不動(dòng)產(chǎn)登記制度范本

不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其核心目標(biāo)在于確保產(chǎn)權(quán)清晰，保障交易安全，維護(hù)市場(chǎng)秩序。這一制度通過法定程序，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的歸屬、內(nèi)容和限制等情況記錄于國(guó)家登記簿中，為公眾提供公開透明的信息，有效防止產(chǎn)權(quán)糾紛，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

包括哪些方面

不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要包括以下幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

1. 權(quán)屬調(diào)查：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人的身份，核實(shí)產(chǎn)權(quán)來源及合法性。

2. 權(quán)利設(shè)定：記錄產(chǎn)權(quán)的種類、期限、限制等詳細(xì)信息。

3. 登記申請(qǐng)：由產(chǎn)權(quán)人或相關(guān)權(quán)益人提交申請(qǐng)，提供必要文件。

4. 審核與公示：登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，并公示相關(guān)信息，接受公眾監(jiān)督。

5. 登記簿管理：建立并維護(hù)完整的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記簿，供公眾查詢。

6. 權(quán)利變更與注銷：處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押、租賃等變更事項(xiàng)，以及產(chǎn)權(quán)消滅的情況。

重要性

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重要性不言而喻，它：

1. 確保產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定：通過法定登記，明確了產(chǎn)權(quán)歸屬，減少了權(quán)屬爭(zhēng)議。

2. 保障交易安全：提供真實(shí)、準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)信息，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)。

3. 規(guī)范市場(chǎng)秩序：防止非法交易，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

4. 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：為投資、融資、稅收等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)信息，推動(dòng)市場(chǎng)繁榮。

方案

為了進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，我們提出以下建議：

1. 提升信息化水平：建立全國(guó)統(tǒng)一的電子登記系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)共享與查詢效率。

2. 強(qiáng)化法規(guī)執(zhí)行：加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行登記法規(guī)，嚴(yán)懲虛假登記行為。

3. 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)：優(yōu)化流程，簡(jiǎn)化手續(xù)，提升公眾滿意度。

4. 定期評(píng)估更新：定期評(píng)估登記制度的效果，及時(shí)調(diào)整和完善相關(guān)政策。

通過這些措施，我們可以進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能，使其更好地服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度范本

目錄

• 第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度來了
• 第二篇：論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善
• 第三篇：國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度介紹
• 第四篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記制度與對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行
• 第五篇：論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與完善

不動(dòng)產(chǎn)登記制度來了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

2014年03月29日 08:38:09來源： 新華網(wǎng)

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新華網(wǎng)北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢(mèng)達(dá) 葉鋒）日前召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，醞釀了多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了明確的時(shí)間表。網(wǎng)民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個(gè)部門聯(lián)席？

面朝大海，春暖花開。如果你想在海邊的樹林承包一塊林地，再租一塊海灘養(yǎng)點(diǎn)魚蝦；或者在海邊買塊地，蓋個(gè)房子，過去你需要：到漁業(yè)部門登記水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，這關(guān)系到你能不能養(yǎng)魚，然后到林業(yè)部門去申請(qǐng)林地所有權(quán)和使用權(quán)，再去國(guó)土部門土地交易所登記申請(qǐng)，然后蓋好了房子，房產(chǎn)證發(fā)放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時(shí)間，如果這些部門離得遠(yuǎn)？呵呵。

剛剛召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。那么未來，你有望在一個(gè)部門辦理所有這些登記。

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，與建設(shè)部門進(jìn)行的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)、房屋登記簿制度相似，只是從內(nèi)容上來看，把林地、海域和草原等權(quán)屬也納入登記范圍。

經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)正式建立，國(guó)土資源部牽頭，中央編辦、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家林業(yè)局、國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家海洋局等９部門組成的聯(lián)席會(huì)議日前召開第一次會(huì)議。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國(guó)尚無統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)各類登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度在于部門職能劃分不清。“由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜分類，不動(dòng)產(chǎn)登記處于比較分散混亂的狀態(tài)，包括房屋、林地、草地、普通建設(shè)用土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記分布在多個(gè)部門當(dāng)中。”上海交大凱原法學(xué)院民商法研究所所長(zhǎng)韓長(zhǎng)印說。

韓長(zhǎng)印說，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據(jù)。在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。而且即使在單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)方面，內(nèi)部的登記程序、登記規(guī)則以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式等等也都不統(tǒng)一。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)還需要和民政、公安、稅務(wù)、銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，突破“信息孤島”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門和地方數(shù)據(jù)的整合與共享。

建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度為何要３年？

部際聯(lián)席會(huì)議召集人、國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察姜大明表示，用４年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時(shí)間？

早在２００７年，物權(quán)法出臺(tái)時(shí)就明確提出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但７年來其推進(jìn)過程可以用“龜速”來形容。

專家分析，首先，從技術(shù)層面看，這些部門過去都開發(fā)了自己的系統(tǒng)，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來”的情況，實(shí)現(xiàn)大平臺(tái)大數(shù)據(jù)。

其次，比技術(shù)更難的是利益。每個(gè)部門的發(fā)證登記權(quán)限，背后都是部門的審批權(quán)限，要把多頭管理、分散登記的權(quán)責(zé)統(tǒng)一、歸并，這意味著每個(gè)部門都需要割肉，需要不小勇氣。統(tǒng)一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等，都使得這項(xiàng)工作推進(jìn)困難。

