目錄
- 第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究
- 第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究
- 第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告
- 第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本
- 第五篇：杭州某房地產(chǎn)項目可行性研究報告
第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究
房地產(chǎn)項目可行性研究
張世超
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素
摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準(zhǔn)備，現(xiàn)場調(diào)查與資料收集，開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵。
1 可行性研究的概念和作用
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。
我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：
1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。
項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項目評價分析為重要依據(jù)的。
1.2 可行性研究是項目審批的依據(jù)。
在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。
1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。
根據(jù)項目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。
1.4 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。
可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。
1.5 可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。 開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。
2 可行性研究的步驟。
2.1 組織準(zhǔn)備。
進(jìn)行項目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。
2.2 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。
現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料
主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。
2.3 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。
這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟(jì)效益。
2.4 詳細(xì)研究。
采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進(jìn)行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價，從而分析項目的可行性。
2.5 編寫研究報告書。
可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。
3 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。
按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。其具體內(nèi)容如下：
3.1 項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
3.2 市場分析和需求預(yù)測。
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
3.4 開發(fā)進(jìn)度安排。
對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。
3.5 項目投資估算。
項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。
3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運(yùn)行。
3.7 財務(wù)評價。
財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，
債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
3.8 風(fēng)險分析。
風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
3.9 國民經(jīng)濟(jì)評價。
國民經(jīng)濟(jì)評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評價項目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評價。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價都屬于項目的經(jīng)濟(jì)評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟(jì)評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費(fèi)用，從而評價項目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國民經(jīng)濟(jì)評價又叫費(fèi)用效益分析。
4 房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素
4.1 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來的后果。
4.2 當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>
一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。
4.3 街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響
古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。
5 投資商自身條件考察
5.1 考察你的經(jīng)驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
5.2 考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
5.3 考察你的融資能力
每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目分析時是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。
6 從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究
事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會。消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場包括個人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？
7 結(jié)論。
運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。
參考文獻(xiàn)：
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第二篇：房地產(chǎn)項目可行性研究
房地產(chǎn)項目可行性研究
收益情況：開封東區(qū)汴京大道東延段，土地105畝，臨一類大街寬度300米，預(yù)計摘牌價格50萬/畝，地價5250萬，該地段可規(guī)劃商場酒店寫字樓住宅，低密度狀況容積率為3，建筑面積21萬，均價5000（含寫字樓臨街房），預(yù)計收入10億。（以上保守估算）
土地獲得方法：政府設(shè)定摘牌資格，然后該公司摘牌。
投入一：地上苗木賠付100萬，開發(fā)成本：目前高檔小區(qū)（部分洋房、部分高層）建筑成本（含規(guī)劃設(shè)計綠化）1600元，此項投入3.36億。
投入二：代建新農(nóng)村社區(qū)投入5000萬（該資金已經(jīng)進(jìn)場，新農(nóng)村改造項目已經(jīng)封頂）
投入三：掛牌拿地前期工作費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用以及其他零星支出。
招商意向：股權(quán)整體收購、或者投資方控股經(jīng)營。 項目背景：置業(yè)公司幾位股東是南方人，該投資不符合當(dāng)初”快進(jìn)快出”的投資意向，目前資金鏈緊張，繼續(xù)投入能力不足。
區(qū)位展望：周邊配套成熟，周邊地塊已經(jīng)售出，此地塊屬于稀缺資源，未來將是東核心區(qū)。
第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告
房地產(chǎn)項目可行性研究報告
編制單位：海南方能投資顧問有限公司
編制日期：二o一二年七月
目錄
第一章總論-----------------------------------------------------------1
