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篇一 物業(yè)考察報告范文
物業(yè)考察可以加強各地區(qū)之間的交流與合作,促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展,本文是小編為大家整理的物業(yè)考察報告范文，僅供參考。
物業(yè)考察報告范文物業(yè)管理考察報告
xxxx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強領(lǐng)導(dǎo)、健全機構(gòu)。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。
1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負(fù)責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設(shè)。
深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例，之后相繼出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。
(三)加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當(dāng)時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。
2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機制，把物業(yè)管理引入市場機制，xxxx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)?，在一些?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強行啟動招投標(biāo)。
(四)全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。
一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
(一)、起步時間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981年，人們對物業(yè)管理的消費觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項內(nèi)容，而我市物業(yè)管理起步于xxxx年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉(zhuǎn)變的過程，不可能一蹴而就。
(二)經(jīng)濟基礎(chǔ)的差別，深圳是一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低
2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。
(四)業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。
三、幾點建議。
物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：
(一)物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報和意見反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。
(二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應(yīng)加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。
(四)加強領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。
(五)強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達到服務(wù)與收費相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用;三是加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)，把堅持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。
物業(yè)考察報告范文
篇二 物業(yè)考察報告
改革開放以來，各大城市的住宅建設(shè)不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城_____新區(qū)的高級豪華公寓別墅――_____也應(yīng)運而生。
_____是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。_____已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為_____工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進程。
物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會服務(wù)機構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務(wù)機構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與_____的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。
首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運用科學(xué)的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。
在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由_____新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當(dāng)日問題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。
三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護衛(wèi)人員應(yīng)知事項：要求護衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍――包括公寓住宅之認(rèn)識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。
6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度_____安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產(chǎn)維護管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對_____范圍內(nèi)的所有設(shè)備進行自查、抽查、維修，定期進行保養(yǎng)，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)合格率達到百分之百。
五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。
綜上所述，物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容很多，也非常細致。像《_____購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環(huán)境衛(wèi)生費、綠化保養(yǎng)費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據(jù)實際支出按戶收取，并嚴(yán)格費用成本控制，使收費標(biāo)準(zhǔn)合情合理，因而得到所有住戶的支持和理解。
我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)管理的。
物業(yè)考察報告
（二）
一、xxxx工作任務(wù)完成情況
（一）以物業(yè)管理和工程維修為重點，全力完成xxx和xxx交辦的各項中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xxx委托，我公司負(fù)責(zé)了xxx臨時停車場經(jīng)營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
篇三 大連豪之英物業(yè)考察報告
大連豪之英物業(yè)考察報告
第一部分 考察簡況
時間：2023年9月29日
參加人員：姜總、行政辦逄金偉、賈曉靜、質(zhì)量辦蔣坤艷、經(jīng)營部張亞舉、王小麗、王英會、開發(fā)部初軍、秦承航、客服董春暉、工程部李海濤共11人
