目錄
- 第一篇：精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告
- 第二篇：國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報(bào)告
- 第三篇：商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
- 第四篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書綱要
- 第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
第一篇：精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告
紹興精品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告
1.項(xiàng)目名稱：紹興鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊
2.承辦單位概況：
紹興海星置業(yè)有限公司系由股東海亮地產(chǎn)近控股集團(tuán)有限公司、浙江巨星控股集團(tuán)有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司，于是XXXX年9月19日取得紹興市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10000萬元，公司堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，尊崇“誠信、品質(zhì)、責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造海星品牌。
3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
1、國家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；
2、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；
3、政府主管部門批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；
4、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等
5、政府主管部門規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。
6、有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等
4. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)精品住宅小區(qū).
隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區(qū)的建設(shè)步伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點(diǎn)，一批有實(shí)力的開發(fā)商相繼進(jìn)入，已形成了新一輪的開發(fā)熱潮。由此，一幅鏡湖新區(qū)核心區(qū)塊的新藍(lán)圖，正在越來越清晰地呈現(xiàn)。鏡湖核心區(qū)塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。在不遠(yuǎn)的將來，一個(gè)百萬人口的紹興城市，在它的繁華中心區(qū)域，如詩如畫般展現(xiàn)出一望無際、碧水浩瀚的水面。
板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用，鏡湖新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，是紹興樓市的新地標(biāo)，新“西湖 ”。
精品住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)鏡湖高新
熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善鏡湖開發(fā)區(qū)的面貌
第二篇：國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報(bào)告
附件1
國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報(bào)告
（編 寫 格 式）
1企業(yè)（試點(diǎn)城市）慨況
1.1申報(bào)企業(yè)（試點(diǎn)城市）發(fā)展?fàn)顩r
1.2聯(lián)盟企業(yè)的基本情況（僅開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟型編寫）
1.3具備的基本條件與優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)業(yè)化程度）
2目的、意義及必要性
2.1產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的目的意義
2.2產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的必要性
3主要技術(shù)領(lǐng)域發(fā)展趨勢(shì)及技術(shù)水平
3.1國外的技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)與水平
3.2國內(nèi)的技術(shù)發(fā)展水平及基礎(chǔ)條件
4產(chǎn)業(yè)化基地的總體目標(biāo)、主要內(nèi)容和計(jì)劃安排
4.1產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的目標(biāo)
4.2產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的核心技術(shù)與主要內(nèi)容
4.3產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的組織模式與生產(chǎn)方式（僅開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟型編寫）
4.4產(chǎn)業(yè)化基地核心技術(shù)的整體技術(shù)解決方案
4.5產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃安排
5產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的政策措施與組織管理
5.1政策措施保障
5.2組織管理與運(yùn)行機(jī)制
6產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益綜合分析
6.1經(jīng)濟(jì)效益分析
6.2對(duì)提高住宅建設(shè)質(zhì)量（包括功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量）和產(chǎn)業(yè)化程度所發(fā)揮的作用
6.3對(duì)地方和全國的示范和輻射作用
附可行性研究報(bào)告的編寫打印要求
（1）可行性研究報(bào)告一律用a4紙打印。
（2）章節(jié)標(biāo)題用4號(hào)黑體字，正文用4號(hào)宋體字。
（3）封面按提供的樣式打印。
（4）提交建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心一式4份。
第三篇：商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
文章標(biāo)題：商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
目錄
一、總論
二、市場(chǎng)分析
三、建設(shè)內(nèi)容
四、環(huán)保與市政配套
五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置
六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結(jié)論與建議
一、總論
（一）項(xiàng)目背景
1項(xiàng)
目名稱：“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”居住小區(qū)
2承辦單位概況：