1.1項目背景與概況------------------------------------------------ 1
1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)---------------------------------------------- 5
1.3問題與建議---------------------------------------------------- 6
第二章項目投資環(huán)境與市場研究-------------------------------- 7
2.1投資環(huán)境分析-------------------------------------------------- 7
2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場------------------------------------------------ 8
2.3銷售預(yù)測------------------------------------------------------ 9
2.4營銷策略----------------------------------------------------- 11
第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件------------------------------- 13
3.1建設(shè)規(guī)模----------------------------------------------------- 13
3.2項目概況現(xiàn)狀------------------------------------------------- 13
3.3項目建設(shè)條件------------------------------------------------- 13
第四章節(jié)能減排-------------------------------------------- 16
4.1. 項目建設(shè)方案----------------------------------------------- 16
4.2. 項目所在地能源供應(yīng)條件------------------------------------- 37
4.3 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范---------------------------------- 38
4.4 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況-------------------- 39
4.5 項目節(jié)能措施及效果分析-------------------------------------- 40
第5章 環(huán)境影響評價----------------------------------------- 52
5.1. 編制依據(jù)--------------------------------------------------- 52
5.2. 環(huán)境現(xiàn)狀--------------------------------------------------- 52
5.3. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響--------------------------------------- 53
5.4. 環(huán)境保護(hù)措施----------------------------------------------- 53
第6章 勞動衛(wèi)生與消防--------------------------------------- 55
6.1. 指導(dǎo)思想--------------------------------------------------- 55
6.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施--------------------------------- 55
6.3. 消防設(shè)計--------------------------------------------------- 56
第7章 項目實施進(jìn)度----------------------------------------- 57
7.1. 項目開發(fā)期------------------------------------------------- 57
7.2. 項目實施進(jìn)度安排------------------------------------------- 57
7.3. 項目實施過程控制措施--------------------------------------- 57
第8章 項目招投標(biāo)------------------------------------------- 58
8.1. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述--------------------------------------- 58
8.2. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析----------------------------------- 59
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8.3. 招標(biāo)依據(jù)--------------------------------------------------- 61
8.4. 招標(biāo)范圍--------------------------------------------------- 61
8.5. 招標(biāo)方式--------------------------------------------------- 62
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房地產(chǎn)項目可行性研究報告
道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。 小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機(jī)動車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。
1.5 建筑設(shè)計
1.5.1 住宅設(shè)計
本工程采用9、10層單元式渡假公寓。
住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。
度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。層高均為3.0米。
房型滿足多樣化和可變性的要求，每戶住宅的外窗窗臺高0.9m或局部凸窗。
建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。
地中海建筑風(fēng)格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨(dú)特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。
在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。建筑風(fēng)格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。
無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。
1.5.2 公共配套
公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結(jié)合居民的出行進(jìn)行設(shè)計。
地下機(jī)動車庫和機(jī)房——在小區(qū)中心綠化下面設(shè)計一個地下機(jī)動車停車庫，消防水池及泵房，換熱站。地下機(jī)動車庫面積合計7878平方米，設(shè)有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。
社區(qū)服務(wù)及物業(yè)——主要設(shè)置在小區(qū)入口處2#樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。
2、結(jié)構(gòu)方案
2.1 設(shè)計依據(jù)
1.本工程設(shè)計使用年限為50年。
2.自然條件
a.風(fēng)荷載：
規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值wo=0.75kn/㎡（50年一遇）。（單體結(jié)構(gòu)設(shè)計時與按澄邁當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）
樓面使用活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：
臥室、客廳、電梯廳2.0kn/㎡
餐廳、廚房、衛(wèi)生間2.0kn/㎡
陽臺2.5kn/㎡
樓梯間3.5kn/㎡
商場3.5kn/㎡
地下車庫、車道4.0kn/㎡
設(shè)備機(jī)房7.0kn/㎡
上人屋面2.0kn/㎡
不上人屋面0.5kn/㎡
b.面活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范的有關(guān)規(guī)定取值。
c.抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度為0.15g，設(shè)計地震分組為第一組。
3.本工程所采用的主要規(guī)范、規(guī)程
《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》gb 50068-XXXX年
《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（XXXX年版）gb 50009-XXXX年