主要安排
上午：
1、觀看該公司宣傳片
2、參觀森茂大廈
3、姜勇、逄金偉、張亞舉與豪之英公司于總會談。其他人員學(xué)習(xí)該公司部分體系文件（主要是工程和保潔方面），王經(jīng)理、潘經(jīng)理陪同并解答問題。
下午：參觀ge大廈和大連軟件園。
取得的資料：公司簡介畫冊一份、該公司自辦刊物《豪之英物業(yè)之聲》一份、員工手冊一份
由于該公司不允許拍照及攝相，所以未取得圖片資料。
第二部分 豪之英公司簡介
該公司是享譽世界的日本最大的綜合物業(yè)管理公司―日本豪之英株式會社（日本ハウズイング株式會社）于1994年9月在中國大連成立的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。
公司創(chuàng)立以來，不僅將日本物業(yè)管理的全新理念和日本本社40多年所積累的豐富管理經(jīng)驗引入中國，而且將國際先進的專業(yè)技術(shù)和管理模式與中國的實情結(jié)合起來，形成了有中國特色的'日式物業(yè)管理模式'，并取得了驕人的業(yè)績，深受國內(nèi)外開發(fā)商和廣大業(yè)主的好評。
現(xiàn)有管理現(xiàn)場60余個，管理面積超過200萬平方米，業(yè)務(wù)遍及大連、北京、上海、青島、沈陽等城市。所管理的物業(yè)類型包括高級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅、別墅、大型商場和購物中心、政府辦公大樓等，客戶中有眾多世界五百強企業(yè)和國內(nèi)外知名企業(yè)。公司現(xiàn)有員工2000余人，各類專業(yè)技術(shù)人員150余人，是目前國內(nèi)實際管理項目數(shù)量最多、標(biāo)準(zhǔn)最高的專業(yè)化物業(yè)管理公司之一。2001年3月，公司在全國物業(yè)管理行業(yè)中率先通過了iso9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。
第三部分 學(xué)習(xí)到的內(nèi)容
一、人事與培訓(xùn)
1、 員工錄用方面，重視入門關(guān)。
（1）員工錄用要求：有嚴(yán)格的組織紀(jì)律性//樂觀開朗，有強烈的事業(yè)心，對未來充滿信心//有良好禮貌，道德素質(zhì)和良好的職業(yè)習(xí)慣。
（2）保安員除了身高1.78米、35歲以下、本地人、相貌良好，身體健壯等條件外，要對其父母進行調(diào)查與談話（看家教情況），還要由公司開出證明，到派出所蓋章，確認(rèn)員工無犯罪記錄。
（3）嚴(yán)格執(zhí)行錄用考核制度。
（4）擁有三個月以上的實際管理業(yè)務(wù)經(jīng)驗者方可上崗。
（3）工程技術(shù)人員除了看證件，還要面試，主要是技術(shù)方面的，解決一些實際問題的面試。
（4）員工手冊簽字，以表示同意遵守公司各項規(guī)定。
（5）部門經(jīng)理級的聘用，由總經(jīng)理親自主持面試，三個月試用期，看有沒有管理能力，責(zé)任心等。
明。
2、新員工培訓(xùn)
（1）入職后由人力資源部人員進行公司規(guī)章等內(nèi)容的簡要培訓(xùn)，具體內(nèi)容發(fā)給《員工手冊》自己學(xué)習(xí)。
（2）由本社日本專家對新入職員工進行禮貌及素質(zhì)教育，現(xiàn)場完全推廣全日式禮貌禮節(jié)服務(wù)，全面提高員工素質(zhì)，創(chuàng)建日本豪之英物業(yè)的軟式服務(wù)品牌。禮貌教育將由公司長期組織進行，并納入員工考核制度中，接受總公司質(zhì)量管理部門的監(jiān)督。
（3）到部門后，由部門負(fù)責(zé)人簡要介紹部門情況及職責(zé)。
（4）培訓(xùn)務(wù)實。主要培訓(xùn)由所在部門主任（相當(dāng)于我們的主管）在現(xiàn)場進行，大約培訓(xùn)一周（根據(jù)工種難度不同而有區(qū)別），由負(fù)責(zé)人親自在現(xiàn)場示范整個工作流程，講解工作職責(zé)、工作內(nèi)容、應(yīng)變能力（這個崗位主要會遇到什么情況，遇到了該怎么處理）等，達標(biāo)后才能正式上崗。培訓(xùn)的主要方法是模擬現(xiàn)場。該公司各部門都有一個目標(biāo)，就是上崗前培訓(xùn)合格率100%。
（5）培訓(xùn)目標(biāo)不同，一個月的員工和三個月的員工的目標(biāo)是不同的，要定期考核。
3、在職員工培訓(xùn)