“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。
由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長(zhǎng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想•世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。
公司注冊(cè)資本1億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動(dòng)資金2400萬元（滾動(dòng)開發(fā)）。
武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢•中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。
成立于XXXX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。
3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》
（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
（二）項(xiàng)目概況
1地塊位置：
關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。
2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：270畝（180090平方米）
容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）
建筑面積：314528平方米
開發(fā)周期：7至8年
土地價(jià)格：5400萬（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）
3周圍環(huán)境與設(shè)施
（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；
（2）魯巷廣場(chǎng)購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙；
（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；
（3）武漢光谷cbd中心??光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)
4項(xiàng)目投入資金及效益情況
項(xiàng)目總投資：33597.28萬元
自有資金投入：12400萬元
住宅銷售價(jià)格：XXXX年元/平米起
項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元
項(xiàng)目稅后利潤總額：16127.14萬元
項(xiàng)目毛利潤潤：27.28％
項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39％
（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由
1項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展
公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。
2項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神
國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居
民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件
正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。
根據(jù)XXXX年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。
因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想•世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán)270畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。
3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略
從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。
本項(xiàng)目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。
4項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在
世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)
高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備
融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)
（四）市場(chǎng)分析
1武漢概況
武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。XXXX年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比XXXX年增長(zhǎng)12。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
中華人民共和國國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。
邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。
超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。
未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。
2光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
（1）“光谷地區(qū)”概況
信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱“武漢•中國光谷”）。
“武漢•中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢•中國光谷”依托國家級(jí)開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。
（2）建筑類型
武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：
●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。
●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安•公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。
●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。
●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。
本項(xiàng)目建筑類型：
以高層（c型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。
配比：
多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟高層：c型14棟
3目標(biāo)市場(chǎng)地位
項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：
（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；
（2）周邊高校的教師以及工作者；
（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；
（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；