例如，不動(dòng)產(chǎn)登記中的住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國(guó)五條通知提出，“十二五”末期全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，但剛剛出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃將這一目標(biāo)推遲到６年后。不動(dòng)產(chǎn)登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯(lián)網(wǎng)作為房屋所有權(quán)登記的一部分，包括房屋管理系統(tǒng)、交易登記整合系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等三大系統(tǒng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立后，實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快，有望終結(jié)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的孤島狀態(tài)。業(yè)界期待，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能成為反腐利器。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說，對(duì)于法規(guī)紀(jì)律不允許經(jīng)商的公務(wù)員群體而言，大部分家庭資產(chǎn)是房產(chǎn)，如果信息聯(lián)網(wǎng)能夠運(yùn)行，對(duì)涉房腐敗不啻為當(dāng)頭一棒。

韓長(zhǎng)印坦言，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機(jī)制存留較大的漏洞。“不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不健全使房地產(chǎn)成為腐敗官員洗錢和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了產(chǎn)生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。”他說。

如果房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一的登記和信息互聯(lián)，對(duì)貪腐官員會(huì)有很大的震懾作用。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將為未來開征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，而對(duì)開征房產(chǎn)稅來說，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

王小波_

摘要：建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是世界物權(quán)立法發(fā)展的趨勢(shì)。我國(guó)目前沒有專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法，雖然《物權(quán)法》的頒布在一定程度上完善了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度、操作程序等還有待明確、完善。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)制度完善

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法重要的組成部分，沒有健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度?！段餀?quán)法》的頒布，可謂揭開了我國(guó)房地產(chǎn)登記制度發(fā)展的新篇章?！段餀?quán)法》對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)則、房地產(chǎn)登記的效力、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)、登記信息的公開查詢、更正登一記、異議登記、預(yù)告登一記以及登一記錯(cuò)誤賠償責(zé)任等重要內(nèi)容做出了規(guī)定，確定了我國(guó)房地產(chǎn)登記的根本制度，為完善我國(guó)房地產(chǎn)登記制度奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，雖然對(duì)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了總體上的規(guī)定，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度及具體操作程序還需要進(jìn)一步明確和改善。

一、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的貢獻(xiàn)

一、房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論得以發(fā)展

確立了物權(quán)變動(dòng)的公示原則，明確規(guī)定登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式

公示原則作為物權(quán)變動(dòng)的基本原則，己為世界各國(guó)物權(quán)立法所普遍確立，而物權(quán)變動(dòng)的公示方式，在世界各國(guó)也均為一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為登記，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式為占有或交付?！段餀?quán)法》物權(quán)變動(dòng)公示原則的確立，一方面是對(duì)國(guó)際認(rèn)可的法理的遵守，使我國(guó)物權(quán)立法與國(guó)際接軌;另一方面，如前所述，我國(guó)一直缺乏明確的房地產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論，就我國(guó)《物權(quán)法》頒布前的房地產(chǎn)登記法律制度而言，其并非完全民法物權(quán)意義上的登一記制度，而主要以行政權(quán)干預(yù)或管理為目的，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)公法上的意義，私法意義卻顯較弱。《物權(quán)法》的出臺(tái)，并明確確立了物權(quán)公示原則，將房地產(chǎn)登一記制度首先視為是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法，不僅極大地強(qiáng)化了房地產(chǎn)登記制度的私法意義，而且對(duì)于維護(hù)物的占有秩序和交易安全具有重要意義。而《物權(quán)法》之后的《土地登記辦法》、《房屋登一記辦法》則進(jìn)一步重申了《物權(quán)法》關(guān)于登記物權(quán)公示的私法意義，如《土地登記辦法》第二條明確規(guī)定土地登記是將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)等依法需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿“公示”的行為，明確規(guī)定登記是上地物權(quán)變動(dòng)的公示方式。

構(gòu)建了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登記對(duì)抗主義為例外”的二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式

以法國(guó)為代表的登記對(duì)抗主義立法模式不利于維護(hù)交易安全;以德國(guó)為代表的物權(quán)形式主義立法模式實(shí)踐操作過于繁瑣、無因性法律后果過于絕對(duì)且與公信力效力重疊:而以奧地利、瑞士為代表的債權(quán)形式主義立法例正好克服了二者之不足，從而“成為物權(quán)變動(dòng)立法模式的基本潮流”。①針對(duì)我國(guó)理論界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的重大分歧，《物權(quán)法》在借鑒德、日、法等國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的歷史傳統(tǒng)、具體國(guó)情，最終確立了“以折衷的債權(quán)形式主義為原則，以登一記對(duì)抗主義為例外”的二元主義交錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，在很大程度上明確、奠定了我國(guó)房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)理論，體現(xiàn)出我國(guó)獨(dú)有的物權(quán)立法特點(diǎn)。具體說就是:第一，承認(rèn)物權(quán)合意的客觀存在性，但不承認(rèn)其具有獨(dú)立性、無因性。就單純的當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的意思表示而言，作為一種客觀存在在物權(quán)變動(dòng)之中是不可或缺的。即“承認(rèn)物權(quán)行為概念本身，但并不一定必須承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，抑或雖然承認(rèn)物權(quán)行為概念及物權(quán)行為的獨(dú)立性，但并不一定必須承認(rèn)物權(quán)行為的無因性。”②第

二，規(guī)定在一般情況下房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)經(jīng)登一記生效，即房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采用登記生效主義模式。此外，在不動(dòng)產(chǎn)登一記生效為主的基礎(chǔ)上，也確立了登一記對(duì)抗主義模式作為房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的例外原則，即非經(jīng)登一記不能對(duì)抗善意第三人。登記對(duì)抗主義的適用范圍主要包括:土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)以及地役權(quán)。