《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》gb 50010-XXXX年
《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》gb 50011-XXXX年
《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》gb 50007-XXXX年
《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》
《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》
《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》
《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》jgj3-XXXX年 gb50003－XXXX年 jgj94—XXXX年 gb50223—XXXX年
2.2 建筑分類等級
本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。
2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案
1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。
2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。
2.4 基礎(chǔ)方案
本工程目前尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。
2.5 結(jié)構(gòu)材料
1、基礎(chǔ)混凝土：c30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚c15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為p6級。
2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱c30-c40梁、板及樓梯c30混凝土。
3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。
4、鋼材：鋼材q235b；鋼筋梁柱主筋hrb400級鋼筋，梁柱箍采用hpb300級鋼筋，板鋼盤hrb400級鋼筋。
2.6結(jié)構(gòu)計算
本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限
元分析與設(shè)計軟件satwe”。
本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機(jī)輔助設(shè)計jccad”進(jìn)行計算分析。
2.7結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計
為了控制好開發(fā)成本，進(jìn)而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，優(yōu)化設(shè)計將貫穿整個結(jié)構(gòu)設(shè)計全階段。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達(dá)到安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達(dá)到優(yōu)化。
3、給排水系統(tǒng)方
3.1 概況
本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設(shè)備用房）。本次設(shè)計范圍內(nèi)建設(shè)總用地面積：26345.0立方米，總建筑面積：55422平方米。
3.2 設(shè)計依據(jù)
《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（XXXX年版）gb 50015-XXXX年
《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（XXXX年版）gb 50045-95
《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（XXXX年版）gb 50084-XXXX年
《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》gb 50067-97
《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》gb 50140-XXXX年
《室外給水設(shè)計規(guī)范》gb50013-XXXX年
《室外排水設(shè)計規(guī)范》gb50014－XXXX年
《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》cecs125:XXXX年
《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》gb/t50349—XXXX年
《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》gb50176-93
《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》gb50189-XXXX年
《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》（XXXX年）
3.3 設(shè)計范圍
1、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計
2、室外給排水、消防設(shè)計
3.4 給水系統(tǒng)
1、水源：
地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。
2、用水量標(biāo)準(zhǔn)
住生活用水定額：250l/人·日kh=2.5 t=24h
商業(yè)生活用水定額：8l/㎡·日 kh=1.5t=12
澆灑道路及場地用水定額：2l/㎡·次 一日一次一次2h
綠化用水定額：1.5l/㎡·次 一日一次一次2h
3、用水量估算
最大日用水量約為650m3/d，最大時用水量約為28m3/h（澆灑道路及場地用水、綠化用水不計入最大小時用水量）。
4、消防水量計算：
室外消防用量為30l/s、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40l/s、噴淋系統(tǒng)用水量為78l/s，消防總水量為148l/s。
5、生活給水系統(tǒng)
由基地用邊市政道路上市政給水管網(wǎng)中引入一路dn200給水管，在基礎(chǔ)內(nèi)再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設(shè)水表計量，水表設(shè)于室外埋地水表井內(nèi)。
各建筑物生活給水由生活變頻供水設(shè)備供水。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。
本工程不設(shè)置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨(dú)立和容積式電熱水器供應(yīng)。
室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。
室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6l，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設(shè)置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費(fèi)。
水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。
6、消防給水系統(tǒng)
本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室外設(shè)置地上式消火栓，間距不超過120米。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應(yīng)有室外消火栓。室外消防水量30l/s。
住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設(shè)于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設(shè)于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。
室內(nèi)消防布置應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設(shè)減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標(biāo)。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20l/s。
住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。
一層公建按中危險ⅰ級（噴水強(qiáng)度為6l/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25l/s。
地下車庫按中危險ⅱ級（噴水強(qiáng)度為8l/min·㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35l/s。
地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設(shè)備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m3）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。