（5）外地來漢的經(jīng)商者。
（6）其他
（五）結(jié)論
本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。
（一）市場(chǎng)概況
1武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況
武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)中，武漢名列第六。XXXX年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比XXXX年增長(zhǎng)12。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18億元,同比增長(zhǎng)21.8,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1。自1992年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。
得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
中華人民共和國國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級(jí)以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個(gè)國家或地區(qū)，全球500強(qiáng)跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。
邁向世界超級(jí)城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。
超級(jí)城市是指具有下列3項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級(jí)城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。
未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。
2武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。
武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。
形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。
部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。
3武漢商品住宅價(jià)格走勢(shì)
XXXX年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。
洪山區(qū)：XXXX年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54。
洪山區(qū)指數(shù)
XXXX年第四季度1145.39
XXXX年第一季度1273.52
XXXX年第二季度1327.12
XXXX年第三季度1451.75
XXXX年第四季度1488.67
此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體??高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。
楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，此季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。
坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在XXXX年元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。
4武漢主要商品住宅樓盤XXXX年銷售大勢(shì)
1．市場(chǎng)整體活躍，樓盤銷售順暢
XXXX年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了70，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。
2．名家操盤實(shí)力大增
目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場(chǎng)的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤??“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。
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文章標(biāo)題：商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)
XXXX年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識(shí)。在這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：XXXX年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá)150余棟，總建筑面積將達(dá)到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。
4．消費(fèi)者的購房行為漸趨理性
隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，價(jià)格為36.85％，環(huán)境為22.96％，交通為6.47％，其他因素的被選率為0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。
5.價(jià)格及指數(shù)
XXXX年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點(diǎn)，較上季度上漲66.43點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33。
住宅價(jià)格指數(shù)此季度為1136.63點(diǎn)，比上季度上漲58.32點(diǎn)；平均價(jià)格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41。
寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為1050.07點(diǎn)，較上季度上漲11.36點(diǎn)；平均價(jià)格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09。
XXXX年消費(fèi)者對(duì)所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。XXXX年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長(zhǎng)52，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬平方米，成交價(jià)值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9，同比增長(zhǎng)6，下半年將會(huì)有大副上升；同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3。
區(qū)位交易總量存量房百分比
洪山28.7114.3450
（三）競(jìng)爭(zhēng)分析
1武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)
●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展
●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流
●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多
●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞
●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境