二、統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記規(guī)則得以初步確立

我國(guó)一直沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登一記規(guī)則，在實(shí)踐中存在著房地產(chǎn)登一記法律規(guī)范不統(tǒng)

一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等混雜局面，這種混雜局面已經(jīng)嚴(yán)重妨礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的順利發(fā)展。為克服上述實(shí)踐中存在的弊端，《物權(quán)法》首次明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，確定了我國(guó)將在房地產(chǎn)登記領(lǐng)域建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的大方向。其次，針對(duì)房地產(chǎn)登記程序中房、地不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，《物權(quán)法》規(guī)定了基本的房地產(chǎn)登記程序:申請(qǐng)~審查一記載于登一記簿?！锻恋氐怯涋k法》與《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，分別對(duì)土地登一記及房屋登一記的程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，分別取消了原先土地登一記中的地籍調(diào)查程序、房屋登記中的公告程序，上地登記的程序簡(jiǎn)化為申請(qǐng)

①梁慧星、陳華彬.物權(quán)法〔m].北京:法律出版社，19卯.

②陳華彬.論基于法律行為的物權(quán)變動(dòng).梁慧星主編，民商法論從[m].北京:法律出版社，1997. 一權(quán)屬審核~注冊(cè)登記一頒發(fā)或更換證書，房屋登記的程序簡(jiǎn)化為申請(qǐng)一受理一審核一記載于登記簿一發(fā)證。至此，土地登一記與房屋登記的程序應(yīng)該來說己實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一，因?yàn)橥恋氐且挥浿械臋?quán)屬審核這一程序其實(shí)己經(jīng)隱含有受理這一程序了，若不受理，則談何權(quán)屬審核?再次，針對(duì)之前房地產(chǎn)登記權(quán)屬證書與登一記簿之間關(guān)系不明確的問題，《物權(quán)法》

第17條、《土地登記辦法》第16條、《房屋登一記辦法》第26條均明確規(guī)定，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登一記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

三、有關(guān)房地產(chǎn)登記效力的規(guī)定更為合理

根據(jù)登記原因之不同區(qū)分房地產(chǎn)登記的效力

我國(guó)之前的房地產(chǎn)登記立法不區(qū)分房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，對(duì)于因非法律行為如繼承、新建等設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅房地產(chǎn)物權(quán)的一律規(guī)定非經(jīng)登一記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！段餀?quán)法》參照國(guó)際上慣行的物權(quán)法基本原則，對(duì)于不經(jīng)登記也發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的情形做出了具體的規(guī)定。《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》則與《物權(quán)法》保持一致，同樣規(guī)定因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或受遺贈(zèng)等均屬于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情形，不以登一記為生效要件。

明確規(guī)定登記僅只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，克服了以往立法中混淆

物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)合同成立、生效要件的缺陷按照區(qū)分原則，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，即物權(quán)變動(dòng)的原因行為的成立，必須按照該行為成立的自身要件予以判斷，而不能以物權(quán)的變動(dòng)是否成就為標(biāo)準(zhǔn)判斷。如以債權(quán)法上的合同作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為時(shí)，其成立以及生效應(yīng)該依據(jù)債權(quán)法，即以當(dāng)事人的意思表示真實(shí)而且一致為充分必要條件。至于物權(quán)變動(dòng)能否成就，并不是合同成立生效的必要條件。而物權(quán)的變動(dòng)，必須以動(dòng)產(chǎn)的交付與不動(dòng)產(chǎn)的登記為必要條件，而不能認(rèn)為基礎(chǔ)關(guān)系即原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果?！段餀?quán)法》第巧條的規(guī)定就體現(xiàn)了區(qū)分原則的思想。一方面，《物權(quán)法》區(qū)分原則的確立，徹底克服了以往我國(guó)房地產(chǎn)登記法律規(guī)范中將登記視為債權(quán)法上的合同成立、生效的要件，混淆物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)合同的成立、生效條件的缺陷;另一方面，區(qū)分原則的確立符合物權(quán)為排他權(quán)而債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)的基本法理，被民法實(shí)踐證明是一條分清物權(quán)法和債權(quán)法的不同作用范圍、為物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)建立科學(xué)規(guī)范基礎(chǔ)、區(qū)分當(dāng)事人的不同法律責(zé)任的行之有效的原則。①而作為《物權(quán)法》配套法的《土地登一記辦法》與《房屋登一記辦法》也秉承了《物權(quán)法》區(qū)分原則思想，規(guī)定登記僅只是土地物權(quán)變動(dòng)或房屋物權(quán)變動(dòng)的生效條件，如

《房屋登記辦法》第31條就規(guī)定當(dāng)事人買賣房屋應(yīng)在有關(guān)法律文件“生效”后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、三類特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記制度得以構(gòu)建

我國(guó)《物權(quán)法》出臺(tái)前的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)登記的類型有一些相關(guān)的規(guī)定，但都不夠全面。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展需要，解決房地產(chǎn)登一記過程中可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議，《物權(quán)法》科學(xué)地構(gòu)建了三類新的登記制度—更正登一記、異議登記及預(yù)告登記?！锻恋氐怯涋k法》、《房屋登一記辦法》則以《物權(quán)法》為依據(jù)，在制訂時(shí)增加了更正登記、異議登記、預(yù)告登一記等登一記類型并細(xì)化了這些登記類型的內(nèi)容與程序。