（1）最大特點是，以本人專業(yè)為主進行全面教育，既讓員工學(xué)習(xí)不同專業(yè)的知識，使員工全面掌握各專業(yè)知識，實現(xiàn)一專多職的目的。
（2）培訓(xùn)每天都在進行，利用早課時間，新的一天開始了，自查儀容，講評前一天工作，布置當(dāng)天工作。
（3）中層干部的培訓(xùn)主要采用談話式，由總經(jīng)理與中層干部親自面談，主要是管理能力方面的，目標(biāo)是讓上級少操心，晚上不會被公司的電話打擾。
4、每年派幾個人到日本強化培訓(xùn)。
5、外語培訓(xùn)：
（1）對外語水平需求高的高層管理人員，有的是送到外語學(xué)院脫產(chǎn)學(xué)習(xí)半年的。（接待我們的王經(jīng)理從一線干起，是該公司第一個穿日本式警服的保安員兼翻譯，在大連外語學(xué)院進修半年日語。）
（2）其他普通員工只要會普通的問侯語就可以了，如你好再見等。要求對什么國家的人用什么國家的語言問侯。
（3）提高重要崗位的警員簡單外語會話能力，以期對日益增多的外籍客戶提供最滿意的服務(wù)
6、同一崗位工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)現(xiàn)場自然條件不同、用人標(biāo)準(zhǔn)不同而略有區(qū)別。差價50-100元。
7、培訓(xùn)講求實效，一線員工培訓(xùn)較好，員工工作時精神飽滿，面帶微笑，是發(fā)自內(nèi)心的。員工的溝通能力和表達能力很強。訪問一個保潔員，衣著整齊，淡妝。談起工作來頭頭是道，語言流利，態(tài)度親切。素質(zhì)也很高。這還是一個剛上崗兩個月的新保潔員。
二、日常管理
1、簡況：森茂占地4000平方米，建筑面積40000平方米，每層2400平方米，其中公共面積600平方米。
2、每個項目的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，量身定做，
3、監(jiān)督檢查：
（1）各崗位由其主管負(fù)責(zé)檢查；
（2）人事部門每月每個項目去兩次，現(xiàn)場檢查，然后形成一個報告給現(xiàn)場。
（3）各項目之間互相檢查，互相促進，取長補短。
4、質(zhì)量監(jiān)督保證體系，有本公司的質(zhì)量管理部門定期對業(yè)務(wù)進行巡回檢查，且每天由工程部長和主任對現(xiàn)場進行巡回檢查，及時糾正管理中出現(xiàn)的問題。每天進行全體員工早會和晚會，相互交流當(dāng)天的工作，及時將工作中出現(xiàn)的問題反饋給所有員工，避免同樣的問題二次發(fā)生。
每周進行例會，對管理進行討論研究，及時修正管理漏洞，完善管理體系。
5、檢查細化：
（1）帶什么工具、表格、確定檢查標(biāo)準(zhǔn)
（2）檢查順序是什么
（3）檢查內(nèi)容
（4）檢查后要出具檢查報告
（5）注意事項與補充說明
6、負(fù)責(zé)綜合性物業(yè)管理的項目經(jīng)理由總部管理，負(fù)責(zé)單項業(yè)務(wù)管理（如只提供保潔服務(wù)的項目）的負(fù)責(zé)人由總部的相關(guān)支持人員管理。（大致情況，沒搞很清楚）
7、每個崗位上崗前有10分鐘早禮，很多員工主動提前上班，養(yǎng)成了習(xí)慣
8、辦公室墻上有一個白板，寫明日期、人員去向、離開時間、返回時間、備忘等。
9、認(rèn)為iso比較虛，是為了品牌花錢買的。重點是與現(xiàn)場實踐相結(jié)合，重視現(xiàn)場管理，iso要抽出精華來。
10、管理日報制度：每個部門一份，根據(jù)部門業(yè)務(wù)性質(zhì)而不同，填表人、實施人簽名或蓋間，然后層層交上級審閱?？偨?jīng)理每日審閱并蓋章確認(rèn)。
主要項目（以工程部為例）：日期/天氣/重大事項/工單情況（時間幾點幾分、維修內(nèi)容、實施人）；
1、每月工作匯報內(nèi)容：綜述/重大事件/人員變動情況，增加，減少，需求等/下月計劃/合理化建議/違紀(jì)情況記錄、填表人、審核人等。
2、重視前期介入。只有從建設(shè)階段開始跟進，才會全在腦子里，不用到處找。另外，蓋樓時要設(shè)計開水房、垃圾房等，硬件搭配好了，軟件就跟上了。
3、全面質(zhì)量評估體系
（1）建立相關(guān)人員qc小組。
（2）每天工作結(jié)束后，本部門全體員工要召開工作總結(jié)會，并及時將信息反饋給所有員工。
（3）由質(zhì)量保證監(jiān)督員對現(xiàn)場作業(yè)進行抽樣檢查。
（4）定期對作業(yè)現(xiàn)場進行量化評估，評估結(jié)果反饋到所有員工。
（5）定期征求業(yè)主意見，并進行匯總總結(jié)
三、客戶綜合管理
