書，具體到冷氣暖氣幾點(diǎn)開。標(biāo)明各項(xiàng)有償服務(wù)內(nèi)容，透明化。
6、報(bào)箱在一個(gè)專門房間，上面不光寫號(hào)碼，還有公司名稱。用密碼鎖，感覺上檔次。
7、食堂外包。事先制定菜單發(fā)到客戶手里，放過(guò)報(bào)箱里。食堂不送餐，外面的可以。
8、前臺(tái)：負(fù)責(zé)客戶接待、報(bào)紙分放；郵件分放
9、商務(wù)中心在12樓，是大樓的第三產(chǎn)業(yè)，由客戶自己管理。如賣機(jī)票的等。通常是外包，除非開發(fā)商自己的物業(yè)公司。
10、外來(lái)送貨人員專梯
1、與客戶打架馬上解聘
2、收費(fèi)，每月一個(gè)人送單，直接收回支票。
3、體現(xiàn)以客戶為中心
（1）服務(wù)項(xiàng)目完全根據(jù)客戶需求進(jìn)行，每處物業(yè)都不同。
（2）所有業(yè)務(wù)都不外包，包括外墻清洗，以保證質(zhì)量。
（3）尊重客戶，訪客不會(huì)帶入客戶辦公區(qū)域。走在電梯廳會(huì)要求我們小聲說(shuō)話。避免影響客戶。
4、很謙虛，盡管已經(jīng)做得很好，但還是希望多提意見。
5、能夠取得客戶的信任，夜間員工可以用鑰匙進(jìn)入保潔或施工。
6、物業(yè)公司總部的房子（九樓）是向業(yè)主租賃的，交租金。二樓的森茂大廈項(xiàng)目部的房子沒提，可能是免費(fèi)提供的。
四、關(guān)于50元管理費(fèi)
1、不能將具體服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容透露，因?yàn)槭菣C(jī)密，怕別的物業(yè)照著干。
2、包括空調(diào)費(fèi)。（這個(gè)樓是全封閉的，能源損失少。）
2、 為什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，有以下幾個(gè)原因
（1）硬件硬件設(shè)施優(yōu)良，包括門禁系統(tǒng)（2000萬(wàn)）、公共衛(wèi)生間、b2立體停車場(chǎng)、密碼鎖式信報(bào)箱等，使用的工程、保潔物料等都是品牌產(chǎn)品。
（2）管理標(biāo)準(zhǔn)高。走廊里看不到裝修人員，很少看到員工推著垃圾來(lái)回走。因?yàn)槔c客戶在一起會(huì)引起投放。管理必須有高標(biāo)準(zhǔn)，否則無(wú)法生存。我們只能比客戶標(biāo)準(zhǔn)更高才行。
（3）客戶認(rèn)知度高：這些客戶一旦認(rèn)定你，以前覺得誰(shuí)好，就認(rèn)準(zhǔn)誰(shuí)了。服務(wù)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的東西。我們只認(rèn)你。
客戶搬到哪里，我們的服務(wù)就跟到哪里。能搬進(jìn)來(lái)的，都是能夠承受高物業(yè)費(fèi)的。
（4）員工素質(zhì)高。因?yàn)橛腥P(guān)控制。第一關(guān)是入口關(guān)，包括來(lái)歷、基本學(xué)歷等；第二關(guān)是培訓(xùn)，所有工作流程必須掌握后方可上崗；第三關(guān)是管理制度和程序。比如物業(yè)公司人員進(jìn)入客戶室內(nèi)必須兩人同行，互相監(jiān)督。一個(gè)請(qǐng)假的，必須有一個(gè)專門負(fù)責(zé)應(yīng)急的人補(bǔ)上。兩人同進(jìn)同出，細(xì)到連誰(shuí)負(fù)責(zé)關(guān)燈都規(guī)定了。
（5）保潔方面：
（1）提供衛(wèi)生間擦手紙、衛(wèi)生紙、皂液，一個(gè)月光用紙就幾萬(wàn)元，紙用的清風(fēng)牌
（2）每日上門吸塵、清潔煙缸、收紙簍，均為夜間進(jìn)行。
（3）每年洗一次地毯
（6）工程方面：大廈原配設(shè)施不論時(shí)間長(zhǎng)短全部保修，業(yè)主自己加的設(shè)備收費(fèi)維修。
五、企業(yè)文化
1、從日本翻譯過(guò)來(lái)的，與其保持一致。日本給了很多支持，第一年有五個(gè)日本人常駐，后來(lái)撤走了。定期去日本學(xué)習(xí)。
2、該公司企業(yè)文化主要內(nèi)容
經(jīng)營(yíng)理念：
我們發(fā)揚(yáng)現(xiàn)場(chǎng)第一主義，以客戶的滿意衡量我們的成功；
我們尊重員工，發(fā)掘人才，為員工營(yíng)造有意義的生活空間；
我們以專業(yè)規(guī)范的管理和學(xué)習(xí)創(chuàng)新的精神，以合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；
我們創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位
企業(yè)口號(hào)：
（1）現(xiàn)場(chǎng)第一，客戶至上
（2）積極思考，快速行動(dòng)
（3）用心呵護(hù)，使您無(wú)憂無(wú)慮
企業(yè)形象：信賴 合作 安心
企業(yè)信條：創(chuàng)造安全、舒適、和諧的都市新生活，為社會(huì)進(jìn)步做貢獻(xiàn)。
行動(dòng)指南