確立了賦予當(dāng)事人更正權(quán)與異議權(quán)的更正登記和異議登記制度

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則，一記載在登一記簿上的當(dāng)事人所享有的物權(quán)，原則上推定為正確、合法的權(quán)利。這是法律為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法物權(quán)，確保不動(dòng)產(chǎn)交易安全，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的必然選擇。但這并不是說記載在登記簿上的物權(quán)就是絕對(duì)正確、不可推翻的，如果登記的物權(quán)事項(xiàng)與事實(shí)上的物權(quán)事項(xiàng)不符，為避免真正權(quán)利人因?yàn)榈怯浌帕Χ馐軗p失，則應(yīng)當(dāng)賦予真正權(quán)利人享有更正權(quán)與異議權(quán)的救濟(jì)途徑。為此，《物權(quán)法》第19條規(guī)定了更正登一記和異議登一記制度。同時(shí)，為了克服異議登記給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成不穩(wěn)定狀態(tài)的缺陷，《物權(quán)法》還規(guī)定異議登一記申請(qǐng)人在異議登一記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。而《土地登記辦法》第58至61條及《房屋登一記辦法》第74至79條則對(duì)《物權(quán)法》第19條的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化。如對(duì)更正登記和異議登記如何申請(qǐng)、應(yīng)提供哪些材料、異議登一記的注銷等問題做出了可供房地產(chǎn)登記實(shí)踐操作執(zhí)行的規(guī)定，更在《物權(quán)法》第19條的基礎(chǔ)上對(duì)異議登記的法律效力予以明確，填補(bǔ)了《物權(quán)法》異議登記法律效力不明的漏洞。更正登記和異議登記制度的建立，豐富、完

①孫憲忠，論物權(quán)法[m].北京:法律出版社，201447.

我國(guó)房地產(chǎn)登一記制度的現(xiàn)狀、發(fā)展與完善善了我國(guó)的房地產(chǎn)登一記類型體系。

確立了遏制重復(fù)銷售、重復(fù)抵押的預(yù)告登記制度

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范，出現(xiàn)了許多商品房重復(fù)銷售、重復(fù)抵押

的不良現(xiàn)象。如近年來頻頻被媒體曝光的一房多賣、假房地產(chǎn)騙取貸款、開發(fā)商 卷款潛逃等等。之所以頻頻出現(xiàn)這些現(xiàn)象，一是與開發(fā)商的不誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，二 是現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同登一記備案制度不能從根本上解決將合同請(qǐng)求權(quán)推進(jìn)到 登一記請(qǐng)求權(quán)的問題。為此，《物權(quán)法》第二十條借鑒了國(guó)外立法并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有 的商品房預(yù)售和住房貸款按揭制度，規(guī)定了預(yù)告登記制度，創(chuàng)新了房地產(chǎn)登記的 種類。而《土地登一記辦法》、《房屋登記辦法》則以《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定為依 據(jù)，對(duì)預(yù)告登記的適用范圍、效力期間、申請(qǐng)預(yù)告登一記所需文件材料等做出更進(jìn) 一步的詳細(xì)、具體的規(guī)定。如《房屋登記辦法》第67條明確規(guī)定預(yù)告登記適用

于預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓及抵押等，比《物權(quán)法》 的規(guī)定更為明確，更有利于實(shí)踐操作。

五、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任得以強(qiáng)化

對(duì)于房地產(chǎn)登記的審查，《物權(quán)法》第12條、《土地登記辦法》第13條、《房屋登記辦法》第18、19條均規(guī)定了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)?！斗课莸且挥涋k法》更是以《物權(quán)法》為依據(jù)，對(duì)登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)如查驗(yàn)、詢問事項(xiàng)、需實(shí)地查看的具體情形做出明確規(guī)定，更有利于房地產(chǎn)登記實(shí)踐操作。比起《物權(quán)法》頒布之前的相關(guān)房地產(chǎn)登記立法，《物權(quán)法》、《土地登一記辦法》、《房屋登一記辦法》明確了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查的事項(xiàng)范圍，“詢問申請(qǐng)人”、“實(shí)地查看”等的職責(zé)要求，在當(dāng)前我國(guó)誠(chéng)信體系尚未建立、社會(huì)信用缺失的情況下，應(yīng)該來說可以起到一定的監(jiān)督作用，對(duì)保障房地產(chǎn)交易安全具有顯著促進(jìn)作用。

六、房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度得以確立

房地產(chǎn)登一記是物權(quán)公示最重要的方法。如果把登記的資料當(dāng)成秘密檔案，不允許查詢復(fù)制或者設(shè)置苛刻的查詢復(fù)制條件，就無法起到公示的作用，影響整個(gè)物權(quán)法律制度規(guī)范調(diào)整物權(quán)法律關(guān)系的社會(huì)功能。我國(guó)在《物權(quán)法》頒布之前對(duì)房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度的立法存在明顯缺陷。究其原因，除了不重視便利群眾、服務(wù)社會(huì)以外，很重要的原因是仍然在思想上將房地產(chǎn)登一記作為房地產(chǎn)管理的手段，而輕視其物權(quán)公示的功能。因此，《物權(quán)法》第18條、《土地登記辦法》第72條、《房屋登記辦法》第28條均明確規(guī)定了對(duì)房地產(chǎn)登一記信息的公開查詢制度，《物權(quán)法》更是取消了之前的房地產(chǎn)登記立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)查詢范圍的限制。這為建立登記信息公開制度提供了法律依據(jù)，從而有利于為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易提供全面準(zhǔn)確的信息服務(wù)，切實(shí)發(fā)揮保護(hù)交易安全、警示交易風(fēng)險(xiǎn)的功能，維護(hù)正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序。