●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流
●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視
●特點(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)
2武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析
本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。
洪山區(qū)：
XXXX年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54。
洪山區(qū)指數(shù)
XXXX年第四季度1145.39
XXXX年第一季度1273.52
XXXX年第二季度1327.12
XXXX年第三季度1451.75
XXXX年第四季度1488.67
此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體??高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。
楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。
坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在XXXX年元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。
武昌區(qū)：
XXXX年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點(diǎn)，比上季度上漲了70.89點(diǎn)。平均價(jià)格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7。
武昌區(qū)指數(shù)
XXXX年第四季度1003.18
XXXX年第一季度929.88
XXXX年第二季度1046.69
XXXX年第三季度1012.55
XXXX年第四季度1083.44
此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安•加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。
此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價(jià)為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長(zhǎng)江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開的。此季度強(qiáng)銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價(jià)在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。
此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨(dú)占鰲頭，均價(jià)不僅不降反而逐步攀升高達(dá)4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。
3光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
（1）“光谷地區(qū)”概況
信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱“武漢•中國光谷”）。
“武漢•中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢•中國光谷”依托國家級(jí)開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。
（2）建筑類型
●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。
●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安•公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。
●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。
●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。
本項(xiàng)目建筑類型：
以高層（c型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（a、b、d、e型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。
4競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析
本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷cbd核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤，形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。
樓盤名稱開發(fā)商房型結(jié)構(gòu)價(jià)格交房方式
逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展（武漢）有限公司3_2、4_2、復(fù)式框架1880起期房
兆富國際大廈湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司3_2框架2880起現(xiàn)房
當(dāng)代光谷智慧城武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司3_2_2、4_2_...框架XXXX年均期房
銀河灣武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司2_1、3_1框架1800均期房
華城新都武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司1_1、2_2、3_...框架1980均期房
東林外廬岡部置業(yè)（武漢）公司3_2、1_1、4_...框架1670均期房
名都花園武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司2_2、3_1、3_...框架2700均現(xiàn)房、期房
麗島花園聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司3_2、4_1、4_...框架、磚混3900均現(xiàn)房
電腦大世界洪港置業(yè)3_2框架、磚混4300起現(xiàn)房
明珠園武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司2_1框架1000起期房
弘業(yè)俊園武漢市武昌政通實(shí)業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司不詳框架未開盤期房
南波灣武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架1290起期房
文豪苑武漢洪榮物業(yè)有限公司3_2_2、2_2_2框架1820均期房
當(dāng)代曙光嘉園武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司3_2_2、4_2_2磚混1490起期房
半島尊邸湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司4_2、3_2、2_2框架2188起期房
華樂苑武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司3_1、3_2框架1700起期房
水藍(lán)郡湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司別墅框架2600起現(xiàn)房
獅龍花苑湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司3_2、2_2框架1780起期房
山水華庭武漢市鑄久置業(yè)有限公司2_13_24_2磚混、框架1400起期房