（1）以客戶的需求為己任
（2）站在業(yè)主的立場(chǎng)思考和行動(dòng)
（3）積極提案，快速行動(dòng)
（4）始終保持積極向上的心態(tài)
（5）團(tuán)結(jié)協(xié)作，誠(chéng)實(shí)敬業(yè)
3、vi方面
（1）工作牌：有兩種，一種是塑料的，象個(gè)商標(biāo)，固定在衣服上，上面為公司名稱。另一種為金屬的，除了公司名稱，下面有個(gè)小窗口，標(biāo)明姓名和職務(wù)，是打印出小紙條放進(jìn)去的。
（2）所有員工制服都可以在制服書上找到。
_工程服的特點(diǎn)是打黑領(lǐng)帶，上衣扎進(jìn)長(zhǎng)褲中。
_保潔服有兩種，女式的與我司現(xiàn)行春秋裝式樣相同，但色彩較淺、鮮艷；男式與現(xiàn)行工程夏裝類似。
_保安服有兩種，西服和警服（自行設(shè)計(jì)，有兩種式樣，具體用哪一種由業(yè)主根據(jù)企業(yè)文化定）。有接待任務(wù)時(shí)戴白手套。
_管理人員女性為馬夾配裙，通常為藍(lán)色。
（3）體系文件的裝訂格式比我司的整齊、簡(jiǎn)潔。
（4）環(huán)境設(shè)計(jì)：
（1）大廈印象：材料并不高檔，但整體感覺好，溫馨，色調(diào)搭配很好。
（2）總部除會(huì)議室外是敞開式辦公。
（3）社訓(xùn)、企業(yè)信條等上墻，深入人心。
4、關(guān)心職工。有了滿意的員工才有滿意的服務(wù)。例如，九樓一保潔員干了不到一年，家里困難，女兒考上大學(xué)后，公司買了300元禮物，員工很感激。這方面的關(guān)懷很多。有五六個(gè)保潔員都是干了十年了。他們來(lái)這里不是為了發(fā)財(cái)，而是為了養(yǎng)家糊口，公司給他們保障，給他們培訓(xùn)，讓他們沒有后顧之憂，他們就把這里當(dāng)成家，每天帶著發(fā)自內(nèi)心的微笑工作。這是裝不出來(lái)的，即使裝也裝不長(zhǎng)久的。有時(shí)領(lǐng)導(dǎo)和員工會(huì)一起去玩，吃吃飯。
六、保安管理
1、外來(lái)送水人員要求坐貨梯，當(dāng)然對(duì)違反者也沒有什么強(qiáng)制措施。
2、出入口分開，做到人員分流。在入口處有兩個(gè)保安員在轉(zhuǎn)門處。周六開一個(gè)主入口和員工通道，周日只開員工通道。主入口開放時(shí)不登記，夜間及周末主入口關(guān)閉時(shí)登記。周日來(lái)到大廈的就算物業(yè)公司員工也要登記。事先給客戶入住時(shí)一個(gè)說(shuō)明，工作時(shí)間怎么走，非工作時(shí)間怎么走?，F(xiàn)在客戶已經(jīng)很習(xí)慣了。
3、一年兩次消防演習(xí)，客戶配合很好，越是大公司越重視安全。消防車、消防局配合，除了值班的全員參加。事先有宣傳，印發(fā)帶漫畫的資料。演習(xí)前在大堂搞宣傳活動(dòng)。
4、關(guān)門以后在入口處放標(biāo)志：此門已關(guān)閉
5、大連軟件園門口一個(gè)安全員給我們留下了深刻的印象，形象高大，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，站著時(shí)如雕塑，敬禮動(dòng)作如國(guó)旗班。每輛車到來(lái)時(shí)均敬禮。
6、時(shí)刻將客戶放在第一位。緊急疏散上墻，保安禮貌用語(yǔ)50句上墻。
7、 標(biāo)準(zhǔn)化管理，人性化服務(wù)
公司首先對(duì)接管項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)分析，制定iso9001質(zhì)量管理體系。
對(duì)所有安全消防管理區(qū)域進(jìn)行詳查分析，建立安全管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
◇ 分析樓宇設(shè)施、布局，找出安全隱患
◇ 分析入住業(yè)戶，提供親情服務(wù)
◇ 制定安全管理要領(lǐng)
◇ 制訂安全消防標(biāo)準(zhǔn)
◇ 制訂管理流程
8、消防管理
◇ 健全的消防管理制度及消防教育培訓(xùn)
◇ 消防演習(xí)
◇ 建立24小時(shí)消防監(jiān)控、應(yīng)急處理體系
◇ 建立防火檔案和救火作戰(zhàn)/火災(zāi)疏散方案
◇ 建立業(yè)余消防隊(duì)伍
9、急救等應(yīng)急事件處理：公司本部建立24h快速安全反應(yīng)系統(tǒng)。進(jìn)行應(yīng)急事件處理或業(yè)主救助工作。進(jìn)一步強(qiáng)化醫(yī)療知識(shí)、急救常識(shí)等與應(yīng)急事件處理有關(guān)的培訓(xùn)。
七、工程管理
1、日光燈采用飛利浦的無(wú)燈罩式燈，最大限度的提高了燈的亮度
2、工程人員在上崗之前都要事先進(jìn)行專門的培訓(xùn)。
3、把維護(hù)設(shè)備進(jìn)行量化等級(jí)劃分，便于檢查維護(hù)。
4、8部電梯采用分層管理。
5、各個(gè)工種分工不分家，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。
6、夜班值班人員為專業(yè)工程人員，便于及時(shí)處理問題。