七、登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任得以明確

《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的房地產(chǎn)登一記制度中，有一個(gè)非常令人矚目的制度安排，就是《物權(quán)法》第21條、《房屋登記辦法》第92條明確規(guī)定了登一記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任。對(duì)房地產(chǎn)登一記機(jī)關(guān)因登一記錯(cuò)誤造成當(dāng)事人損失的賠償責(zé)任，以往的房地產(chǎn)登記法律規(guī)范對(duì)其規(guī)定仍比較籠統(tǒng)、模糊，這也導(dǎo)致過去因登一記錯(cuò)誤而造成的互相推誘、責(zé)任不清的情況時(shí)有發(fā)生。更有甚者，有些因房地產(chǎn)登記而引起的行政訴訟案件在當(dāng)事人勝訴后，即使確認(rèn)了房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在過錯(cuò)，當(dāng)事人也得不到賠償。而依據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)就登一記錯(cuò)誤導(dǎo)致他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化登一記機(jī)關(guān)的責(zé)任、保障房地產(chǎn)登一記的公信力，充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記的法律價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，有著十分重要的意義。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍存在的問題

雖然《物權(quán)法》的制定為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善做出了重要的貢獻(xiàn)，但是與法治國(guó)家和市場(chǎng)發(fā)展的客觀要求相比，現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍存在許多缺陷。主要包括以下幾點(diǎn)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一

雖然《物權(quán)法》第九條和第十條就（“就”換“闡明”）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)關(guān)和登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定，但至今我國(guó)尚未就不動(dòng)產(chǎn)登記制度專門制定法律。實(shí)際操作中，只能依據(jù)《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定，導(dǎo)致出現(xiàn)不同的法律后果及各行政部門各自為政的現(xiàn)象。因此，僅《物權(quán)法》的口號(hào)性規(guī)定已不足以解決現(xiàn)實(shí)中遇到的問題。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明

《物權(quán)法》對(duì)登記范圍的規(guī)定并不明確，導(dǎo)致了不同規(guī)則在登記對(duì)象上出現(xiàn)各自不同的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》將他項(xiàng)權(quán)利定義為“土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。”而《城市房屋權(quán) 屬登記管理辦法》則將他項(xiàng)權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

目前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)是“多頭執(zhí)政”，其根據(jù)的法律各不相同?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”根據(jù)不同登記類型，我國(guó)有以下登記機(jī)關(guān)：國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)?！段餀?quán)法》附則補(bǔ)充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”即同一部門或不同部門都可以依據(jù)各自地方性法規(guī)，主張不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。如房地產(chǎn)登記，有的城市將涉外房地產(chǎn)登記留在市級(jí)辦理，而將其他下放到區(qū)一級(jí)辦理，結(jié)果導(dǎo)致市區(qū)爭(zhēng)奪登記業(yè)務(wù)，出現(xiàn)許多重復(fù)登記的現(xiàn)象。

（四）登記機(jī)關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡合理

《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收費(fèi)，不論標(biāo)的大小的做法明顯不合理。同時(shí)，由于多部門登記，獲利的多少極具可能影響各部門的辦公積極性和效率。此外，就普通老百姓而言，其往往因?yàn)榈怯涃M(fèi)用過高而逃避登記，最終將損害老百姓的利益。

（五）登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任機(jī)制不健全

雖然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定，“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”但對(duì)于具體如何賠償以及由誰承擔(dān)費(fèi)用并沒有做出規(guī)定。登記機(jī)關(guān)的責(zé)任究竟屬民事責(zé)任還是行政責(zé)任？是依據(jù)國(guó) 家賠償法來實(shí)現(xiàn)賠償責(zé)任，還是通過建立一套新的合理的追究機(jī)制？這些問題仍需要進(jìn)一步立法明確。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分，在分析不動(dòng)產(chǎn)制度存在缺陷的基礎(chǔ)上，筆者對(duì)于如何進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出如下建議：

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

雖然我國(guó)有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但其散亂且相互之間存在大量的矛盾。梁慧星在主編的《物權(quán)法草案建議稿》中主張，首先，在《物權(quán)法》“通則”中明確物權(quán)法定、物權(quán)公示等原則，并規(guī)定“依法律行為設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不經(jīng)登記無效”。其次，建議稿第10 條明確“關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的組成，登記官員的資格、登記程序等，由不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定。”制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，要以《物權(quán)法》確定的登記模式、基本規(guī)范等作為原則，以國(guó)務(wù)院制定專業(yè)的房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、樹木、漁業(yè)等實(shí)施細(xì)則及管理制度為輔助，確立起適合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律體系。筆者認(rèn)為，這種主張符合我國(guó)民法體系設(shè)置結(jié)構(gòu)。通過以《物權(quán)法》作出原則性規(guī)定為基礎(chǔ)及完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定一部統(tǒng)一適用的不動(dòng)產(chǎn)登記法。

（二）規(guī)范登記范圍

為了改變現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)種類配置滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，必須通過相關(guān)法律對(duì)已成熟穩(wěn)定的物權(quán)種類加以確認(rèn)，同時(shí)也要規(guī)范與確定需要物權(quán)登記的種類。如由于科技和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)利用技術(shù)的提高，會(huì)出現(xiàn)的空間利用權(quán)等。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍不應(yīng)過窄，應(yīng)擴(kuò)大登記的范圍。有學(xué)者提出，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍實(shí)質(zhì)包括兩個(gè)方面，一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，另一方面是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之限制。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之限制，主要關(guān)系到權(quán)利人的處分權(quán)以及第三人的交易安全，如未來物權(quán)之預(yù)告、登記物權(quán)之解除條件、登記物權(quán)之異議、企業(yè)破產(chǎn)之宣告、不動(dòng)產(chǎn)租賃等。