虹景豪庭武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司3_24_2框架2920均期房
湯遜湖山莊湖北華泰置地公司3_2、5_2磚混框架1700起期房
櫻花大廈湖北新長(zhǎng)江置業(yè)公司2_1、2_2、3_...框架2580起期房
明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳1780起期房
華樂花園匯峰房地產(chǎn)不詳框架1478起期房
發(fā)展大廈武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3_2框架4000均現(xiàn)房
世紀(jì)廣場(chǎng)湖北省住宅發(fā)展公司3_2框架3500起期房
尚文創(chuàng)業(yè)城武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司3_2框架1860起期房
梅南山居武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司別墅框架2400起期房
南湖山莊武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司3_2、2_1框架，磚混2200均期房
星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司2_1、3_1磚混、框架1900均現(xiàn)房
洪嶺公寓洪發(fā)物業(yè)2_1、3_1框架1800均期房
澳門山莊順聯(lián)房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)公司別墅框架2500均現(xiàn)房
金梭花園洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司2_1、3_1框架1750均現(xiàn)房
南遠(yuǎn)大樓黃石中銀3_2框架XXXX年起現(xiàn)房
利國綜合樓湖北勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司2_2、3_2框架1880起現(xiàn)房
華泰山莊湖北華泰置地實(shí)業(yè)公司別墅、復(fù)式框架、磚混2200均現(xiàn)房
玉龍島花園武漢宏宇置業(yè)有限責(zé)任公司別墅框架、磚混2300均現(xiàn)房期房
竹苑小區(qū)華中地產(chǎn)物業(yè)2_2、3_2、2_1框架、磚混1400起現(xiàn)房
學(xué)府佳園武漢東湖高新集團(tuán)湖北公司2_2、3_2、4_...框架XXXX年均期房
濱湖名都城濱湖房地產(chǎn)2_2、3_1、3_...框架、磚混2700均現(xiàn)房期房
三鴻家園博達(dá)房地產(chǎn)2_1、3_1、2．...磚混1600起現(xiàn)房
泰格生態(tài)公寓洪港置業(yè)2_2、3_1、3_2框架、磚混1600起現(xiàn)房
江天大廈江夏房地產(chǎn)3_2框架1400起現(xiàn)房
卓刀泉伏虎山莊武漢京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司2_1、3_2磚混1380起現(xiàn)房
創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊別墅磚混1858起現(xiàn)房期房
洪廣大廈中國農(nóng)房3_2框架3480起現(xiàn)房
迪雅花園東泰房地產(chǎn)2_1、3_1、3_...框架、磚混2250均現(xiàn)房
頤和苑天人房地產(chǎn)1_1、2_1、2_...框架1500起現(xiàn)房期房
（四）市場(chǎng)定位
1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定位
和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比本項(xiàng)目有其自身特有的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今武漢成功開發(fā)樓盤的精髓。
光谷地區(qū)已成為武漢市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國公司及高科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素。“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)（cbd），該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)光谷開發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實(shí)施，這種潛力必將得到實(shí)現(xiàn)。光谷是最能體現(xiàn)武漢未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選。
“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)為依托，成為武漢市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。
武漢市住宅市場(chǎng)存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。住宅開發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購買者主要為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場(chǎng)銷售的主力，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配比，以取得更佳的經(jīng)濟(jì)效益。
至XXXX年，全市城區(qū)人均可支配收入為6752元，恩格爾系數(shù)為43.1，按住房?jī)r(jià)格測(cè)算，一戶普通的三口之家，年收入如為2萬人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月400元，三人為1200元，年消費(fèi)約為14400元，剩下的如全部用于住房，也僅為5600元，三口之家購買一套70平方米，價(jià)格為每平方米1200元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要20年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在2萬元以下的家庭約占50以上。所以本項(xiàng)目在價(jià)格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。
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文章標(biāo)題：商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市場(chǎng)。
2目標(biāo)市場(chǎng)定位
（1）目標(biāo)區(qū)域
地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。
（2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案
由于光谷cbd的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。
“聯(lián)想高科•經(jīng)典都市”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購房和適應(yīng)光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號(hào)：建設(shè)綠色住宅，營造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。
（3）購買力分析
根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價(jià)約為28.26萬元。一般情況下購房者首付20％房款，約5萬元左右，余款向銀行分30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還1200元左右，占家庭月收入的30％，我們制定的購買對(duì)象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。