1、客戶有事可以打到項目部辦公室（相當(dāng)于物業(yè)管理中心），也可以根據(jù)需求不同打到項目部下的保潔辦公室、警衛(wèi)辦公室等。任何一個人接到需求都會傳達到相關(guān)部門。客戶有各部門的電話，想找誰就找誰，內(nèi)部溝通渠道非常暢通，不允許說“這活是工程的，不歸我管”之類的話
2、客戶如果有什么需求，讓物業(yè)公司換地毯，我們可以推薦專業(yè)單位，但通常自己不做。因為通常能住到這里的都是大公司，有自己的企業(yè)文化、統(tǒng)一色調(diào)等，一般也不會換。
4、裝修：
（1）押金、管理費根據(jù)面積而定。
（2）所有手續(xù)都在二樓項目部辦。
（3）有兩個人專門負(fù)責(zé)裝修管理。
（4）裝修時收恢復(fù)費，通常由幾家固定的協(xié)作單位裝修公司來完成，然后物業(yè)公司驗收，不能以現(xiàn)裝修代配。
（5）通常墻面最多釘釘子，不會有大動作。只有鋪地板、換天棚等、簡單間隔。
（3）如果下一個客戶滿意現(xiàn)有裝修，那么恢復(fù)費就成為物業(yè)公司利潤。
（4）裝修監(jiān)管很嚴(yán)格（未透露具體措施），以保證其他客戶的正常辦公。
5、客戶入住給客戶一份通知書，具體到冷氣暖氣幾點開。標(biāo)明各項有償服務(wù)內(nèi)容，透明化。
6、報箱在一個專門房間，上面不光寫號碼，還有公司名稱。用密碼鎖，感覺上檔次。
7、食堂外包。事先制定菜單發(fā)到客戶手里，放過報箱里。食堂不送餐，外面的可以。
8、前臺：負(fù)責(zé)客戶接待、報紙分放；郵件分放
9、商務(wù)中心在12樓，是大樓的第三產(chǎn)業(yè)，由客戶自己管理。如賣機票的等。通常是外包，除非開發(fā)商自己的物業(yè)公司。
10、外來送貨人員專梯
1、與客戶打架馬上解聘
2、收費，每月一個人送單，直接收回支票。
3、體現(xiàn)以客戶為中心
（1）服務(wù)項目完全根據(jù)客戶需求進行，每處物業(yè)都不同。
（2）所有業(yè)務(wù)都不外包，包括外墻清洗，以保證質(zhì)量。
（3）尊重客戶，訪客不會帶入客戶辦公區(qū)域。走在電梯廳會要求我們小聲說話。避免影響客戶。
4、很謙虛，盡管已經(jīng)做得很好，但還是希望多提意見。
5、能夠取得客戶的信任，夜間員工可以用鑰匙進入保潔或施工。
6、物業(yè)公司總部的房子（九樓）是向業(yè)主租賃的，交租金。二樓的森茂大廈項目部的房子沒提，可能是免費提供的。
四、關(guān)于50元管理費
1、不能將具體服務(wù)項目和內(nèi)容透露，因為是機密，怕別的物業(yè)照著干。
2、包括空調(diào)費。（這個樓是全封閉的，能源損失少。）
2、 為什么收費標(biāo)準(zhǔn)高，有以下幾個原因
（1）硬件硬件設(shè)施優(yōu)良，包括門禁系統(tǒng)（2000萬）、公共衛(wèi)生間、b2立體停車場、密碼鎖式信報箱等，使用的工程、保潔物料等都是品牌產(chǎn)品。
（2）管理標(biāo)準(zhǔn)高。走廊里看不到裝修人員，很少看到員工推著垃圾來回走。因為垃圾與客戶在一起會引起投放。管理必須有高標(biāo)準(zhǔn)，否則無法生存。我們只能比客戶標(biāo)準(zhǔn)更高才行。
（3）客戶認(rèn)知度高：這些客戶一旦認(rèn)定你，以前覺得誰好，就認(rèn)準(zhǔn)誰了。服務(wù)是長遠的東西。我們只認(rèn)你。
客戶搬到哪里，我們的服務(wù)就跟到哪里。能搬進來的，都是能夠承受高物業(yè)費的。
（4）員工素質(zhì)高。因為有三關(guān)控制。第一關(guān)是入口關(guān)，包括來歷、基本學(xué)歷等；第二關(guān)是培訓(xùn)，所有工作流程必須掌握后方可上崗；第三關(guān)是管理制度和程序。比如物業(yè)公司人員進入客戶室內(nèi)必須兩人同行，互相監(jiān)督。一個請假的，必須有一個專門負(fù)責(zé)應(yīng)急的人補上。兩人同進同出，細到連誰負(fù)責(zé)關(guān)燈都規(guī)定了。
（5）保潔方面：
（1）提供衛(wèi)生間擦手紙、衛(wèi)生紙、皂液，一個月光用紙就幾萬元，紙用的清風(fēng)牌
（2）每日上門吸塵、清潔煙缸、收紙簍，均為夜間進行。
（3）每年洗一次地毯
（6）工程方面：大廈原配設(shè)施不論時間長短全部保修，業(yè)主自己加的設(shè)備收費維修。
五、企業(yè)文化
1、從日本翻譯過來的，與其保持一致。日本給了很多支持，第一年有五個日本人常駐，后來撤走了。定期去日本學(xué)習(xí)。
2、該公司企業(yè)文化主要內(nèi)容
經(jīng)營理念：
我們發(fā)揚現(xiàn)場第一主義，以客戶的滿意衡量我們的成功；