（三）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)

要改變目前“多頭登記”的現(xiàn)象，維護(hù)登記公示、公信力的關(guān)鍵在于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。通觀世界各國(guó)，他們?cè)谠O(shè)立登記機(jī)關(guān)時(shí)都遵循兩個(gè)準(zhǔn)則：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的獨(dú)立性。（2）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。這兩個(gè)準(zhǔn)則都是物權(quán)公示原則決定的。目前學(xué)術(shù)界存在兩種觀點(diǎn)：一是選擇法院為登記機(jī)關(guān)。如德國(guó)《土地登記條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院掌管。二是選擇行政機(jī)關(guān)。如臺(tái)灣地區(qū)土地登記規(guī)則規(guī)定，土地登記由直轄市或縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理。而筆者同意第二種觀點(diǎn)。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，如果由法院進(jìn)行登記，必然會(huì)增加司法機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)。如果出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，又由法院進(jìn)行糾正，那么其信服力就會(huì)變?nèi)跚也焕诰S護(hù)司法權(quán)威。相反，由行政機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，利用政府權(quán)威和國(guó)家信用作為擔(dān)保，一旦出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，司法機(jī)關(guān)也能予以監(jiān)督糾正。

（四）完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任制度

登記內(nèi)容正確與否，不僅影響交易當(dāng)事人的利益，而且還影響到交易的安全和秩序。雖

然《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任，但該規(guī)定僅為原則性規(guī)定。對(duì)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任的性質(zhì)、賠償責(zé)任的歸責(zé)原則以及損害賠償?shù)姆秶染瓷婕?。因此，筆 者從以下幾方面入手：

首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)問題，究竟屬于國(guó)家賠償還是民事賠償，理論界存在不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國(guó)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)的機(jī)構(gòu)為行政機(jī)關(guān)，所以因其行使職權(quán)而給當(dāng)事人造成損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記而給當(dāng)事人造成損害的行為侵犯的是當(dāng)事人的民事利益，這屬于民事領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，應(yīng)為民事侵權(quán)責(zé)任。目前國(guó)內(nèi)通說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)為行政行為。就此而言，筆者認(rèn)為，由于不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政行為，形成的是國(guó)家與公民之間的法律。所以登記作為登記機(jī)關(guān)實(shí)施的具體行政行為，登記錯(cuò)誤造成損害應(yīng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。

其次，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則。目前，理論與實(shí)踐中均存在不同理解。一種主張登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任是一種國(guó)家賠償責(zé)任，應(yīng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則。另一種主張適用無過錯(cuò)責(zé)任原則，認(rèn)為國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中造成損害的，不論行為人是否有過錯(cuò)，都應(yīng)首先由國(guó)家機(jī)關(guān)承擔(dān)。筆者認(rèn)為，從《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定來看，我國(guó)采取的是無過錯(cuò)責(zé)任原則。如果采納過錯(cuò)責(zé)任原則，僅以登記機(jī)關(guān)或其工作人員無過錯(cuò)為由即可免除登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，讓登記錯(cuò)誤的受害人自行承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，顯然是極不公平的。

再次，賠償范圍的確定?！段餀?quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定具體承擔(dān)賠償?shù)姆秶男?。筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的范圍應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤造成的實(shí)際損失來確定，包括主權(quán)利受損害的賠償、利息及當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用，該賠償數(shù)額應(yīng)以其權(quán)利受損害時(shí)的價(jià)值來確定，不得超過受損害時(shí)的價(jià)值。具體而言，應(yīng)包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)本身因錯(cuò)誤登記所造成的損失。（2）當(dāng)事人或利害關(guān)系人基于登記所支付的必要費(fèi)用，如申請(qǐng)更正登記、異議登記的費(fèi)用，進(jìn)行訴訟的費(fèi)用等。最后，賠償資金來源。賠償資金來源有三種途徑：（1）國(guó)家財(cái)政；（2）建立基金；（3）引進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)制。有學(xué)者主張借鑒美國(guó)的權(quán)原保險(xiǎn)制度，由當(dāng)事人投保，保險(xiǎn)公司為由于登記簿或產(chǎn)權(quán)證上的瑕疵而造成的損失提供賠償。筆者認(rèn)為，建立賠償基金較為符合我國(guó)。因?yàn)橐M(jìn)外國(guó)的保險(xiǎn)制度，將要面臨如何立法、如何完善等問題，最終會(huì)增加立法壓力，不能有效解決當(dāng)前的問題。

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目前，各國(guó)普遍實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并且不動(dòng)產(chǎn)登記有擴(kuò)張的趨勢(shì)。例如，英國(guó)2014年通過《土地登記法》，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)交易的重要制度內(nèi)容。然而，各國(guó)的土地登記制度并不完全相同，大體可分為契據(jù)登記、權(quán)屬登記、托倫斯登記3種登記制度。去除具體的制度細(xì)節(jié)，上述登記制度又可分為登記對(duì)抗主義和登記生效主義兩種模式。例如德國(guó)就是登記生效主義，不動(dòng)產(chǎn)占有不作為物權(quán)變動(dòng)的公示載體，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不僅與占有無關(guān)，德國(guó)法還明確排斥不動(dòng)產(chǎn)占有作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段。