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第四篇：住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書綱要
住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）綱要
__住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書
（代可行性研究報(bào)告）
___建筑設(shè)計(jì)研究院
二oo四年八月
目錄
第一章總論
1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位
1.2編制依據(jù)
1.3編制原則
1.4項(xiàng)目建議書的工作范圍
1.5項(xiàng)目建議書的工作概況
1.6項(xiàng)目建議書
第二章社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查與需求預(yù)測(cè)
2.1社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查
2.2項(xiàng)目發(fā)展概況
2.3設(shè)計(jì)理念
2.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)
2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
2.6市場(chǎng)定位
第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案
3.1總平面規(guī)劃
3.2建筑工程
3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3.4給排水設(shè)計(jì)
3.5暖通設(shè)計(jì)
3.6電氣工程設(shè)計(jì)
第四章建設(shè)條件及氣象條件
4.1場(chǎng)地水、暖、電供應(yīng)條件
4.2地質(zhì)條件
4.3場(chǎng)地氣象條件
第五章消防
5.1消防系統(tǒng)
5.2消防報(bào)警
第六章環(huán)境保護(hù)
6.1本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響
6.2環(huán)境保護(hù)
6.3三廢治理方案
第七章抗震、土地利用及綠化
7.1抗震
7.2土地利用
- 1 -
7.3綠化
第八章節(jié)能
8.1建筑、結(jié)構(gòu)
8.2給排水供暖
8.3電氣
第九章經(jīng)營、物業(yè)管理與招投標(biāo)
9.1經(jīng)營管理
9.2物業(yè)管理
9.3招投標(biāo)
第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃
10.1項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容
10.2實(shí)施進(jìn)度
第十一章投資估算與資金籌措
11.1投資估算范圍
11.2編制依據(jù)
11.3編制方法及各部分費(fèi)用確定
11.4估算投資總額及其構(gòu)成
11.5資金籌措及投資計(jì)劃
第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析
12.1評(píng)價(jià)依據(jù)
12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
12.3
12.4
12.5
12.6盈利能力分析不確定性分析臨界點(diǎn)分析綜合評(píng)價(jià)
第十三章結(jié)論
13.1社會(huì)效益分析
13.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
13.3評(píng)價(jià)結(jié)論
13.4建議
附 錄
第一章總論
1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位
1.1.1項(xiàng)目名稱：__住宅小區(qū)
1.1.2承辦單位：房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
法人代表：
1.1.3 擬建場(chǎng)址：
項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于
1.1.4單位概況：
1.2編制依據(jù)
1.3編制原則
1.4項(xiàng)目建議書的工作范圍
1.5項(xiàng)目建議書的工作概況
1.6項(xiàng)目建議書
1.6.1建設(shè)方案
（詳見方案圖）
1.6.2建設(shè)規(guī)模
一期：
1.6.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.6.4 投資估算與資金籌措
1.6.5綜合評(píng)價(jià)結(jié)論
本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。
第二章社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查與需求預(yù)測(cè)
2.1社會(huì)和市場(chǎng)調(diào)查
2.1.1產(chǎn)業(yè)政策
2.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性
2.2項(xiàng)目發(fā)展概況
2.3設(shè)計(jì)理念
2.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)
2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
2.6市場(chǎng)定位
第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案
3.1總平面規(guī)劃
3.1.1總平面規(guī)劃原則
3.1.2總平面規(guī)劃綜述
1、平面布置
2、 通組織
3.1.3建設(shè)規(guī)模
一期：
3.2建筑工程
3.2.1建筑立面設(shè)計(jì)
3.2.2小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)
3.2.3戶型設(shè)計(jì)
3.2.4內(nèi)外裝修
3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)
3.3.2工程概況
3.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
⑴地上部分
⑵基礎(chǔ)部分
3.3.4主要活荷取值
3.4給排水設(shè)計(jì)
3.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)
3.4.2工程概況
3.4.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)
3.4.4管材
3.4.5有待落實(shí)問題
3.5暖通設(shè)計(jì)
3.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)
3.5.2工程概況
3.5.3系統(tǒng)設(shè)計(jì)
3.5.4采暖系統(tǒng)
采暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算如下：
3.5.5采暖熱媒及系統(tǒng)定壓
3.5.6通風(fēng)系統(tǒng)
3.5.7消防設(shè)計(jì)
3.5.8環(huán)保與節(jié)能設(shè)計(jì)
3.6電氣工程設(shè)計(jì)
3.6.1設(shè)計(jì)依據(jù)
3.6.2主要設(shè)計(jì)內(nèi)容
1、變配電系統(tǒng)：
2、照明及電力系統(tǒng)：
3、有線電視及通信信息系統(tǒng)：
4、防雷接地系統(tǒng)：
5、安防系統(tǒng)：
6、外線工程：
第四章建設(shè)條件及氣象條件
4.1場(chǎng)地水、暖、電供應(yīng)條件
4.4.1供水：
4.4.2排水：
4.4.3供暖：
4.4.4供電：
4.2地質(zhì)條件
從上至下分三層：
第一層：
第二層：
第三層：
地基承載力：
第一層：
第二層：
第三層：
4.3場(chǎng)地氣象條件
1、氣溫：
2、濕度：
3、降雨量：
4、年平均風(fēng)速：
5、凍土深度：
6、冬至日射角：
第五章消防