7、各樓層開關(guān)在配電室，跳電后自動(dòng)恢復(fù)。
8、空調(diào)有分控系統(tǒng)，分層控制。8：00-6：00免費(fèi)，以后算加班要收費(fèi)。
9、設(shè)備完全大包的很少，主要是物業(yè)公司做中小修，業(yè)主承擔(dān)大修更新費(fèi)用。各家公司估算的尺度不同。我們盡量做到透明度高?；旧匣ǖ腻X與預(yù)算差不多。
10、重視預(yù)防，不要出了問題再補(bǔ)。比如點(diǎn)檢，因?yàn)樵O(shè)備是樓里的心臟，設(shè)備出了問題就得癱瘓。有個(gè)預(yù)案。
1、維修工作根據(jù)客戶意見確定時(shí)間，可以上班時(shí)干也可以下班時(shí)干。如果是工作工作干，要先征得客戶同意，鋪上墊子，非?？炀屯瓿?。
2、用電情況分析表（日期 、峰值、平值、谷值），與去年同期相比。
3、每年一次大廈診斷（對(duì)外提供的服務(wù)），包括位置、問題、對(duì)大廈的影響、檢查時(shí)間、處理情況等欄目。
4、對(duì)前期介入階段提供設(shè)施設(shè)備診斷服務(wù)，前每周一個(gè)報(bào)告，主要列出需要整改的問題，附相關(guān)照片彩圖。
5、豪之英物業(yè)管理理念：對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理，采用一種全面的、綜合的成本理念和效益理念。具體來(lái)講，這種理念是將物業(yè)作為一項(xiàng)支持企事業(yè)機(jī)構(gòu)主營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的主要資源，并將用戶要求與物業(yè)功能有機(jī)結(jié)合起來(lái)，全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性、適用性、服務(wù)性等要求，從而達(dá)到物業(yè)壽命期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。
6、工程管理方法：建筑物中包括供水、供電、供氣、消防、通信等幾大系統(tǒng)，每個(gè)系統(tǒng)都是由不同的設(shè)備組成的，每個(gè)設(shè)備又都是由不同部件組成的。因此如果某個(gè)部件發(fā)生故障將會(huì)影響整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)，影響客戶正常使用，維修又將導(dǎo)致管理成本的增加。日本豪之英物業(yè)的工程管理是針對(duì)系統(tǒng)部件的管理，根據(jù)其壽命及特性進(jìn)行周期性的檢查，作到預(yù)防性管理，在設(shè)備發(fā)生故障前就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭，及時(shí)進(jìn)行維修和零部件更換，從而避免故障發(fā)生。保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，滿足客戶使用要求。
7、工程管理內(nèi)容：公司對(duì)承接的建筑物首先進(jìn)行物業(yè)分析，了解建筑物和所管理的所有設(shè)備設(shè)施的特點(diǎn)，建立工程設(shè)備管理模式，制訂管理方案。把所有管理的設(shè)備設(shè)施建立數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，實(shí)施信息化管理，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行定期檢查，對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行分析處理，對(duì)問題進(jìn)行及時(shí)維修維護(hù)，不遺漏任何一處管理對(duì)象。這種做法大大降低了設(shè)備的維修率，最大限度地節(jié)約了物業(yè)的管理成本。
8、設(shè)備交接驗(yàn)收
由公司工程管理專家對(duì)管理的建筑物和設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀進(jìn)行全面評(píng)估。提出存在問題的報(bào)告書，組織相關(guān)的單位進(jìn)行整改。對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收。
9、制訂管理計(jì)劃
由公司物業(yè)管理企畫部，制訂設(shè)備管理模式，設(shè)計(jì)最節(jié)省人員的管理構(gòu)架，組織員工進(jìn)行交接期間的業(yè)務(wù)教育。
20、建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)
建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)，對(duì)所有管理的設(shè)備進(jìn)行調(diào)查，建立詳細(xì)的建筑及設(shè)備臺(tái)帳系統(tǒng)，編制工程設(shè)備管理軟件，實(shí)施管理。