德國(guó)《物權(quán)法》及《土地登記法》建立了登記生效主義的物權(quán)變動(dòng)模式，將登記作為物權(quán)變動(dòng)的唯一公示方法，確立了所謂的登記簿絕對(duì)公信力主義，將登記的公示效力分為積極效力和消極效力。有學(xué)者認(rèn)為，由于我國(guó)《物權(quán)法》及學(xué)理受德國(guó)影響較大，建立德國(guó)式的不動(dòng)產(chǎn)登記簿也有較高的呼聲，甚至被作為理所當(dāng)然的選擇。然而，德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的絕對(duì)公信力與其物債二分體系、登記制度的完善性、不動(dòng)產(chǎn)交易公證制度，以及社會(huì)文化背景和歷史傳統(tǒng)具有極大的關(guān)系。我國(guó)并不適合照搬德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

托倫斯登記制度為澳大利亞的托倫斯爵士所創(chuàng)，1858年開始在南澳州施行，現(xiàn)在為美國(guó)多數(shù)州所采用。托倫斯登記制度的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在，一是開始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)關(guān)依一定的程序，確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券兩份。一份交于所有人，一份在登記機(jī)關(guān)保存以備查詢，依物的編成主義，編入登記簿。但托倫斯登記制度采取任意登記主義，即不強(qiáng)制一切土地必須申請(qǐng)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利登記。二是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移須制作讓與證書后更新。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移之時(shí)，使用一定的官制用紙，或做成轉(zhuǎn)讓證書，存放在登記機(jī)關(guān)。三是抵押亦需制作抵押書審查登記。四是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非經(jīng)登記與登記薄，不生效力。五是登記機(jī)關(guān)有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。六是登記具有公信力。如果登記的結(jié)果使權(quán)利人因不實(shí)的登記而受到損害時(shí)，國(guó)家就要負(fù)民事賠償?shù)呢?zé)任。

瑞典的地籍登記制度堪稱世界領(lǐng)先，波羅的海國(guó)家包括俄羅斯等都受到瑞典地籍登記系統(tǒng)的影響。瑞典各項(xiàng)地籍登記制度相當(dāng)完善，保存完好并不斷更新的地籍資料，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要支撐作用。其地籍登記管理具有兩大特點(diǎn)：一是實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。由制圖、地籍和土地登記局統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，有利于數(shù)據(jù)的有效管理和信息的合理使用，地籍登記數(shù)據(jù)不僅成為國(guó)家空間基礎(chǔ)設(shè)施的核心內(nèi)容和重要的組成部分，而且增強(qiáng)了國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力。二是地籍登記的信息化。強(qiáng)大的信息技術(shù)支持系統(tǒng)，是瑞典地籍登記的一個(gè)重要特點(diǎn)，正是自始至終堅(jiān)持國(guó)家統(tǒng)一地籍管理信息系統(tǒng)建設(shè)，瑞典實(shí)現(xiàn)了地籍登記覆蓋全國(guó)與全業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化。

新西蘭從1978年開始研究開發(fā)數(shù)字地籍?dāng)?shù)據(jù)庫，于1993年開始土地信息系統(tǒng)建設(shè)，到1996年7月，全國(guó)土地信息系統(tǒng)建設(shè)完成并投入使用。新西蘭土地信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)是地籍管理系統(tǒng)，即以土地登記為核心，以地籍圖、地籍登記薄冊(cè)為基本數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，

不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，一直是執(zhí)行工作中的難點(diǎn)。由于我國(guó)民事訴訟法以及后來出臺(tái)的執(zhí)行規(guī)定，均沒有對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，實(shí)踐中各地法院在查封和處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)適用法律難題，因而做法不一，常常發(fā)生相同條件的個(gè)案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。2014年3月頒布的物權(quán)法完善和發(fā)展了我國(guó)的物權(quán)制度，修正了以往不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定的

不盡合理之處，就不動(dòng)產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對(duì)解決不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力；登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者；登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實(shí)上，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

（二）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》

第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。三是非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種情況指的是《物權(quán)法》第28條、第29條和第30條的規(guī)定。

（2）

增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

（3）物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn)；還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[2014]6號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離（僅限執(zhí)行房產(chǎn)），并會(huì)同國(guó)土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第（5）項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理？本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格；人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記；二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2014]5號(hào)）規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與完善

摘要：《中華人民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法》于2014年出臺(tái)，該法在總則里確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從此有了系統(tǒng)的規(guī)定，這將使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到更好的完善，并更好地保護(hù)國(guó)家、集體和公民個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)。但我認(rèn)為，《物權(quán)法》仍存在一定的缺陷，本人將對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立進(jìn)行論述，并對(duì)制度的完善提出自己的建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記登記效力登記類型完善

一、 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)登記。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

二、 建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的交易安全。由于不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。

由于物權(quán)具有絕對(duì)性和對(duì)世性，所以，物權(quán)進(jìn)行任何變動(dòng)，都應(yīng)進(jìn)行公示。公示的方式有交付和登記。交付是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，而登記則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示手段，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程的生效要件，即只有登記了才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記使得人們從這種表現(xiàn)方式得知某不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)的存在。對(duì)第三人來說，基本的意義是權(quán)利變動(dòng)讓人知悉的效力，即登記的告知作用。而從最終意義上說，是有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，從而保護(hù)善意的第三人。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義是十分重大的！

三、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

（一） 我國(guó)沒有形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制

1、沒有一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記沒有形成專門的法律，物權(quán)法也沒有作出比較詳細(xì)的規(guī)定，只是在第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定。”比如《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等都具有濃厚的行政色彩，是根據(jù)政府各個(gè)行政機(jī)關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。所以，行政機(jī)關(guān)會(huì)設(shè)置一些煩瑣的登記程序，這樣一來，就會(huì)在一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn) 1