5.1消防系統(tǒng)
5.2消防報(bào)警
第六章環(huán)境保護(hù)
6.1本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響
6.2環(huán)境保護(hù)
6.3三廢治理方案
6.3.1污水
6.3.2生活垃圾
第七章抗震、土地利用及綠化
7.1抗震
7.2土地利用
7.3綠化
第八章節(jié)能
8.1建筑、結(jié)構(gòu)
8.2給排水供暖
8.3電氣
第九章經(jīng)營、物業(yè)管理與招投標(biāo)
9.1經(jīng)營管理
9.2物業(yè)管理
9.3招投標(biāo)
第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃
10.1項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容
10.2實(shí)施進(jìn)度
項(xiàng)目計(jì)劃周期3年，建設(shè)期2年（一期、二期各1年）
第十一章投資估算與資金籌措
11.1投資估算范圍
11.2編制依據(jù)
11.3編制方法及各部分費(fèi)用確定
1、
2、
3、其他費(fèi)用
4、基本預(yù)備費(fèi)
5、建設(shè)期貸款利息
該費(fèi)用詳見附表1
11.4估算投資總額及其構(gòu)成
本項(xiàng)目總投資：萬元，
其中：
11.5資金籌措及投資計(jì)劃
本項(xiàng)目總投資元，其中自籌萬元，籌資
第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析
12.1評(píng)價(jià)依據(jù)
12.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
11.2.1經(jīng)營計(jì)劃
12.2.2實(shí)施進(jìn)度
12.2.3投資構(gòu)成及分年度用款計(jì)劃
12.2.4收入估算
萬元，其余利用預(yù)售房款。
具體計(jì)算依據(jù)如下：
銷售收入：價(jià)格定為： 12.2.5成本構(gòu)成及估算
項(xiàng)目的總成本由建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用和銷售費(fèi)用組成。具體計(jì)算依據(jù)如下：
1、建設(shè)投資
2、銷售費(fèi)用：
3、稅金：
12.2.6基準(zhǔn)收益率
12.2.7本項(xiàng)目建設(shè)期
12.3盈利能力分析
12.3.1根據(jù)損益表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：
12.3.2據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：
12.4不確定性分析
12.5臨界點(diǎn)分析
12.6綜合評(píng)價(jià)
項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。
第十三章結(jié)論
13.1社會(huì)效益分析
13.2經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
13.3評(píng)價(jià)結(jié)論
因此該項(xiàng)目是可行的。
13.4建議
第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（基本內(nèi)容）
csc/pdp/002/a001
一、項(xiàng)目概況
包括但不限于以下內(nèi)容：
1.1 項(xiàng)目背景：含項(xiàng)目來源、土地性質(zhì)、權(quán)屬情況，項(xiàng)目合作方情況介紹等。
1.2地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀：含地理位置、四至范圍、土地面積、地面現(xiàn)狀、
宗地形狀、地勢(shì)地貌、地質(zhì)水文狀況、景觀資源、地下情況、規(guī)劃控制條件等。
1.3周邊環(huán)境：包括人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)生活配套，治安情況、空氣
狀況、各類污染情況、各種危險(xiǎn)源等，以及周邊土地用途規(guī)劃等。
1.4 市政配套設(shè)施：道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展情況；供水、排水、供電、通訊、
燃?xì)?、供熱情況。
1.5 項(xiàng)目宗地分析結(jié)論。
1.6 項(xiàng)目獲取及合作模式：
土地獲取方式與路徑；主要合約條款、投資各方股權(quán)比例；付款進(jìn)度及與土地過戶程序的配合；項(xiàng)目涉及的法律問題，合法合規(guī)性分析；法律可行性分析結(jié)論。
如屬收購的項(xiàng)目，需詳細(xì)說明相關(guān)公司的法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查情況，盡職調(diào)查報(bào)告中不清楚、未經(jīng)查明、風(fēng)險(xiǎn)較大的事項(xiàng)，相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施；相關(guān)公司的債權(quán)債務(wù)情況、資產(chǎn)抵押情況、股權(quán)或產(chǎn)權(quán)過戶程序。 如屬工程換土地項(xiàng)目，需詳細(xì)說明土地過戶相關(guān)程序等。
1.7 項(xiàng)目手續(xù)辦理情況：
土地使用權(quán)辦理程序、所需時(shí)間；如涉及土地變性，需說明相關(guān)程序、
問題及所需時(shí)間等；如涉及規(guī)劃更改，需說明相關(guān)問題或障礙、所需時(shí)間等；其它手續(xù)問題。
附圖：地塊位置示意圖，地形圖
地塊現(xiàn)狀與周邊景觀照片或圖例
地塊周邊土地用途規(guī)劃圖
交通狀況示意圖
商業(yè)、生活配套分布圖
市政配套設(shè)施的管線走向、容量及接口位置示意圖
項(xiàng)目交易流程、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（如交易程序復(fù)雜，需提供相關(guān)示意圖）
二、市場(chǎng)調(diào)查
包括但不限于以下內(nèi)容：
2.1地塊所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：所在城市的人口、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)業(yè)，
近幾年城市經(jīng)濟(jì)總量、居民收入與消費(fèi)情況、固定資產(chǎn)投資等。
2.2 地塊所在城市的規(guī)劃發(fā)展方向。
2.3 地塊所在城市及地塊周邊的土地市場(chǎng)狀況：土地供需情況及價(jià)格走勢(shì)，
須提供最近一年土地公開出讓市場(chǎng)成交情況匯總表；周邊可比樓盤的拿地時(shí)間及拿地價(jià)格等。
2.4 地塊所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：主要消費(fèi)群體分析；近幾年房地
產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)及銷售情況，同類物業(yè)供給、需求及價(jià)格走勢(shì)等；可供租售的同類物業(yè)面積、庫存率、空置率等；現(xiàn)時(shí)的及潛在的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤情況。
2.5可比樓盤分析：選取同區(qū)域若干可比樓盤進(jìn)行介紹，包括但不限于項(xiàng)目
位置、開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目特征、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、銷售價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售情況等。
2.6同類物業(yè)的平均建筑成本分析：結(jié)合當(dāng)?shù)卦牧蟽r(jià)格、人工成本等因素，
詳細(xì)說明同類物業(yè)建筑成本情況。
2.7政策因素分析：國家及地方關(guān)于該類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)法規(guī)和特