地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m3。
其它：
室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補(bǔ)水。 本工程計算機(jī)房及部分電氣機(jī)房按功能要求設(shè)置超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)。
室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于dn100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。
地下層消防電梯旁設(shè)置2m3（有效容積）集水坑，內(nèi)設(shè)潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10l/s。
7、滅火器配置
根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（gb50140-XXXX年），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設(shè)置位置保護(hù)半徑和配置基準(zhǔn)按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。
3.5 排水系統(tǒng)
排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室
外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。
每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。
住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m3/d，最大時生活污水量為40m3/h。
雨水排水量按當(dāng)?shù)亟涤陱?qiáng)度公式計算，設(shè)計暴雨強(qiáng)度重現(xiàn)期以2年計。
單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用u-pvc塑料管，室外埋地雨污水管采用hdpe加筋管。
4、電氣系統(tǒng)方案
4.1 設(shè)計依據(jù)
第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告范本
__房地產(chǎn)項目可行性研究報告
公司名稱：__ 房地產(chǎn)公司
編制人員：___
完成日期：XXXX年-7-21
目錄
調(diào)查人員聲明 4
第一部分：項目總論 5
1.1項目背景 5
1.2項目概況 5
1.2.1項目名稱 5
1.2.2項目建設(shè)單位概況 5
1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀
1.2.4項目規(guī)劃控制要點 7
1.2.5項目發(fā)展概況 7
1.3可行性研究報告編制依據(jù)
1.4可行性研究結(jié)論及建議 第二部分：市場研究 8
2.1宏觀環(huán)境分析 8
2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析
2.3本市房地產(chǎn)市場分析 8
2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
2.4板塊市場分析 9
2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況
2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
2.4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究
2.5項目擬定位方案 10
2.5.1可類比項目市場調(diào)查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10
2.5.2項目swot分析 11
2.5.3項目定位方案 11
第三部分：項目開發(fā)方案 11
3.1項目地塊特性與價值分析
3.2規(guī)劃設(shè)計分析 12
3.3產(chǎn)品設(shè)計建議 13
3.4項目實施進(jìn)度 15
3.5營銷方案 16
3.6機(jī)構(gòu)設(shè)置 16
3.7合作方式及條件 17
第四部分：投資估算與融資方案
4.1投資估算 17
4.1.1投資估算相關(guān)說明 17
4.1.2分項成本估算 17
4.1.3總成本估算 20
4.1.4單位成本 20
4.1.5銷售收入估算 20
4.1.6稅務(wù)分析 20
4.1.7項目資金預(yù)測 21
4.1.8現(xiàn)金流量表 21
4.1.9自有資金的核算 21
4.2融資方案 22
4.2.1項目融資主體 22
4.2.2項目資金來源 22
4.2.3融資方案分析 22
4.2.4投資使用計劃 22
4.2.5借款償還計劃 22
第五部分：財務(wù)評價 23
5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取
5.2財務(wù)評價（方案1） 23
5.2.1財務(wù)盈利能力分析 23
5.2.2靜態(tài)獲利分析 24
5.2.3動態(tài)獲利分析 24
5.2.4償債能力分析 24
5.2.5綜合指標(biāo)表 24
5.3財務(wù)評價（方案2） 25
5.4財務(wù)評價結(jié)論 25
第六部分：不確定性分析 25
6.1盈虧平衡分析 25
6.2敏感性分析 26
6.2.1變動因素一成本變動
6.2.2變動因素二售價變動
6.2.3變動因素一容積率變動
6.3風(fēng)險分析 27 11 17 23 26 26 26
6.3.1風(fēng)險因素的識別和評估 27
6.3.2風(fēng)險防范對策 27
第七部分：綜合評價 27
7.1社會評價（定性） 27
7.2環(huán)境評價（影響及對策） 27
7.3公司資源匹配分析 27
第八部分：研究結(jié)論與建議 27
8.1結(jié)論 27
8.2建議 27
第九部分：附錄 28
9.1附件： 28
9.2附表： 28
9.3附圖： 29
調(diào)查人員聲明
我們鄭重聲明：
1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2、 我們依照____公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。
3、 形成意見和結(jié)論。
4、 撰寫本可行性研究報告。
5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實地查勘）。
6、 （其他需要聲明的事項）
參加調(diào)查人員簽名：
公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：
注：形成一致意見后，附后存檔。
第五篇：杭州某房地產(chǎn)項目可行性研究報告
第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步
1．透視民地產(chǎn)可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。
一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：
第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；
第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。
從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、88層的金茂大廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。
2、項目投資制勝第一法寶
一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算
第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析
分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響
房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。
分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>
一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。
分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響
古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。
從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經(jīng)驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目分析時是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。
第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計成功的可行性研究流程
步驟a人員安排組合
項目內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項目 費(fèi)用 時間
注冊房地產(chǎn)估價師
造價工程師
市場調(diào)查和分析人員
經(jīng)濟(jì)分析專家
制作人員
社會學(xué)，環(huán)境等專家
步驟b：市場分析
a、宏觀因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。
b、區(qū)域性因素分析
一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅
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