的交易。較強(qiáng)的行政色彩在一定程度上減弱了物權(quán)性，從而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

2、登記的范圍不明確

《物權(quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍也不明確，比如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將他項(xiàng)權(quán)利限定為“由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利”。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)或規(guī)章,約有6 個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān),草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門,林木權(quán)登記在森林管理部門等.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)之間的相互溝通，也不利于當(dāng)事人的查閱；登記機(jī)關(guān)權(quán)力縱橫交錯(cuò)，會(huì)擾亂正常的法律秩序。當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序。會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的大量糾紛；不利于登記資料的合理利用，多頭、分散的不動(dòng)產(chǎn)登記破壞了資料的統(tǒng)一性和完整性，嚴(yán)重影響了土地資源的高效利用；多個(gè)登記機(jī)關(guān)同時(shí)存在，對(duì)人力資源也是一種浪費(fèi)職能重疊。總之，界限不明，這都會(huì)損害人民的利益，不能很好解決矛盾問題，所以這些問題有待在物權(quán)法中予以糾正和明確。

（二） 不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不完善

預(yù)告登記主要有三方面的作用：一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒有對(duì)抗第三人的效力，因此通過預(yù)告登記的方式使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無效的，從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。二是順位保證作用。為了防止未來可能發(fā)生的因同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，通過預(yù)告登記的方法，將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。三是破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，從而保證請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保全請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。

但在我國(guó)，預(yù)告登記并沒有在法律上有一個(gè)明確的地位，似乎不能得到法律的承認(rèn)，所以，對(duì)于預(yù)告登記的性質(zhì)等，我們?cè)趯?shí)踐中遇到這種問題，就不能夠很好的解決了。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定：“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30 日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管

理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”雖然這條規(guī)定了商品房預(yù)售合同的登記備案制度，但對(duì)于該登記備案制度的性質(zhì)及法律效力卻并沒有具體規(guī)定。在各地制定的商品房預(yù)售管理辦法中,對(duì)預(yù)售登效力的相關(guān)規(guī)定也大相庭徑:有的規(guī)定未經(jīng)登記無效,有的則規(guī)定未經(jīng)登記僅是無法對(duì)抗第三人,不影響合同本身的生效。???

由此可見，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍然很不完善，現(xiàn)有的登記制度并不能很好地保護(hù)權(quán)利人對(duì)未來物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，這缺乏明確的法律保護(hù)。所以，我們應(yīng)該要建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以維護(hù)交易安全和實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)秩序的健康發(fā)展。

四、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

（一） 建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

由于我國(guó)的登記機(jī)關(guān)較為分散，這會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)登記顯得很混亂。而選擇哪個(gè)機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)也是個(gè)問題。首先，我覺得法院并不適合為不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)。這是因?yàn)榉ㄔ罕緛砭陀袑徟械娜蝿?wù)，若要再負(fù)責(zé)登記的工作，這將大大加重法院的壓力。而且，作為登記機(jī)關(guān)，法院在審查登記的真實(shí)性時(shí)可能還會(huì)出現(xiàn)徇私舞弊的現(xiàn)象。所以，我認(rèn)為法院并不適合為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

我認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)更為適合為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。這是因?yàn)橐恢币詠矶际怯尚再|(zhì)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的，而且，這樣也能夠減輕法院的工作壓力，提高法院的工作效率，并能夠避免那種徇私舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍。

我國(guó)應(yīng)確立以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅為登記的范圍。也就是說, 對(duì)于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的各種物權(quán),包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都要登記了才能取得、變更和消滅,使民事登記的范圍縮小,這樣才能最大限度地減少商品流通領(lǐng)域中的障礙,使商品交易更快捷和安全。

3、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)該與《物權(quán)法》的規(guī)定相適應(yīng)，我國(guó)應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制。要對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動(dòng)產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法，以更好地保護(hù)當(dāng)事人。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記進(jìn)行公告

我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和消滅,必須進(jìn)行登記,其中一個(gè)重要的決定性因素是登記具有公示公信力。但是我國(guó)登記的公告只是在登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人之間進(jìn)行而已，對(duì)于其他人來說卻是個(gè)謎。有的房地產(chǎn)登記管理部門竟然還把房地產(chǎn)權(quán)屬登記置入保密范圍。這樣子是不對(duì)的，我們應(yīng)當(dāng)講不動(dòng)產(chǎn)登記公諸于世，這樣才具有公信力。

（二） 完善預(yù)告登記制度

要完善預(yù)告登記程序，一是要統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，這也是完善預(yù)告登記程序的前提。二是要建立預(yù)告登記審查制度，登記機(jī)關(guān)的審核主要審查登記申請(qǐng)是否符合預(yù)告登記的上述要件，不僅要進(jìn)行形式上的審查，即審查登記的程序是否合法，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。而且，還要實(shí)行預(yù)告登記機(jī)關(guān)責(zé)任制。如果登記和真實(shí)權(quán)利之間的差異是由登

記機(jī)關(guān)所造成的，那么登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這樣一來，我國(guó)的登記機(jī)關(guān)將會(huì)提高登記的正確率，也會(huì)提高辦事效率，以更好地保障權(quán)利人的利益！

注釋 ??? 譚啟平.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的反思與構(gòu)建[j].河北法學(xué),2014,23:49-50.

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不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

論不動(dòng)產(chǎn)登記制度在民事執(zhí)行程序中的適用

構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記以制度伸張財(cái)產(chǎn)權(quán)利