殊政策，地方政府給本項(xiàng)目的優(yōu)惠政策或特殊限制等。
2.8 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論。
附圖：地塊與可比樓盤的位置示意圖
三、開發(fā)規(guī)劃和營銷規(guī)劃
包括但不限于以下內(nèi)容：
3.1基本數(shù)據(jù)：包括土地面積、容積率、總建筑面積、建筑密度；各功能部
分的樓面面積、戶型結(jié)構(gòu)、車位數(shù)量；可售面積、公建面積、經(jīng)營性公建面積等指標(biāo)。
3.2規(guī)劃的要求與限制：包括代征地、代征道路占地面積，公建物業(yè)占地面
積和建筑面積，退紅線要求及建筑物限高等；結(jié)合人防工程和車位配置要求對(duì)地下面積做一專項(xiàng)說明。
3.3 開發(fā)方案的初步設(shè)想：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析報(bào)告作為附件，就項(xiàng)目的規(guī)劃
設(shè)計(jì)可行性、基本建筑形態(tài)做初步分析。
3.4 計(jì)劃開發(fā)期：包括從項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目竣工全部投入使用的全部周
期。
3.5 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析：從地段、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、設(shè)計(jì)、景觀、規(guī)
模、品質(zhì)等方面將本項(xiàng)目與可比樓盤進(jìn)行比較。
3.6 目標(biāo)市場(chǎng)的確定和開發(fā)定位：目標(biāo)客戶群分析、產(chǎn)品定位、預(yù)計(jì)售價(jià)等；
項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位報(bào)告作為附件。
3.7 租售方案：項(xiàng)目銷售計(jì)劃，預(yù)測(cè)銷售速度和消化期等。
3.8 主要營銷策劃和促銷手段。
附件：初步市場(chǎng)定位報(bào)告
規(guī)劃設(shè)計(jì)分析報(bào)告
四、開發(fā)成本
包括但不限于以下內(nèi)容：
4.1 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)稅費(fèi)及征收標(biāo)準(zhǔn)。
4.2土地費(fèi)用：包括政府土地有償出讓價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施等、拆遷補(bǔ)償
費(fèi)、土地辦證費(fèi)、合作方補(bǔ)償費(fèi)（收購溢價(jià)）、中介費(fèi)、物業(yè)分成或分利費(fèi)用在內(nèi)的土地費(fèi)用。
4.3 前期費(fèi)用：包括三通一平費(fèi)、調(diào)研評(píng)估費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)規(guī)報(bào)建費(fèi)、
開辦費(fèi)等。
4.4建筑安裝費(fèi)：包括前期工程費(fèi)，可售物業(yè)、不可售物業(yè)以及地下建筑的
建筑安裝費(fèi)，紅線內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)、配套工程費(fèi)，室外工程費(fèi)用、精裝修工程費(fèi)等。
4.5 其它直接費(fèi)：包括工程管理費(fèi)、項(xiàng)目（地盤）管理費(fèi)、水電增容費(fèi)、物
業(yè)管理基金等。
4.6 銷售費(fèi)用：包括項(xiàng)目營銷費(fèi)用、售后服務(wù)費(fèi)等。
4.7 其它間接費(fèi)用：包括公司管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)（利息等）等。
4.8 不可預(yù)見費(fèi)：由不確定因素引起的不可預(yù)見費(fèi)。
4.9 成本分析：總投資構(gòu)成和各部分所占比重分析，與以往已開發(fā)完工的項(xiàng)
目或其它公司的項(xiàng)目做橫向比較。
五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
包括但不限于以下內(nèi)容：
5.1 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算。
5.2 項(xiàng)目各項(xiàng)稅金測(cè)算。
5.3 項(xiàng)目成本利潤分析。
5.4 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用分析。
5.5 項(xiàng)目資金回收與貸款償還分析。
5.6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析與效益預(yù)測(cè)。
5.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。
六、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策
包括但不限于以下內(nèi)容：
6.1 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析。
6.2 項(xiàng)目敏感性分析。
6.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析：包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、
管理風(fēng)險(xiǎn)等。
6.4 風(fēng)險(xiǎn)分析基本結(jié)論及應(yīng)對(duì)措施。
七、綜合分析與建議
包括但不限于以下內(nèi)容：
7.1 綜合分析：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅（swot分析），可從以下方
面論述：項(xiàng)目宗地情況；市政配套、生活配套；地區(qū)優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃；地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)和特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況；項(xiàng)目合作方式；項(xiàng)目資金平衡、經(jīng)濟(jì)效益；啟動(dòng)速度、開發(fā)進(jìn)度；本企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、戰(zhàn)略規(guī)劃等。
7.2 基本結(jié)論。
7.3 存在的問題。
7.4 投資建議。
八、附件
8.0 項(xiàng)目地形圖、交通圖等
8.1 項(xiàng)目可比樓盤調(diào)查表
8.2 項(xiàng)目與可比樓盤定價(jià)因素比較表
8.3 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表
8.4 項(xiàng)目銷售進(jìn)度及收入估算表
8.5 項(xiàng)目成本及盈利測(cè)算表
8.6 項(xiàng)目成本科目說明
8.7 項(xiàng)目投資支出與資金籌措計(jì)劃表
8.8 項(xiàng)目借款還本付息計(jì)劃表
8.9 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表
8.10 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（全投資）
8.11 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（自有資金）
8.12 項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（股東甲）
8.13 項(xiàng)目敏感性分析表
8.14 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位報(bào)告
8.15 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析報(bào)告
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