我們尊重員工，發(fā)掘人才，為員工營造有意義的生活空間；
我們以專業(yè)規(guī)范的管理和學(xué)習(xí)創(chuàng)新的精神,以合理的價格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；
我們創(chuàng)造和諧的人居環(huán)境，持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位
企業(yè)口號：
（1）現(xiàn)場第一，客戶至上
（2）積極思考，快速行動
（3）用心呵護，使您無憂無慮
企業(yè)形象：信賴 合作 安心
企業(yè)信條：創(chuàng)造安全、舒適、和諧的都市新生活，為社會進步做貢獻。
行動指南
（1）以客戶的需求為己任
（2）站在業(yè)主的立場思考和行動
（3）積極提案，快速行動
（4）始終保持積極向上的心態(tài)
（5）團結(jié)協(xié)作，誠實敬業(yè)
3、vi方面
（1）工作牌：有兩種，一種是塑料的，象個商標(biāo)，固定在衣服上，上面為公司名稱。另一種為金屬的，除了公司名稱，下面有個小窗口，標(biāo)明姓名和職務(wù)，是打印出小紙條放進去的。
（2）所有員工制服都可以在制服書上找到。
*工程服的特點是打黑領(lǐng)帶，上衣扎進長褲中。
*保潔服有兩種，女式的與我司現(xiàn)行春秋裝式樣相同，但色彩較淺、鮮艷；男式與現(xiàn)行工程夏裝類似。
*保安服有兩種，西服和警服（自行設(shè)計，有兩種式樣，具體用哪一種由業(yè)主根據(jù)企業(yè)文化定）。有接待任務(wù)時戴白手套。
*管理人員女性為馬夾配裙，通常為藍色。
（3）體系文件的裝訂格式比我司的整齊、簡潔。
（4）環(huán)境設(shè)計：
（1）大廈印象：材料并不高檔，但整體感覺好，溫馨，色調(diào)搭配很好。
（2）總部除會議室外是敞開式辦公。
（3）社訓(xùn)、企業(yè)信條等上墻，深入人心。
4、關(guān)心職工。有了滿意的員工才有滿意的服務(wù)。例如，九樓一保潔員干了不到一年，家里困難，女兒考上大學(xué)后，公司買了300元禮物，員工很感激。這方面的關(guān)懷很多。有五六個保潔員都是干了十年了。他們來這里不是為了發(fā)財，而是為了養(yǎng)家糊口，公司給他們保障，給他們培訓(xùn)，讓他們沒有后顧之憂，他們就把這里當(dāng)成家，每天帶著發(fā)自內(nèi)心的微笑工作。這是裝不出來的，即使裝也裝不長久的。有時領(lǐng)導(dǎo)和員工會一起去玩，吃吃飯。
六、保安管理
1、外來送水人員要求坐貨梯，當(dāng)然對違反者也沒有什么強制措施。
2、出入口分開，做到人員分流。在入口處有兩個保安員在轉(zhuǎn)門處。周六開一個主入口和員工通道，周日只開員工通道。主入口開放時不登記，夜間及周末主入口關(guān)閉時登記。周日來到大廈的就算物業(yè)公司員工也要登記。事先給客戶入住時一個說明，工作時間怎么走，非工作時間怎么走。現(xiàn)在客戶已經(jīng)很習(xí)慣了。
3、一年兩次消防演習(xí)，客戶配合很好，越是大公司越重視安全。消防車、消防局配合，除了值班的全員參加。事先有宣傳，印發(fā)帶漫畫的資料。演習(xí)前在大堂搞宣傳活動。
4、關(guān)門以后在入口處放標(biāo)志：此門已關(guān)閉
5、大連軟件園門口一個安全員給我們留下了深刻的印象，形象高大，動作標(biāo)準(zhǔn)，站著時如雕塑，敬禮動作如國旗班。每輛車到來時均敬禮。
6、時刻將客戶放在第一位。緊急疏散上墻，保安禮貌用語50句上墻。
7、 標(biāo)準(zhǔn)化管理，人性化服務(wù)
公司首先對接管項目進行物業(yè)分析，制定iso9001質(zhì)量管理體系。
對所有安全消防管理區(qū)域進行詳查分析，建立安全管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
◇ 分析樓宇設(shè)施、布局，找出安全隱患
◇ 分析入住業(yè)戶，提供親情服務(wù)
◇ 制定安全管理要領(lǐng)
◇ 制訂安全消防標(biāo)準(zhǔn)
◇ 制訂管理流程
8、消防管理
◇ 健全的消防管理制度及消防教育培訓(xùn)
◇ 消防演習(xí)
◇ 建立24小時消防監(jiān)控、應(yīng)急處理體系
◇ 建立防火檔案和救火作戰(zhàn)/火災(zāi)疏散方案
◇ 建立業(yè)余消防隊伍
9、急救等應(yīng)急事件處理：公司本部建立24h快速安全反應(yīng)系統(tǒng)。進行應(yīng)急事件處理或業(yè)主救助工作。進一步強化醫(yī)療知識、急救常識等與應(yīng)急事件處理有關(guān)的培訓(xùn)。
七、工程管理
1、日光燈采用飛利浦的無燈罩式燈，最大限度的提高了燈的亮度
2、工程人員在上崗之前都要事先進行專門的培訓(xùn)。
3、把維護設(shè)備進行量化等級劃分，便于檢查維護。
4、8部電梯采用分層管理。
5、各個工種分工不分家，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
6、夜班值班人員為專業(yè)工程人員，便于及時處理問題。
7、各樓層開關(guān)在配電室，跳電后自動恢復(fù)。
8、空調(diào)有分控系統(tǒng)，分層控制。8：00-6：00免費，以后算加班要收費。
9、設(shè)備完全大包的很少，主要是物業(yè)公司做中小修，業(yè)主承擔(dān)大修更新費用。各家公司估算的尺度不同。我們盡量做到透明度高?；旧匣ǖ腻X與預(yù)算差不多。
10、重視預(yù)防，不要出了問題再補。比如點檢，因為設(shè)備是樓里的心臟，設(shè)備出了問題就得癱瘓。有個預(yù)案。
1、維修工作根據(jù)客戶意見確定時間，可以上班時干也可以下班時干。如果是工作工作干，要先征得客戶同意，鋪上墊子，非常快就完成。
2、用電情況分析表（日期 、峰值、平值、谷值），與去年同期相比。
3、每年一次大廈診斷（對外提供的服務(wù)），包括位置、問題、對大廈的影響、檢查時間、處理情況等欄目。
4、對前期介入階段提供設(shè)施設(shè)備診斷服務(wù)，前每周一個報告，主要列出需要整改的問題，附相關(guān)照片彩圖。
5、豪之英物業(yè)管理理念：對于大型建筑物及建筑群的管理,采用一種全面的、綜合的成本理念和效益理念。具體來講,這種理念是將物業(yè)作為一項支持企事業(yè)機構(gòu)主營業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)及改善其經(jīng)營狀態(tài)的主要資源,并將用戶要求與物業(yè)功能有機結(jié)合起來,全面考慮物業(yè)壽命周期內(nèi)的經(jīng)濟性、適用性、服務(wù)性等要求,從而達到物業(yè)壽命期內(nèi)，經(jīng)營費用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。
6、工程管理方法：建筑物中包括供水、供電、供氣、消防、通信等幾大系統(tǒng)，每個系統(tǒng)都是由不同的設(shè)備組成的，每個設(shè)備又都是由不同部件組成的。因此如果某個部件發(fā)生故障將會影響整個系統(tǒng)運轉(zhuǎn)，影響客戶正常使用，維修又將導(dǎo)致管理成本的增加。日本豪之英物業(yè)的工程管理是針對系統(tǒng)部件的管理，根據(jù)其壽命及特性進行周期性的檢查，作到預(yù)防性管理，在設(shè)備發(fā)生故障前就能及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭，及時進行維修和零部件更換，從而避免故障發(fā)生。保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，滿足客戶使用要求。
7、工程管理內(nèi)容：公司對承接的建筑物首先進行物業(yè)分析，了解建筑物和所管理的所有設(shè)備設(shè)施的特點，建立工程設(shè)備管理模式，制訂管理方案。把所有管理的設(shè)備設(shè)施建立數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實施信息化管理，對各系統(tǒng)設(shè)備進行定期檢查，對檢查結(jié)果進行分析處理，對問題進行及時維修維護，不遺漏任何一處管理對象。這種做法大大降低了設(shè)備的維修率，最大限度地節(jié)約了物業(yè)的管理成本。
8、設(shè)備交接驗收
由公司工程管理專家對管理的建筑物和設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)狀進行全面評估。提出存在問題的報告書，組織相關(guān)的單位進行整改。對整改結(jié)果進行驗收。
9、制訂管理計劃
由公司物業(yè)管理企畫部，制訂設(shè)備管理模式，設(shè)計最節(jié)省人員的管理構(gòu)架，組織員工進行交接期間的業(yè)務(wù)教育。
20、建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)
建立設(shè)備管理信息系統(tǒng)，對所有管理的設(shè)備進行調(diào)查，建立詳細的建筑及設(shè)備臺帳系統(tǒng)，編制工程設(shè)備管理軟件，實施管理。
